1、“..... 从相关的政策我们可以知道，年系列的宏观政策对上海的房地产 市场是大重击。出台的宏观政策将继续对上海的房地产市场进行调控， 由于宏观政策的效果时间的不确定性。所以说上海的房地产市场存在着众 多不确定性。上海的十五规划的众多利好条件将为上海的房地产行 业的发展带来种种机遇。 购买力方面，由于近几年上海的房价迅速增长，造成居民收入与房价的巨 大差距，上海居民的购买力极弱。 上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度的增长，这将造成巨大的潜在 需求。 从销售面积和人均住宅使用面积来看上海的需求，年上海的住宅销 售面积在宏观政策的作用下出现了负增长，但还是存在着大量的需求。 年人均住宅使用面积有小幅度的增加，还有很大的增长空间。 区域市场分析 区域市场界定 本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域......”。

2、“.....支撑居民生活水平及购买力逐步提高 图徐汇历年增长情况 杨浦区生产总值增值亿元 徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值的 比重为。工业总值与成正比上升，在年达到亿， 增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区的地位。 以工业型产业为主导，向知识型产业转变的徐汇区正逐渐成为个高 素质人才的聚集地 年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金 亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金万元以上的 企业户，同比增长。万万元的企业家， 万元亿元的企业家，亿元以上企业家 年徐汇区创立了上海市知识产权园，并成功推动台州科技研发园落 户徐汇，并新开办了科技企业户 徐汇是人口聚居的重要区域，且旧区改造力度加大，居民住房需求量较大 表徐汇人口分布 年徐汇区户籍人口数为万人，占上海总户籍人口数的 。其户籍人口总数排位仅此于上海市浦东新区......”。

3、“.....岁年龄段的客户比例高于全市平均比例 徐汇区为配合市政工程，年拆迁居民就为户左右，预计在 年拆迁户数不会少于户，对住宅市场的刚性需求较大 徐汇片区规划发展定位 总体规划 根据规划，未来徐汇将形成中心发展带两轴线五功能区的多层 次网络状组团式的空间布局结构。其中项目处于周家嘴路以南居住都市 型工业综合功能区，占地面积约平方公里，主要由旧城区组成，是徐汇 区区调整经济结构优化城区功能的重点区域 图 周家嘴以南居住都市型工业综合功能区规划范围西起大连路，东至军工路， 北抵周家嘴路，南至滨江，规划用地约平方公里。以宁国路黄兴路为 界分为西块与东块两个规划编制单元。 由于历史原因，黄浦江沿岸地区是上海传统工业的基地，周家嘴路以南地区是 徐汇旧区与工业集中的区域，城市环境相对较差。黄浦江两岸综合开发世纪工 程的启动以及年上海世博会的申办成功......”。

4、“.....周家嘴路以南地区既是借此快速推进沿岸地区开发的有利时机，对其 周边区域从整体上进行功能优化调整，以促进这区域整体协调发展。 周家嘴路以南地区东西两侧分别为城市快速干道军工路与大连路，并通过黎平 路隧道开发进度计划如下项目前期规划从 年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工 时间预计为年季度，年季度销售完毕。建设周 期为年。 施工横道图 详见附表 六投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目未含土地成本的总投资为万元，详见下表 表项目总投资估算表不含土地成本 序号项目名称总额万元单价元占总投资比例 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用 财务费用 销售费用, 销售税金, 公用设施专用基金, 合计 注单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。 测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。 总投资估算说明 土地成本 未知......”。

5、“.....费用确定主要参考近 期上海市建筑工程价格信息已交费用和区域同类房地产开发项目的实际情况。 项目前期费用为万元。 建安工程费 包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度 计划投入。 项目建安工程费用为万元。 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而 发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。 按上海市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前 述项之和的计取。 不可预见费 由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强， 不可预见费按前述项之和的计取较为合理。 其他费用 主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的 费用。 项目其他费用为万元......”。

6、“.....按住宅区除 地价外的建设总投资的比例，次性向业委会划拨。经估 算为万元。 财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项 目共向银行融资万元贷款年，自年至年， 贷款利率为，发生财务费用万元。 销售费用 包括广告及代理费等，参考目前上海市般房地产开发项目的 标准和宝安区房地产的具体情况，取销售费用为销售额的。 项目稳健方案销售费用为万元。 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资销售回款。 按照土地稳健取得价格测算，项目总投资为万元，其 中自有资金,万元，银行融资万元，销售回款 ,万元。 表项目资金来源表 序号项目资金万元比例 自有资金, 银行融资, 销售收入, 总投资, 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度 合理计划资金投入量测算......”。

7、“..... 经济测算时，根据项目的预计开发情况，项目前期规划从 年季度起，项目开工计划时间为年季度，竣工时间 预计为年季度，年季度销售完毕。建设周期为 年。 七销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 根据前面的区域房地产发展前景分析，至年初项目开盘 时，区域同类项目售价可达元平方米，考虑招 商地产的项目操作能力，预计可使项目实现的溢价，即销 售均价元平方米。 由此我们确定项目以稳健售价元平方米，乐观售价 元平方米分别进行测算。 稳健方案可实现销售收入万元。 乐观方案可实现销售收入万元。 表项目销售收入测算表稳健 项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元 住宅 商业, 合计, 表项目销售收入测算表乐观 项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元 住宅 商业, 合计, 销售税金及附加测算 销售税金及附加按规定......”。

8、“.....城市建设维护税营业税的， 教育费附加营业税的，印花税销售额的，合计 为销售额的，稳健方案项目销售税金及附加合计为 万元，乐观方案的销售税金及附加合计为万 元。 根据上海住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计 销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入 销售税金测算具体见项目销售收入与经营税金附加估算表 附表。 项目销售回款计划 根据上海住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，根据 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。 年季度年正式进入项目的销售期，销售期至年 季度结束。 项目销售回款计划详见项目销售收入与经营税金附加估算表 附表。 八土地竞投价格测算 土地价格测算原理 假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法 假设开发法的原理 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此......”。

9、“.....也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这 种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式 地价开发完成以后的销售收入开发费用利息利润 销售税费所得税购买土地需要缴纳的税费 考虑资金的时间成本，我们采用现金流量法进行测算。 测算前提 贴现率确定采用安全利率加风险调整值法。所谓安全利率 是指无风险的资本投资收益率，般情况下按照银行年 期貸款利率为安全利率，在安全利率的基础上根据估价对 象房地产的社会经济环境，考虑定的风险因素。本次测 算贴现率取 以季度为测算单位周期，现金流入与流出均按季度进行测 算 开发成本及销售收入依据前面章节的测算 根据沟通，委托方的目标内部收益率不低于，成本净 利润率为，以此目标收益率为基本方案测算土地价格， 再根据售价和收益率的变化确定土地竞投价格区间 土地价格基本方案测算 根据内部收益率不低于，净成本利润率不低于......”。