1、“.....比去年同期增长交通和通讯支出为元，比去年 同期增长。其中，交通增长，通信增长医疗保健支出比去 年同期增长杂项商品和服务类消费增长。 居住类支出元，比去年同期增长，主要是由于居住支出中水电燃料 及其他费用上涨了食品类衣着类家庭设备用品及服务类支出分别增长 和。非消费性支出及服务消费增长超过消费性支出增长。 季度全国城镇居民月人均非消费性支出为元，比去年同期增长了 。其中购房与建房支出为元，增长社会保障支出为元， 增长。消费倾向略有增强季度消费倾向即消费支出总额除以可支配收入 总额为，比去年同期提高个百分点......”。

2、“.....中国房地产市场在去年平稳运行的基础上，逐渐转热。据国家统 计局测算，三月份，国房景气指数达到百零七点三四，比去年同期上升三点四 六点，是近三年来升幅最大的月份。 此间分析人士认为，购房需求的加速释放是房地产市场转热的动因。随着经济的 持续快速发展，居民收入也在不断增加，截至今年二月底，中国城乡居民储蓄突破十 万亿元大关,居民的消费水平也在进步提高。人们在逐步满足汽车等十万元级消费 需求的同时，对几十万元的房地产消费需求也在不断增加。 今年季度，中国累计销售商品房面积三千百二十五万平方米，同比增长百分 之四十五点二，增幅比去年同期增加二十七点七个百分点，是近几年同期的最高值。 随着商品房持续旺销，商品房平均销售价格也呈上涨态势。前三个月，中国商品房平 均销售价格为每平方米二千五百十元，同比增长百分之五点。 住房投资的增加和建设的加快增加了供给......”。

3、“.....季度，中国完成 房地产开发投资千二百八十五亿元，同比增长百分之三十四点九。全国房地产开发 实际到位资金二千三百四十七亿元，比去年同期增长百分之四十三，高于同期房地产 开发投资增幅八点个百分点。 在投资的强劲拉动下，今年以来，房地产竣工面积保持了百分之四十以上的增长 速度。季度，商品住宅竣工面积为二千四百五十九万平方米，同比增长百分之四十 四点三。三月份，竣工面积分类指数比去年同期上升八点九点，是拉动国房景气 指数整体水平上升的主要原因。 不仅是竣工面积在增加，房地产种类也丰富多样。房地产开发与参数的确定 项目的技术经济指标 本项目占地面积为平方米，规划设计用地亩。本项目的建筑面 积为平方米，其中小高层住宅可售面积为平方米，多层住宅可售面 积为平方米，车库位数为个。 基准内部折现率的确定 现阶段银行贷款年期的利息率为，考虑本项目的所处的房地产市场的趋 势预测及风险等综合因素......”。

4、“.....通货膨胀率确定为，所以基 准折现率为 项目的销售价格的确定 根据项目所处的地理位置周围环境条件周边竞争楼盘的销售价格和房地产 市场的发展趋势预测，考虑到房地产销售的风险和项目建设的成本等综合因素，多 层住宅的销售价格按每平方米元，小高层住宅的销售价格按每平方米元， 车位的价格为万个。 销售进度计划 本项目计划在年上半年完成销售任务，各年销售计划见表 销售时间 个月 筹备期 个月 公开期 个月 强销期 个月 持续期 个月 销售计划 二盈利能力分析 项目在计算期内的销售收入为万元，可获利润万元，扣除 所得税万元，还剩有万元的利润。项目缴纳经营税金为万 元，企业所得税万元，合计缴纳税金万元。详见损益表表。 项目全部投资的内部收益率所得税前为，在基准折现率为时， 财务净现值为万元，静态投资回收期为年，动态投资回收期为 年，所得税后的全部资金的内部收益率为......”。

5、“.....静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。自有 资金的内部收益率税前为，在基准折现率为时，财务净现值为 万元。详见全部投资现金流量表自有资金现金流量表。 商品房投资利润率利润总额总投资 商品房投资利税率利润总额销售税金及附加总投资 三清偿能力分析 按照项目的借款条件和还款计划，房地产投资借款从年上半年开始分三次 偿还本金和利息，年上半年还万元，年下半年还万元， 年上半年还万元，从本项目的还本付息表中可以得出本项目的清偿能力是可 以的，能够在规定的时间内按照计划偿还本金和利息。详见借款还本付息表。 第九部分风险分析及对策 市场风险分析 从西安市目前的房地产市场来看，目前西安的房地产市场正处于供求相对 平衡的状态。对于本项目所在的城南区域，开发与本项目定位相似楼盘较多，市场 竞争激烈，而本项目所在的曲江旅游度假开发区，虽然增值潜力巨大......”。

6、“.....本项目与城南区定位相似的楼盘相比，本区的住宅建设 钢你刚刚起步，人气不是太旺。但西安市目前人均居住面积约为平方米，距离 人均平方米还需时日从销售来看，三室两厅的房子市场需求较旺，从长远看 商品房的销售前景看好。为了保证项目的成功，开发商应提高工程的质量，通过降 低开发成本，减少市场得风险。 做好规划方案。项目的市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上的包 括小区的总体规划配套环境规划户型规划等，应从方案的规划上和户型的设 计上赢得消费者，减少项目的市场风险。 二经营管理风险分析 由于开发商开发高档住宅的经验不足，因此本项目主要应加强市场营销工 作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售， 才能最大限度的减少项目市场的风险。 在项目实施过程中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工 方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本......”。

7、“.....控制投资成本也是降低本项目风险的因素之。 做好物业管理和售后服务工作，提高公司品牌的知名度，争取让消费者 成为产品的形象代言人，加快项目的销售速度，同时为以后开发的项目赢得顾客。 三金融财务风险分析 本项目投资的资金主要来源有自有资金银行贷款销售收入，从资金的使 用成本和开发资金的回收考虑，减少占用资金回收风险，应采取多种付款方式促 销，可以选择采用次性付款方式七成银行按揭贷款方式建设期付款银 行按揭等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，削减金融财务风险。 四敏感性分析 敏感性分析是通过分析预测投资项目主要因素变化时对经济指标的影响， 从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的种不确定性分析方法。下面就不同 的因素对项目的内部收益率的影响进行分析。 为各年的销售收入，为各年的成本支 出。将建设投资和售房价格因素作为比确定因素进行敏感性分析......”。

8、“.....如果建设投资和售房价格向不 利方向变动，全部投资的内部收益率分别下降至和，所得税前财务 净现值为万元和万元，所得税后的财务净现值为万元和 万元。由此可以看出建设投资和售房价格对本项目的经济效益影响较大，由此部 分的敏感性分析可以看出本项目的抗风险能力较强。详见敏感性分析表和敏感性 分析图。 敏感性分析 敏感性因素变化幅度 内部收益率 建设投资 销售收入 变化因素 变化幅度 建设投资 销售收入 五盈亏平衡分析 临界点分析是项目评价的另个重要方面，它反映在预期可接受的投资内 部收益率下，投资方能够承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。主要 是通过分析住房的建筑面积，成本和盈利之间的关系，找出方案在盈利和亏损 在产量单价成本等方面的临界点，以判断不确定性因素对方案经济效果的 影响程度，说明方案实施的风险大小......”。

9、“..... 为了考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对建设投资 售房价格作临界点分析，内部收益率为，则项目建设投资的临界点为 万元每平方米的售房价格为多层元，小高层元，销售收 入的临界点为万元。 临界点分析表 指标名称基本方案结果临界点计算 内部收益率期望值 建设投资万元最高值 多层价格元最低值 小高层价格元最低值 销售收入万元最低值 第十部分结论及建议 结论 该项目属于房地产开发项目，符合国家产业政策和发展方向，小区商品房的销 售价格处于偏上水平，分析西安市房地产市场的现状和发展趋势后，可以预计工程 完工后，销售前景比较乐观。项目的实施将对西安市的建设和改善居民的居住环境 起到积极的作用。具有良好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。项目 的选址项目的担负次定位总平面布置和方案的设计都比较适应西安市曲江区未 来的环境和发展趋势，从技术方面看本项目也是可行的......”。