1、“.....得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。 四楼现时空置中。 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品会产生较大的影响。楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。 三楼服装卖场经营状况般。般。由于物业经营者将三楼整租给第 三方经营......”。

2、“.....租金收元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。楼还有约平 部分内容简介部分内容简介市的经营更为不理想，从物业整体 经营的角度考虑，个物业面积约的面积，且是位置较好区域没 有租金收入对物业的经营也会产生较大的影响。楼还有约平 米的自营手机卖场，该部分的场租也体现在手机卖场的收益中，无 法体现在物业经营收益中。街铺分租情况较为理想。物业楼沿街铺位分别分租给肯德基 华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月 不等，相对内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。 三楼服装卖场经营状况般......”。

3、“.....第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益 大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为 般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。 四楼现时空置中。 物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇 聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无 形中降低了物业的经营收益。 二对方为何引入我司作为战略合作伙伴 通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看 法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要 的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。但合作方家族内部意 见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员 致同意转让该项目。 对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背 景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同 时，遇到的阻力较少，便于实际运作......”。

4、“.....在沙井路商圈具有定 知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高， 业态较为单。 本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房 宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案 周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。 周边商业环境分析 手机通讯业 本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两 旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营 业网点。 零售业 与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业 较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐 场所等。其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱 乐产所余家。 超市 本案附近的超市较多，共有家。其中华润万家......”。

5、“.....除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物 中心等。 品牌零售店 本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用 品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模 相对较大。其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约， 包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克 度李宁匹克等众多知名品牌。 般零售店 项目北面的沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类 文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。 餐饮业 本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店 或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等 娱乐业 本案附近的娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网 吧电玩城休闲会所等。根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地 唯的家五星级酒店......”。

6、“.....书 店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中 心达闻培训中心等。 银行 本案附近的银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行 兴业银行中国工商银行等。 通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商 业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对 方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状 况不甚理想，抛却自营超市部分的亏损及租金损失，实际上该商场 的其他部分的收益尚有盈余。 第四部分项目所处商圈竞争对手分析 项目所处商圈商业物业分析 沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主， 近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。 目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈 市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集 众多新建大型楼盘，是沙井镇的新城市中心......”。

7、“.....代 表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。 沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端 居多，单件商品的售价在元左右 聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的 以纯专卖店营业面积达平方米。说明该商圈消费人群对休闲运 动服装的市场需求比较旺盛 商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货 的消费需求较大，且同业竞争较为激烈 商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目 周边的文化教育机构较多，特别是培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。 二周边人口分析分析 水吧餐饮 第七部分项目的效益评估 项目主要合作条件 合作方式 我司在全面核实该项目的相关资质资产及建筑资料后，以协 议价格全面承接对方原有的租赁关系预收的各项资金和经评估的 固定资产等......”。

8、“.....实际改造项目不多，但为了更好的 开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造 空调系统 由于现有配置不能满足整个商场的制冷与送风，需要加装套空 调系统，预计费用万 首期改造 预计费用万 合计万。 人工成本 序号人员类型人数月工资年工资 管理人员 税费 流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按 营业税计提及防洪费 企业所得税按照计算。 相关变动费用 按照经营收入的测算。项目推广费用 按照首年万，之后每年万测算。 水电费 实际经营中，管理单位的水电费用可从商户缴纳的水电费中分 摊，故此项费用暂时预估为。 开办费 按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用 开业典礼费用的开支......”。

9、“.....故第第二年不做常规投入， 之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按 照万每年计算。 借款利息 由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数， 分年偿还，每年利率为。即每年借款利息万。 二经营收入 租金收入第年 楼层面积单价月租金年租金 合计 管理费收入暂不考虑递增 楼层面积单价月管理费年管理费 合计 停车场收入 通过实地调研，福星市场可供开发的户外停车场车位预计近 个，计划实行元天暂定的收费标准，由于收益具有不确定 性，故暂不纳入测算。 广告位收入 参照同类市场的做法，市场内部外部还可开发定数量的广告 位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。 三合约期限 参照其他商场的经验......”。