1、“.....附本市华汇老年公寓的财务分析为据考察具有 多位固定老人的居住客源，项目上马即有 回报计划期项目建设符合高新区当前政策及老人居住需 求，祥福具有自己的自身优势，多年成熟管理经验，期经营定位可 直 所养老机构，预计投入万三期年项目计划现代养生科 技和建筑科技及山水农家园林融为体的综合性占比例的分析，在不考虑其他因素影响 下，对于老年人口养老问题的关注将会是个莫大的社会问题。 另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。 特殊原因及有利时机 目前我市处于大发展时期，城市定位及市区板块的升级，促 使市内较多的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老 院无址可寻的很多老人无居可住的实际市场情况下，济宁祥福 老年公寓......”。

2、“..... 项目规划及回报计划 老年公寓是稳利行业，期年项目计划中档的修 项目规划及回报计划 老年公寓是稳利行业，期年项目计划中档的修养护理 养老机构，预计投入万二期年项目计划康复医疗干休的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老 院无址可寻的很多老人无居可住的实际市场情况下，济 特殊原因及有利时机 目前我市处于大发展时期，城市定位及市区板块的升级，促 使市内较多题的关注将会是个莫大的社会问题。的经济效益。 按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响 下，对于老年人口养老问部分内容简介部分内容简介益较大，国家政策及当地政府的大力扶持，可以预想到具有可 观的经济效益。 按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响 下，对于老年人口养老问题的关注将会是个莫大的社会问题。 另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展......”。

3、“.....城市定位及市区板块的升级，促 使市内较多的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老 院无址可寻的很多老人无居可住的实际市场情况下，济宁祥福 老年公寓，恰逢天时地利人和项目现有建筑可迅速发展壮大。 项目规划及回报计划 老年公寓是稳利行业，期年项目计划中档的修养护理 养老机构，预计投入万二期年项目计划康复医疗干休 所养老机构，预计投入万三期年项目计划现代养生科 技和建筑科技及山水农家园林融为体的综合性高档公寓，集老 年人居住休养娱乐保健康复医疗于体。 回报计划期项目建设符合高新区当前政策及老人居住需 求，祥福具有自己的自身优势，多年成熟管理经验，期经营定位可 直接模式复制，附本市华汇老年公寓的财务分析为据考察具有 多位固定老人的居住客源，项目上马即有巩固的成本收入预计 年收回成本，年即可盈利......”。

4、“.....紧邻高新区商业行政中 心广场区域，空气清新地理位置优越，交通方便。 项目初始条件 紧邻高新行政中心，地理位置优越，交通便利有公交直达 离市中心仅分钟车程，项目区域紧靠大型休闲广场中心，且 公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的 ，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老 人可以在园中休闲娱乐。 高新区政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优 惠政策，在用地规划行政规费减免资金筹集等方面给予大量 优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。 现阶段济宁市区养老机构的发展模块，老城区养老公寓多， 养老设施需求量已渐饱和而城高新区需求量大，而新建老年公 寓少......”。

5、“.....社会认知度较差，交通极不便利，影响了很多老人入住。 我们福祥老年公寓项目，处于高新区内，交通便利，环境好， 是所农家乐式的具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。 四建设规模和建设方案分三期运营开发 总体设计 总用地面积约平方米，建筑用地面积约平方米。 建设规模无须重复建设 具体功能设置餐厅休息室活动室洗澡间门卫值班 室药房医务室更衣室老人居住室资料室会议室办 公室洗衣房其他 现建筑装饰标准现场考察填写，例如下文 在建筑装饰设计过程中，对于墙体屋面外墙以及窗体 等建筑构件在充分考虑防便利，影响了很多老人入住。 我们福祥老年公寓项目，处于高新区内，交通便利，环境好， 是所农家乐式的具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。 四建设规模和建设方案分三期运营开发 总体设计 总用地面积约平方米......”。

6、“..... 建设规模无须重复建设 具体功能设置餐厅休息室活动室洗澡间门卫值班 室药房医务室更衣室老人居住室资料室会议室办 公室洗衣房其他 现建筑装饰标准现场考察填写，例如下文 在建筑装饰设计过程中，对于墙体屋面外墙以及窗体 等建筑构件在充分考虑防水保温牢固等建筑构件的基本要 求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在 高度以下做与墙体粉刷齐平的护角，下部宜作高的防撞 板。室内墙面应采用耐碰撞易擦拭的装修材料，色调宜用暖 色。 室内地面应选用平整防滑耐磨的装修材料。卧室起居 室活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板厨房卫生间及走 廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏 步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色显深色面料。 老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱，设置高度在 以下。每人应有以上的贮藏空间......”。

7、“.....落地玻璃门窗 应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生 洁具宜选用白色。 各类用房楼梯间台阶坡道等处设置的各类标志和标注 应强调功能作用，应醒目易识别。 五投资估算和资金筹措方案期项目投资 投资估算 建房万。 设备万 其它费用房子的简单装修费用广告宣传费用流动资金 等约需万元。 工资照顾老人的日常生活约人，工资元每月 以上投资共计约万元。 资金筹措 万元之间 六项目风险分析 项目风险分类 建设风险 建设风险是指项目改建工程无法完工延期完工或者完工后 无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险 之。 成本超支风险 项目成本控制是企业成本管理的基础和核心。成本控制，指 在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源物质 资源和费用开支，进行指导监督调节和限制......”。

8、“.....把各项生产费用控制在计划成本的范围之 内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费 风险材料费风险机械费风险管理费风险等。同时成本风险 还需考虑国家的宏观财政货币政策，考虑货币的贬值升值问 题，及物价指数的上涨等。 其他风险 项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险安全风 险政策风险资金风险等。 项目风险控制对策 建设风险 在项目实施之前，已事先制定个切实可行的科学的进 度计划。该计划般是针对承包商在投标过程中向我们承诺的工 期，并在中标后写入合同，作为项重要的合同条款对承包商产 生约束效应。并合理要求承包商对改造改建工期进行合理的预 估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当 的工期风险，并接受合同中要求工期拖延的罚款的风险。 现有项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，重要建 筑已无须重复建设......”。

9、“.....以此可规 避本项目的主要风险。 成本超支风险 合理的投资计划，福祥前身已经营老年公寓多年，相关政 策法规建设要求安全设施基本设施服务培训管理团 队等均具有高效成熟的团队。并已有较多的基本设施储备。 七可行性研究结论 养老院建设是必要的 老年人的比例在逐步提升，年底这比率已经达到， 如此庞大的个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务济宁 市高新区作为个拥有人口规模万的居住地，按照规定必须 设置至少所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。 养老院建设是可行的 虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但其风险性针对祥 福实际的多年运营经验已不是较大的危险项目，并且作为公用事 业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价 以及政府部门给予的多项政策资金优惠的前提下，养老院的建 设在经济上是可行的......”。