1、“.....而年的些酒店更加趋向于专性客源定位，其产 品也更加细化，更有深度。 旅游客源快速增长。达万人次， 同比增长。本案项目资金量大概需要万左右，作为项目的投资方北京 市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场 前景和资金都没问题的情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节 的工作，使项目尽早实施。 希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入 项目的启动工作中来。 第二章市场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。 年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新 高，分别达到万人 年前两个月......”。

2、“.....分别达到万人次和亿美元，实现增长和 春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元 人民币，分别同比增长和出境人数场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入 项目的启动工作中来。 第二章市前景和资金都没问题的情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节 的工作，使项目尽早实施。本案项目资金量大概需要万左右，作为项目的投资方北京 市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场 部分内容简介部分内容简介计在年建成，争取在 年上半年开业。本案项目资金量大概需要万左右，作为项目的投资方北京 市方庄龙腾达业综合市场有限公司有实力进行投资，所以在项目市场 前景和资金都没问题的情况下，希望合作各方全力以赴完成各个环节 的工作......”。

3、“..... 希望双方高层审时度势，睿智决策，尽快决定，然后好尽快进入 项目的启动工作中来。 第二章市场调研及前景预测 北京酒店业的市场情况 年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。 年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新 高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和 春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元 人民币，分别同比增长和出境人数达万人次， 同比增长。从发展势头上看，年中国旅游业势头十分 喜人。 旅游客源快速增长。些酒店更加趋向于专性客源定位，其产 品也更加细化，更有深度。主题酒店经济型酒店和些专题酒店如 会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而年的北京奥运会，大大的推动酒店业的发展，所以宾 馆酒店行业在未来几年的前景将看好。据北京奥组委官方的保守预 测，北京奥运会期间......”。

4、“.....而国内观众总人数 也将达万万人。 与目前北京可比项目分析 与本项目有可比性的酒店式公寓租金情况 项目名称租金水平美金月套使用面积户型 国贸公寓建面居 嘉里中心建面居 雅诗阁建面居 凯宾斯基公寓居 丽苑公寓建面居 丽都公寓建面居 京城大厦建面居 盈科中心建面居 丽晶苑建面居 三全公寓建面居 瑞士酒店建面居 福景苑建面居 东湖别墅公寓建面居 北京国际俱乐部公寓居 万国公寓建面居 东方豪庭公寓建面居 酒店公寓的租金基本上和甲级或顶级写字楼的租金持平，租金水 平和顶级写字楼水平相当......”。

5、“.....酒吧洗 浴中心邮局多功能厅可以考虑会议室茶 馆基本上不用考虑。 与本项目有可比性的酒店式公寓物业服务项目情况 从目前酒店公寓提供的服务内容来看，主要包括家居清洁 洗熨及送衣电召的士订书报杂志送餐叫 醒服务等，由于些酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的 商务兼办公的功能市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公 寓，所以部分写字楼所能提供服务项目将会慢慢融合进来......”。

6、“.....三四环路中间，距离新崛起的北京 南站高端人群到达地点比较近，非常适合经常往返北京的各种高端人 士长期居住。同时，北京园博园的建成和南水北调卢沟桥水 系的全面恢复，将为南城的高端居住人士提供比较便捷的休闲场所。 便捷的交通 距离北京西站北京南站北京站南苑机场都比较方便，同时 通过地铁号线和地铁号线到达北京最繁华的中关村西单国 贸大红门商圈都是车直达，不到半小时的路程。特别是距 离承担整个北京乃至北方服装五金小商品的大红门商圈不足 钟的路程，租住便捷服务到位设备齐全的酒店式公寓，势必适合 来京做生意的中外商贾的需求。 绿色环保的宜居环境由于是新建项目，本项目将充分利用项目的后发优势，在设计 建设用材方面都将广泛引进节能环保的概念和产品。 经营成本的优势 由于本项目的开发用地是合作方的自有用地......”。

7、“.....同时由于合作方的特殊身份，也方便项目 的前期报批，节约了时间和资金成本，为项目的成功运用奠定了比较 好的基础。 项目劣势 品牌 自主品牌在经营初期将有个相对长期的创立过程，管理体系 经营支持体系都需要在工作中不断磨合总结和改进。加盟品牌能迅速 获得个成熟的销售网络，并能在管理上得到指导。但加盟经营将限 制本身的长远发展，加盟费用提升了经营成本。 人力资源 做为个高端项目，不同于般意义上的盖房子，收租子，项 目要求有专业的团队进行策划宣传设计规划建设以及后期的 管理，所以在项目实施之初要重视人力资源的储备和建设。 分析与解决方案综合各方面的情况分析，本项目得天时地利政策市场资 金优势，但项目品牌和团队建设是个问题，有待解决。酒店的经营在 于市场的拓展和成本的控制，在市场的旅行社房屋中介合作为基础，商务促销和 协议签定为主攻方向......”。

8、“..... 第四章营销策略 销售客户 旅行社客源 以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高的 客房出租率，吸收各旅行社团队。在与本地较大的旅行社建立联系的 同时，对外与广东上海港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为 指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们的客源是酒店重要的基 本客源。为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房 率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。 商务客源 与各个房屋中介公司合作和在大红门地区做适当的广告就不愁 大批长期的客户入住。 散客客源 散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要 在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。 在开拓散客市场的目标上，重点是通过北京南站到达的高铁客户资源......”。

9、“.....进行宣传。 加强与本地企事业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒 店针对散客，实行客房餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时 在餐饮娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统结算根据不同客 人的需要，设计多种房间包价套餐含客房餐饮大力发展长住 客户，针对长住客户，给予定的奖励或优惠。 餐饮销售 增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要 常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销 售举办美食节，扩大餐饮知名度根据每年的节庆推出相应的团 圆宴谢师宴长寿宴婚庆宴等开展有奖销售活动，如福寿宴 良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动通过与旅行社和导游 合作，增加旅行社指定用餐，增加团队自点餐和风味餐消费。 提高回头率的措施 通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在， 只有留住客人......”。