1、“.....到年发展成万人的中 等城市，意味着耒阳城区必须扩展到再容纳十五万人的规模。耒阳万元房地产开 发有限公司在取得其他项目开发成功的同时，正着手蔡子池市场农改超建设 开发。耒阳万元房地产开发有限公司作为项目的业主，建设个集生态居住 购物休闲等多功能于体的商业中心，目的在于推进城镇化进程，加快城市建 设，适应人民生活水平及生产质量提高的需要，同时促进当地经济健康快速发 展。经耒阳市发改委国土资源局城乡规划局等有关部门批准，蔡子池市场农 改超建设项目开发现已达到可行性研究报告编制阶段。 蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市老商业区，北临五东路， 西临群英南路，南临蔡池路。规划总用地面积约合亩，地块呈 长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。项目总建筑面积， 建筑层数为层其中至五层均为商铺场，商场面积共为，住宅 面积为，项目建成后可容纳住户户，其中居住人口人，提供就 业机会约个。项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施 齐全......”。

2、“.....物业管理流。该项目的建设可与和周 边项目起，增强市民的凝聚力，改善市民的生活质量，是耒阳市城市开发建设 基础设施配套农改超的个催化剂。 可行性研究的依据和范围 可行性研究的依据 蔡子池市场农改超建设项目可行性研究报告于年月由耒阳市万元 房地产开发有限公司以下简称项目业主，委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计 院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本 报告主要以下列文件和基础资料为编制依据 蔡子池市场农改超建设项目建设项目选址意见书蔡子池市场农改超建设项目用地红线图规划设计平面图 蔡子池市场农改超建设项目建筑设计图施工合同 耒阳市计委国土规划部门有关项目工程建设的审批文件 项目单位提供的详细资料和编制单位收集的相关资料 可行性研究范围 通过对耒阳市的社会经济发展状况及城市建设开发居民住房现状等进 行调查和发展前景预测，结合五东路两边改造建设开发，论证本项目建设的必 要性和所具备的建设条件......”。

3、“.....近远期相结合，建设步骤合理， 三个效益同步发展。 通过工程技术的规划初步方案的评审，确定具体经济建设规模，工程技术 的初步方案和各项目选址用地规模。 估计项目总投资，提出资金来源与筹措方式，拟定建设进度。 建立健全项目组织机构和人员编制 通过项目建设的综合评价，从城市政治经济社会生态和环境等各方 面，论证建设的必要性经济合理性技术可行性分析项目抗风险能力，提出 研究结论和建议。 区域概况 自然条件 概述 耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉 的过渡地段。位于东径，北纬，东北邻安仁 县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县， 南北长公里，东西宽公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒 水舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。年月经国务院批准改 县为市，辖三个办事处，个乡镇，土地面积平方公里，至年底，总 人口万人，非农业人口万人。市区面积平方公里，市区人口万人......”。

4、“.....南邻郴州永兴，可通南粤沿海经济发达地区 北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳常宁隔河相望，可至永州去 广西。东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地。铁路京广线及武广高铁经城区灶 市南岭掠城而过水路耒水舂陵水皆入湘江公路线京广高速公路纵 贯城区南北，省道线横穿东西重要的是高速公路在我市辖区内设置 了三个出入口通道，即新市五里牌公平。 气象条件 耒阳市属于亚热带季风湿信息技术，实行规模化管理， 规模化经营，满足消费者高质量多样化的消费需求。零售方式的变化，使农产 品的流通渠道更加优化畅通，也将会使人们的生活质量得到进步提高和改善。 国家重视。 年中央号文件提出加快发展农产品连锁超市配送经营，鼓励有条 件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市， 逐步把网络延伸到城市社区。年中央号文件进步强调支持大型连锁超 市和农产品流通企业开展农超对接。可以看出，政府已高度重视农产品超市零售 的重要性......”。

5、“..... 农产品的销售和流通向生鲜超市经营的方式转变已是不可逆转的趋势和潮 流。 农产品生鲜超市的优势购物环境上的优势我们走访了几家生鲜超市，都是在平整的街道马路边，交 通方便。门外的店面装饰也很新颖整洁，购物环境都很好，超市地面没有积水， 没有污渍，各种农产品摆放整齐，区域划分合理化，有专人打扫卫生和整理商品， 超市内有空调，空气也很好，没有任何难闻的气味，些商品在标示上也很讲究 视觉美感，有挂上仿树叶之类的装饰，增添了不少绿意，让人有亲临大自然的感 觉。在过秤处，超市工作人员熟练地接过菜，过秤封口贴价签。位正在排 队的市民说超市有空调，凉快，购物环境好，各种商品明码标价，不用担心被 喊高价，下班高峰期排队是长了点，但是也比农贸市场的对的交易要快些。 之后在走访了几家农贸市场发现，这些市场都是在些居民区内，年久失修的路 面，不时看到几堆未被清理的垃圾，部分摊位面前的地面也是高低不平整，还有 些积水......”。

6、“.....海鲜区和肉类区等区域的气味有点重， 屠宰区更是惨不忍赌，也没看见有清洁工人来清理。位正在买菜的女士说，若 不是顺道经过，且住家附近没有其他买菜的地方，她不会选择这里。 所以，从购物环境上来看，生鲜超市明显比农贸市场更受欢迎, 商品价格上的优势 通常来说，超市卖的蔬菜价格都高于农贸市场，但是这几年却发生了变化，不 少生鲜超市的农产品比农贸市场便宜很多。减少蔬菜流通环节是生鲜家超市有底 气让利的主要原因。很多生鲜超市的农产品是由专门的蔬菜供应商供应。农产 品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系，些超 市直接与蔬菜基地挂钩些农产品实行大批量远期预订制，大型的配送中 心先进的冷链物流技术和稳定的生产基地等相关配套设施予以保证，运输过程 中的损耗得到了降低，成本自然降了下来，价格自然能降下来。同时，超市定期 对各个门店对生鲜农产品价格进行跟踪检查，发现价格不当现场立即调整，以达 到薄利多销的目的。 而相比之下......”。

7、“.....经营者的经营规模小，进货渠道复 杂，甚至是二次批发三次批发。运输过程重复，增加了费用。其运输设备简陋，增加了损耗，致使销售价格提再提来保证利润，而且供应受到天气的影响很大， 致使价格上常常出现不稳定的现象。 通过比较发现，生鲜超市未来在价格上将越来越占据优势地位。 商品质量安全上的优势 随着食品安全意识逐步深入人心，并且不断影响消费者购买行为的状况下，农 产品质量安全日益成为公众与政府关注的重大问题。超市更关注生鲜农产品质量 安全，关注和强调产品的质量保证。生鲜超市作为单的法人主体，其大零售商 的市场地位，将使得产品质量安全问题，尤其是与生命密切相关的生鲜农产品质 量问题，显得特别重要，从而构成其经营的重要风险，所以超市必然考虑其对连 锁品牌产生的负面影响。为此，超市往往对生鲜农产品的质量投诉高度关注。超 市拥有较为完善的运输条件，有能力采用冷链方式来运输生鲜农产品，确保运输 过程中的农产品的安全性和质量采用商品系统分类和标签体系......”。

8、“.....在必 要时可以为消费者提供农产品的追溯服务，如提供产地条件和生产者姓名等，这 些就会形成了产品差别化，顾客对其会更加认同。为配合质量安全的宣传战略， 超市也采取了加强生鲜农产品进场的检验检测工作。生鲜农产品的包装上都贴有 标签，标签上注明生鲜农产品的名称规格价格保质期等，使人目了然， 降低了消费者搜寻此类信息的成本。此外，消费者购物后的小票也是事后明晰责 任，是避免和降低顾客损失的重要凭据。超市可以用企业的信誉来为农产品的安 全和质量担保，因为失信的成本代价太高。因此，与以个体商贩为主的农贸市场 相比，由企业出面经营生鲜农产品更能保证生鲜农产品的安全。以维护自己的信 誉。由于农贸市场中的经营主体是个体商贩和农户，流动性大，质量监控管理难， 进入到市场的生鲜食品的质量没有保证,消费者的权益得不到保障,同时农贸市场 的经营条件卫生条件差,没有检测设备，些受气候环境影响较大的生鲜产品 的质量无法保证......”。

9、“.....农产品质量参差不齐，无法鉴别和保 证，信誉度低，比如些商贩为了降低成本，经营出售些劣质商品，农药残留的蔬菜瘦肉精的猪肉等。菜市场中的商户大部分是流动商户，每天经营的数 量有限，造成菜市场天之内的黄金期般在点以前，其余时间的商品质 量下降，居民已经很难在菜市场购买到新鲜的商品。农贸市场中消费者与零售商 之间的交易还是种传统的交易方式，消费者在购买农产品时没有任何交易凭证， 有些经营是游击式不固定，锤子买卖，所出售商品无法追溯，质量无从保证， 出现问题后难以追究责任。影响人民的生活质量和消费水平的提高难以使消费 者达到满意的程度。 对物价波动的承受能力比较强 农产品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密的合作关系， 超市直接与蔬菜基地挂钩，招之即来来之即卖十分方便，些农产品实行大 批量远期预订制，大型的配送中心先进的冷链物流技术和稳定的生产基地 等相关配套设施予以保证，成本自然降了下来。与农贸市场相比较......”。