1、“.....无论物业质 素档次机电设备配套设施物业管理等方面，无法 满足现代企业的办公需求更无法很好地满足企业的可持 续性发展需求。 如果最终因物业方面的原因而最终放弃所驻守的区域，也 即非战斗性损失已抢占的市场份额，这绝对是企业不 可接受的。 从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为 银行证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件， 所以，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行证券等 金融企业使用的。 事实上，从目前多家与本项目正在洽谈的客户情况观察， 银行类的客户占了大多数。这从另角度也证实了这个结 论的正确性。 裙楼情况简介 本项目的裙楼为地面层......”。

2、“.....分层面积如下 楼层 建筑面积 平方米 南，北， 南， 北， 南， 北， 南， 北， 平面图见下页平面图显示区 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区 的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善良好的区位优势及重要 的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。作为城市经济发展的晴 雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模 的扩大，将迎来新轮的建设高潮。 目前市场供应现状 经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是部分写字楼的使用功 能混杂定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住 型写字楼仍为市场的主流产品。 但商住型写字楼的物业特点......”。

3、“..... 近年销售情况较好的国际大厦财富广场数码大厦我们 对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状 况 财富广场基本上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商 务企业的宽敞明亮的办公要求每户带个小阳台， 商务办公的严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配 合高效的现代企业需求。国际大厦较财富广场有进步，完全的商住型结构，电梯配臵 及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标 准。但在结构上尚带有住宅的痕迹，对于提高企业 形象方面没有起到促进的作用。 数码大厦三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼 模式。只不过许多配臵标准尚未达到平均水准，给 日常的办公带来不便。例如电梯数量少公共部分 灯光阴暗停车不便等。 以上三个物业，基本上可以代表现时郑州写字楼的发展状况。据本行 调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的问题......”。

4、“.....停车难 等候电梯时间过长 更愿意使用中央空调 电梯速度太慢 大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提高公司的企业形象 内部结构局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内 部结构差，死位较多，影响使用同时也无法满足企业的持续性 扩展 物业管理较差。 甲级写字楼的状况 目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦润华商务花园裕达国 贸大厦河南报业大厦。 我们可从中发现，这些物业已接近甲级写字楼的般标准，基本上可 以代表郑州市顶级写字楼的水准。这类写字楼确实与商住物业相 比，进了大步。可惜数量在郑州实在太少。 从这些物业的进驻客户中，也可发现，外资公司国内著名公司集中 进驻的比例比其它商住型物业的非常明显地增多......”。

5、“..... 由客户的需求看，发展到定阶段的企业，已经将公司形象作为成功 商务交往的重要因素之。他们在国内外各大城市的商务办公习惯， 在他们挑选办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们的办 公选址要求。 目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质 水准随着郑州市经济的逐步增长，已具有定发展实力和规模的写 字楼客户对物业质素的要求将越来越高， 香港怡和大厦 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映 目前国际上新建的写字楼，全部采有纯写字楼的形式，甲级标准更是 众多客户追求的理想指标。 国际上写字楼的形象，完全向纯粹发展， 这也符合商务形象。国际上，即使是中小企业 的发展，也会注重企业形象的建立，以求全方 位赢得市场先机......”。

6、“.....要考虑因素之。国际 甲级写字楼的层高吊顶后主要集中在之间。本项目 层高在建筑工程上采用大板结构，提高了楼层净高达到 米，又可降低使用能耗。 走廊宽 走廊宽的舒适度在销售过程中能给予客户楼宇内部环境的良好感 觉，本项目的走廊宽度为米，有利于楼盘档次的建设，也是 未来客户心目中甲级写字楼的评判标准之。 外立面设计 目前甲级写字楼多数采用玻璃幕墙铝板石材相结合的形式， 本项目外墙装饰材料方面，突破传统采用了金属漆，并配合热反 射镀膜落地玻璃，迎合了生态发展的世界潮流。 使用率 楼层使用率也是写字楼客户比较关注的方面的使用率是客 户的心理线。甲级写字楼使用率的标准为七成或以上，建筑结构 方面应注意在合理范围内尽量减少梁柱截面积建筑平面要力 求方正公用工程部分科学设计......”。

7、“.....提高 单元内的使用率，充分体现了建筑结构设计的科学性，为客户带 来物业的超值享受。 项目的生态表现 项目空调系统采用的空调盘管新风系统，可常年提供过滤调 节后的清洁舒适的新鲜空气，为大厦内部创造了良好的健康办 公环境。对于改善商业办公楼宇内部空气质量有效调节人们的 精神状态，有积极的作用大厦前庭为平方米的大型生态广场，为用户提供了舒适的 共享空间，增添了项目的人文与绿色气息。 停车位 共个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州 顶级写字楼 电梯数 部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。 高档写字楼具有较大的升值空间 从长远发展趋势看，随着郑州市未来经济水平的发展，新建写字 楼建设标准较高，良好的质价比将成为吸引客户的重要因素之， 高档写字楼因此拥有较大发展空间 高档甲级写字楼顺应时代发展趋势......”。

8、“.....北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的 投资热点，未来该规划区域所拥有的城市环境决定着区内写字楼 项目必须具有前瞻性眼光以免很快被淘汰。 本项目坚持高档写字楼的定位基础，塑造郑州市纯甲级写字楼物 业的整体形象，成为城市标志性精品楼宇的新典范。写字楼的基本配 备能够体现高标准的物业质素，并在格调上拥有与众不同的时尚感和 文化特色，持续具有市场号召力和影响力。 大厦符合国际甲级写字楼通用标准 本行结合国际经验，归纳了十二点甲级写字楼的通用标准，如下 国际甲级写字楼通用标准 纯写字楼 标准智能化大厦 层高米以上的宽敞写字楼大堂 天花板吊顶后净层高米以上 走廊净宽米以上......”。

9、“.....可灵活分隔 专业品牌物业管理 大厦的所有相关指标，均达到较高水平。 可以预测，大厦的高物业质素，是支撑其长期保值增值的坚实 基础。 大厦的价格分析 大厦价格的市场水平 本行在制定此价格策略时，进行了全方位的市场调查，以确保本大厦 的价格策略的可行性。 以下是本行经过市场抽样调查后的各代表性大厦的成交价格 项目成交均价元平方米 新闻大厦 数码大厦 财富广场 融元广场 广汇国贸大厦 国际大厦 豫港大厦 大厦 河南报业大厦 注 大厦成交参考个案价格较高且不完整，但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价作为整栋大厦的成交均价。 未能取得反映正常市场水平的成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。 仅获知单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价......”。