1、“.....具体规划条件以规划局公告为准。 红线图 地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。占地 面积，总建筑面积。 胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立的项目 公司进场开发建设。 八项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策 项目规划设计工程开发建设招投标等方面的政策参照园区相 关规定执行。 第三部分区域分析 项目所在区域发展情况 胜浦镇发展概况 胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。年撤乡建镇， 属吴县。这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。 胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖 个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口 万人。 经济发展水平 年胜浦地区生产总值亿元，地方般收入亿元， 到账外资亿美元，注册外资亿美元，注册内资亿元......”。

2、“.....在年国家统计局农村社会经济调查队发 布的全国首次小城镇综合发展指数测评结果中，胜浦镇位列全国千强 镇第位。 基础设施建设 基础设施建设达到了八通平。累计投入十几亿元，基本完 成了胜浦镇区域的主要基础设施开发建有主干道路条，总长近，镇区道路硬化率建成污水管网，多米和污水泵 站座，通过污水管网将所有工业企业排放的工业废水及全镇生活 污水集中到污水厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污 邮电有线电视基本实现了全覆盖。 便利的交通条件 胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪 宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏 州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹 桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。 投资状况 投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目多个......”。

3、“.....其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜 累计投资亿美元的金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食 品机械和化学品公司分别投资成立的美铝紧固件系统苏州有限公 司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大的耐火材料供应商美 国珉泰克公司等。 社会事业发展 累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米， 新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇 的考核验收，通过了全国环境优美乡镇的考核验收，生态环境得到有 效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房 建设商业网点等工程正在快速开发。 二胜浦城市发展规划 在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色的现代化 城市副中心辐射周边配套完善的区域服务中心功能齐全宜 居宜业的东方欧美式小镇。 原有规划胜浦镇居住人口万，因城市的快速发展，人口聚集 力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人......”。

4、“.....周边密集分布镇主要 行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设的新城区，属 难得的城市核心商业地块。 二项目所在区域政策及产业环境 胜浦商业发展现状 胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完 善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新的城市副 中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业 园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇 快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快 速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展 和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业 设施建设步伐，商业面貌日新月异。 上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市 场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模。年以来......”。

5、“.....从中胜路到新胜路，随着高层住宅区的相继建成， 批超市餐饮专业店专卖店陆续开业，胜浦商业总量不断壮大， 逐步走向繁荣。经过十多年的建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积万，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展 最快的时期，现有个商业项目中，有个是年后建成的商 业载体建筑面积达万，占比达到。 随着园区经济的快速发展，房地产规模不断扩大，外来人口不断 增加，消费需求日益增长，从而为胜浦商业的发展提供了机遇和空间。 但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题 商业现有布局存在缺陷 由于历史的原因，定位于城市副中心的胜浦，现有商业布局很不 合理，缺乏个相对集中的商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小， 但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。 如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米，造成商铺 供应的同质化现象严重，而且多是沿街底商......”。

6、“.....其中零售业态为 ，餐饮为，星级酒店为。即使这的占比中，仍 有定的水分，有的业态只是名义的连锁，没有实质内容，名连而实 未连。如果剔除这部分因素，真正属于现代商业业态的占比更低。 目前，苏州全市现代商贸业态的占比已经超过，市区更高占比 超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。 土地竞拍价注表示土地价格为， 万元注表示土地价格为，万元，作为本项目投资 收益估算以及项目财务分析的依据。 项目投资估算 本项目地块占地面积，总建筑面积含地下 室，单位投资，元不含土地。项目建设期自年 至年，建设期年。 单位万元 项目总成本备注 土地成本，注，注 工程投资 建筑装修 其它 合计 二项目资金筹措 公司与胜浦镇双方自筹资金亿元作为注册资本参与土地竞拍以 及支付项目前期的相关费用......”。

7、“..... 单位万元 注财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。 三项目收益测算 营业收入 根据本项目的定位，项目建成后以商铺出租以及酒店自主经营为 主，故其营业收入主要来自商务办公房出售第年全部售出商 铺的租金以及酒店自营收入，其中商务办公房销售均价，元 商铺销售均价，元月租金均价元，以后每年递 增，商业出租率为酒店房价收入单间均价元，每年以 增长，其他包括物业管理费，地下室面积半以上面积用来商业 出租。 本项目在运营期需缴纳营业税金及附加和房产税，其中房产税 营业税城建教育附加和地方教育附加 土地增值税所得税税率。 本项目营业收入测算如下 序号名称年年年合计 自有资金 借贷资金 注 注单位万元 年份┉ 租赁收入┉， 酒店收入┉， 销售收入，┉ 商务办公房 管理净收入 ┉ 项目总收入┉， 营业成本 本项目在运营期......”。

8、“.....其中管理费修理费保 险费均以租金收入为取费基数折旧费摊销费采用平均年限折旧法， 其中房产折旧年限年土地摊销年限年。 本项目财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。 当土地竞拍价达到，万元时，营业成本测算如下 单位万元 年份 总收入 总成本减项 租赁运营费用 租赁税金 客房运营费用 客房税金 销售成本， 销售税金 折旧与摊销 大修费用 所得税， 每平米租赁 运营成本 每间酒店 运营成本当土地竞拍价达到，万元时，营业成本测算如下 单位万元 年份 总收入 总成本减项 租赁运营费用 租赁税金 客房运营费用 客房税金 销售成本......”。

9、“.....全部出售商务办公房。 年按商务办公房全部实施销售，销售收入的计提税 金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。预测商务办公房销售价格 为，元第年租赁能产生元的净收益，以后每年 租金以递增，按租金价格的计提税金。预测酒店房价收入 单间以元估算，每年以增长。地下室半以上也用于商业出租。 项目净收益估算如下 单位万元 年份 净收益 销售净收益租赁 净收益酒店经营管 理收益 注， 注， 第七部分项目财务分析 项目测算期 本项目预计开发期为年，从年至年。项目预计从 年初正式营业，项目经济测算年限从开始营业起年，即 年至年。 二项目投入估算 本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。 项目开发成本估算 项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。 土地成本 本项目地块将于年月公开挂牌出让......”。