1、“.....其中住宅空置面积万平方米，下降天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 商业营业用房空置面积万平方米，下降。 截止到年月底，统计数据显示天津市在西青区房地产市场中，不论是投资 还是经营都占据六成多。年前个月，西青区房地产完成投资亿元，房屋施工面 积平方米，房屋竣工面积万平方米，商品房销售面积万平方米。 另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大 提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 价格预测 据调查，今年天津市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项 目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动天津 市价继续走高。 另外据了解，天津市是海滨城市，且与首都北京近在咫尺，房价仍然有上升的空间。 近年天津市基础建设将要快速发展，为天津市商品房的销售提供了契机......”。

2、“.....从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发 项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷 款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷 款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期 内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购 买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅 的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择 与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅......”。

3、“.....最终导致价格上扬。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约起价 元，均价元。 市场竞争力与风险分析竞争力分析 多方企业纷纷进入天津市。由于天津市人口逐年增多，消费市场扩大，加上本市房地 产发展水平相对较低，致使大量开发企业纷纷入驻天津市以争夺市场。天马鹏程凌云 等大型房地产开发公司的注入，使天津市市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会 提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在天津市居民购房 消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计中介代理 等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐。鉴于本公司实力雄厚信誉良 好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求......”。

4、“.....距市政府公里，距区政府公里，东与津南区 毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。大寺镇地理 位置优越，对外联系便捷，距天津港公里，天津海关公里，天津国际机场公里。 津淄公路津港公路李港铁路纵贯南北，外环线梨双路芦北路横穿东西。所以该地 区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据 此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 市场风险分析 首创福特纳湾主要居住对象为在天津市的核心地带工作的白领阶层，周边高校院所 的知识分子，入驻移动联通网通铁通等诸多资讯运营商的从业人员，以及其他知 识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们 职业稳定改革开放以来，教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平 的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置......”。

5、“.....天津市的核心地带工作的白 领阶层，入驻移动联通网通铁通等诸多资讯运营商的从业人员，他们都属于高收 入阶层。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以外，由于工作的原 因，他们要求居住地能上班方便，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计 要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 所以投资风险不会太大 通货膨胀的防护能力在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于 房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来 决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措 施，这就为该项目的投资减轻了风险。 房地产开发受政府行为影响较大......”。

6、“.....依照目前政府政策，风险 较小。 建设规模条件产品方案与厂址选择 建设规模 考虑到自有资金的有限万元，首创福特纳湾总用地万平方米，建筑面积 万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总居住户数户，规划总 居住人口人，容积率，绿化覆盖率。 表拟建项目主要技术经济指标表 总建筑面积万平方米 项目总投资万元 项目财务净现值万元 项目财务内部收益率 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。 项目具有突出优势 在附近区域竞争对手较少 阳光新区小区的定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大 公司的资金具有优势 项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境 项目所处地块的发展前景较好 项目开发经营风险较小 本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策。 因此，在实施中辅以全过程科学决策控制......”。

7、“..... 天津首创西青王村福特纳湾项目可行性研究报告 存在问题 项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应 确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。 房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的营销队伍，或采取委托销售的 方式。 结论与建议 结论 从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入的市场调研，了解 客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前 预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度， 为公司将来的发展奠定基础，并且为天津市的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了 天津市的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。 从社会效益来说此项目建成后，可提供住宅套......”。

8、“.....由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为个亮点，为王村地 区的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了王村的安居工程，使王村人民能够更 好的生活和工作，同时也使王村人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处。 因此社会效益极为可观。 从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该 工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景 观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成个全新的修养 圣地，对于美化西青区的市容，改善环境带来较大的影响。 纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的， 具有投资价值。 建议 强化项目进程中的投资质量进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的 预测与防范对策，以保证项目按期完成......”。

9、“.....加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性 有品位的产品。 项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 注意严格的按照既定方案去做每件事，统调配资金，物资和各项工作。特 别要准备好抗风险资金，不可挪用......”。