效益，实现经济社会全面协调和可持续发展。 项目建设对区域经济发展的作用 有力于推动当地基础设施建设。即区域交通系统公用事业系 统公共工程，区域社会基础设施主要是指文化教育医疗卫生保健 科学研究等，从而带动区域经济的发展，基础设施的建设不仅可以带动 区域经济的增长，更重要的是，基础设施的建设为区域经济增长提供了 增长的条件，没有基础设施的建设，区域经济的增长必然会受到抑制和 阻碍。 有利于推动当地旅游文化产业的长足发展。街区的建成开业，将 为昭觉县旅游服务业繁荣发展增添新的载体和功能，完善特色商业街的 配套设施，将为市民和游客开辟休闲娱乐购物的新亮点。有机整合 的商业区和旅游区，点线面相结合的中心商务区将打造具有规模带 动效应的旅游新亮点。坚持旅游与文化旅游与经济相融合，带动商业 餐饮服务休闲娱乐等第三产业的发展。 有利于拉动二三产业的发展经济结构的调整及农村劳动力 的就业。较多的就业机会和城市文明共同构成城市对居民的拉力。城市化的发展，第二产业和第三产业的发展，提供了更多的高收入的就业机 会，同时，城市化的生活能够提供更高的生活质量，吸引着劳动力向城 市的转移。 有利于推动区域经济的发展。区域经济的增长离不开劳动力素质 的提高与企业的发展。房地产业为劳动者提供其必需的住宅与生活环境， 对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房办公用房也需 要房地产予以提供。所以，个区域经济的扩张离不开房地产业的发展。 房地产业的供给能力在定程度上是区域经济保持持续增长的关键因 素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推 动作用。直接与房地产业相关的行业多达个以上，房地产业不仅涉及 建材工业房屋设备工业建筑机械工业和冶金化工机械电子 仪表通讯等生产资料生产部门，还涉及到家用电器纺织家具等民 用工业以及旅游园林运输业商业及其他服务业等。 有利于区域城乡体化发展，形成新的城市功能空间结构，从而 加速土地资源向更有效率的方向发展，基础设施的建设劳动力的转移 相关产业的带动等，对区域整体发展起到了直接性和决定性的调控作用。 昭觉县房地产开发的现状及存在的问题 房地产市场的健康发展，对拉动县域经济增长，改善人居环境，提 高城市品位，推进城市化进程的作用越来越明显，国民经济中的地位越 来越突出。但是由于多种因素的影响，也存在些问题。 体量小。虽然昭觉县房地产业经过多年的发展，目前县城总建筑 面积也不大。 土地资源利用率较低。昭觉县总面积平方千米，多系山地 坡地，境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积的比例较大，海拔 高差大，山多平坝少，土地利用率较低，从而制约了昭觉县经济社会 发展。区域规划相对零乱，未形成整体效益。未抓住区域的特点，正确 确立产业发展的方向，并以此来带动区域内其他产业的发展，获得乘数 效应未合理使用人力物力和财力，实行资源的择优分配，以取得最 大限度的宏观经济效益。 房地产二级市场不够活跃。住房二级市场是否活跃，标志着个 城市是否健康成熟。昭觉县的房地产二级市场总体上处于低迷状态。 基础设施不完善，城市道路建设供水电力电信排污污 水处理及垃圾处理等城市设施有待改善及完善。 第三章建设规模 第节建设规模 用地规模 本项目总用地面积约亩，建筑面积。 建设规模 建设规模控制指标 序号 工程名称娱乐中心购物中心餐饮中心特色小吃其他 面积 合计不含地下商铺平方米第四章场址选择 第节选址原则 般性原则 项目应选在交通方便位置适中地形开阔空气新鲜阳光充足 环境适宜地势较高排水通畅场地干燥地质条件较好远离污染 源的平坦地段。同时应避开地震断裂带山区及丘陵区的阴坡面滑坡 体悬崖边及崖底泥石流和洪水沟口等自然灾害地段。架空的高压输 电等线路应按相关规范要求退距。 整体性原则 符合区域总体规划，与周边地区关系相互协调，有利于区域整体利 益的优化。 传承性原则 尊重文化传统和社会心理，注重历史发展的延续，有利于昭觉县新 标杆。 操作性原则 立足当前近远期相结合，充分考虑现实可操作性和城市发展趋势， 尽量使项目建设与城市发展互相融洽，相互依托。 可持续原则 考虑长远，实现社区空间的可持续成长，应选择适合未来发展的有 利于塑造自身特色的项目地址，使社区功能与地域环境配套设施协调 统，营造开放型创新型的社区和谐氛围和园林式社区景观。 开放性原则 充分考虑社区对外沟通和交流的需要。 经济性原则 综合考虑自然资源和社会资源优化配置，使建设投资效益最大化。第二节场址拟选 项目位置 土地位于昭觉县竹核乡。 项目所在地的区位 昭觉位于凉山州中部偏东，北端普雄火车站，南临布拖县，东接美 姑县西连州府西昌。是凉山东部的交通枢纽和重要物资集散地。全县幅 员面积平方公里，下辖个工委，个乡镇，总人口万人。 其中彝族万人，占总人口的商在销售工作中做好营销宣传工作， 以确保商业的商业的销售面积变化幅度最好不低于。 商品住宅销售面积变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感 性分析 表变化 幅度 通过上表，计算出商业的销售面积变动的临界点为 通过上表，计算出住宅的销售面积的最大下降幅度为，此 时项目从财务上分析仍可接受，可以看出其住宅的销售面积敏感性不是 很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收入的 同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。 销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感性分析 商业销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值敏感性分析 表 变化幅度 通过上表，计算出商业的销售价格变动的临界点为 上式说明商业的销售面积的最大下降幅度为，此时项目 从财务上分析仍可接受。建议开发商在销售工作中做好营销宣传工作， 以确保商业的商业的销售面积变化幅度最好不低于。商品住宅销售价格变化对项目内部收益率和财务净现值的敏感 性分析 表 变化幅度 通过上表，计算出住宅的销售价格变动的临界点为 上式说明住宅的销售价格的最大下降幅度为 此时项目从财务上分析仍可接受，可以看出住宅的销售价格敏感性 不是很强，弹性较大，在销售过程中，建议开发商在确保基本的销售收 入的同时，灵活运用销售手段，进行营销，促进项目的顺利开发运行。 综上分析，建设投资销售价格销售面积都是教敏感的因素，其 中建设投资的敏感性最大，因此在项目的实施过程中应当对这部分进行 很好的控制。而且，从前面建设投资估算的情况和商业地产市场未来发 展趋势来看，建设投资未来增加和销售收入未来减少的可能性不大，因 此，该项目的风险也不大。 结论 市场分析结论 通过以上对本项目进行的分析可知，项目的优势和机会相对比较多， 同时，项目的建设又能够增加昭觉县商业地产市场有效供给的需要，满 足昭觉县建设的需要，改善项目所在地区的周围环境，因此，项目的开 发建设具有较好的发展前景。 技术分析结论本项目的资源供给及外部协作条件能保证项目的顺利开发。同时， 本项目是基于市场研究的基础上，本着合理的规划方案原则，对本项目 的各项内容进行适当的规划，经初步论证，项目的规划方案是可行的。 因此，从技术角度分析，该项目是可行的。 财务指标分析结论 财务评价指 标 内部收益率净现值静态投资回 期 动态投资回 收期 税后年年 税前 从上表的财务评价指标可以看出，本项目的盈利水平比行业的收益水平 略高，项目是可行的。 风险分析结论 通过对项目盈亏平衡分析，该项目的盈亏平衡点为，可以看出， 本项目具有定的抗风险能力。 通过对项目的敏感性分析，认为项目的背部收益率对建设投资及销售价 格和销售面积较敏感，其中对建设投资的敏感性更强些，但是本次可行 性研究对建设投资和销售价格和销售面积的预测均比较保守，综合分析 认为建设投资和销售价格销售面积的突破临界点可能性不大，项目具 有定的抗风险能力。 第十三章风险分析 第节风险因素识别 技术风险 技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。 工程风险 工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不确 定性给项目带来的风险。 建设资金 建设资金的风险主要来自工程方案变动的工程量增加工期延长， 人工材料机械台班费各种费率利率的提高和单价的提高。 社会影响风险 社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题，对社会各利益 群体当地组织机构及当地技术文化环境带来负面影响，项目可能承 担的风险。 第二节风险程度分析 经评估后，技术风险工程风险投资估算风险为较小风险，社会 风险为般风险。 第三节防范和降低风险的对策 工程技术风险的对策 严格按照基本建设程序，通过招投标，选择有实力的设计单位和施 工单位，在工程实施过程中，实行项目法人责任制监理责任制，确保 工程按时按质完成交付使用。 建设资金风险的对策 要以设计阶段为重点，在优化建设方案设计方案的基础上，在建 设程序的各个阶段，采用定的方法和措施把工程造价的发生