1、“.....部分地方政府近年来扮演的角色耐人寻味由于自身 利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不 房屋持有的低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多 套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重 低迷的怪现象。个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟始从过于趋向商品属性开始向社会保障 属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。 多重悬念值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税的呼声日渐高涨， 所谓的保有税其实就是物业税的变种......”。

2、“..... 所谓的保有税其实就是物业税的变种。否会有新的调控措施出台。的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期 波动将加大。 多重悬念值得关注 首先，年是性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响，如果政现，行业集中度也将进步提高。 三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障 属部分内容简介部分内容简介在这种情况下房地产行业强者恒强的局面将得到 进步的体现，行业集中度也将进步提高。 三是当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障 属性倾斜，可以这样认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内 的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜 是渐进的，温和的，则年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政 策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的......”。

3、“..... 多重悬念值得关注 首先，年是否会有新的调控措施出台。我们预计年中 上旬起应该会有政策陆续跟进。比如像征收物业税的呼声日渐高涨， 所谓的保有税其实就是物业税的变种。个越来越普遍的共识是， 由于物业税迟迟不出台，客观上助长了房地产暴利和投机行为的盛 行。房屋持有的低成本不仅引发购房者贪大求阔，更直接导致多 套房屋持有者待价而沽，造成目前二手房市场房源充足，却交易严重 低迷的怪现象。 其次，政策执行力能否得到切实加强。在飞涨的房价和膨胀的房 地产业中，部分地方政府近年来扮演的角色耐人寻味由于自身 利益和眼前利益，过多过深地介入房地产业，往往置中央的部署于不 顾，使调控政策的执行力大打折扣。政策分析人士认为，从 年月的国家十部门联合检查各地调控效果，到即将开展的专项督查，表明中央政府问责的剑锋已明确指向政策执行力......”。

4、“.....可以说是从乱到治从无 序到有序到规范的过程。这个过程，经济学家称为房地产产业的过渡 时期，专家预计这个时期可能还要持续数年。但是就房地产行业对我 国经济增长的拉动作用和带来的社会进步贡献来分析，国务院及央行 目前出台的系列新政最终不过是抬高房地产开发的投资门槛，保护 消费者和国家金融机构利益，更好地发挥房地产支柱产业的作用。 央行出台的中国房地产金融报告中明确肯定了房地产业是拉动经 济增长的支柱产业，并表示要继续支持房地产业的健康发展， 使其支柱产业的功能得到充分发挥。同时就房地产行业在中所 占的比例来分析我国目前的房地产行业占比例为左右，而 美国等西方发达国家房地产行业所占比例高达，所以无论 从国家的经济发展需要，还是从世界经济发展的规律中都可以预见中 国的房地产行业是个朝阳产业，还将会有巨大的发展前景和利润空 间。 形势比人强，识事务者为俊杰......”。

5、“.....在市场经济条件下， 行业洗牌旦开始，对于激烈市场竞争中那些弱者来说，就很有可能 避免不了被淘汰出局的下场。而对于那些自身综合素质较高的企业来 说，则机会无处不在，只要能够准确定位，适应市场潮流，在行业洗 牌之时，暗藏的也可能是做大做强的天赐良机。 综上所述，我们认为在目前的宏观市场条件下进行房地产项目开 发，定要认真研究规避政策风险，充分认识本地区市场竞争环境和消费者心理状态，设计出适合当前市场需求和政策提倡的产品，有计 划分步骤的对项目进行开发。 区域分析 山东省日照市地处中国黄海之滨，山东半岛南翼，隔海与日本， 韩国相望。市域面积平方公里，海岸线公里，人口万， 其中市区人口万人。几年来在市委市政府的领导下，日照市实 施港口立市科教兴市工业强市生态建市的发展战略， 不断提高城市核心竞争力，使日照市经济和城市形象实现了跨越式发 展。 与此同时......”。

6、“.....也取得了巨大的发展。近几年来日照市的房 地产业增长速度直位于山东省各城市前列，对日照市的城市化进程 推进和城市知名度的提高起到了积极的推动作用，目前房地产行业已 经成为了日照市经济支柱产业之。 日照市的房地产行业起步较晚，但是房地产企业的开发水平和开 发规模却发展较快，市场竞争也较为激烈，随着日照市城市重心和区 域经济结构的重新调整规划，目前房地产市场开发热点板块效应已初 现雏形，我们认为重点有以下几个板块 老城区板块昭阳路以西，西外环路以东地区的房地产开发 项目，该板块商业配套齐全交通便利基础设施也较为完善，但是 由于历史原因，该地区城市建筑形象和居民整体素质相对落后，加之 日照市行政经济文化中心规划东移，导致该地区住宅产品价格在市场表现偏低......”。

7、“.....该区域板块市场均价有了较大的提高，代表项目有九点阳 光春天公寓丹阳佳苑荣安站前广场德富龙商业广场 向阳小区等，上述项目住宅产品目前的市场均价为元平方米 元平方米左右。 次新市区板块昭阳路以东，北京路以西及海曲东路沿线地 区的房地产项目，代表项目有风景水岸水晶花园时尚荣 域世嘉水榭花都假日湾阳光花园等，该地区界于新市区和老城 区之间，周边环境可塑性强，楼盘卖点较多，开发商大多聘请了专业 代理公司进行策划销售，是目前日照市房地产市场竞争较为激烈的板 块，目前市场多层住宅期房每平方均价在元之间， 小高层产品每平方米均价在元左右，此次拟开发项目即位于该 板块。 石臼及开发区板快位于日照老石臼城区和经济开发区内的 房地产项目，该地区项目以前多为商住体开发，商业概念炒作氛围 较强，而受到石臼老城区旧貌和板块内污染企业制约......”。

8、“.....但今年随着凤凰城德赛三期，不但是客户 在购房时最为关心最先考虑选择的条件之，更是开发商在市场检 验中，判断其投资是否成功的最为关键的环。在行销组合的产品策 略方面，因为壳的变动更伤筋动骨，更费时费力，是最难调整的 要件。所以，它的前期规划就显得尤其重要，般到了中后期，是不 作任何大的更改的。 第二方面构成，简称体。它是指对整个大楼或小区，满足人 们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水电煤气 通讯装潢保安和保洁等等各个方面的最基本功能配置，是对壳 的充实和完善。随着人们生活水平的不断提高和科学技术的迅猛发 展，不但些基本配置的标准在逐渐提高，而且有很多额外的娱乐休 闲性质的公共配套设施，目前也已经在日照市不少住宅小区中出现， 如社区俱乐部阳光花园，网球场舒斯贝尔花园，游泳池海天 园等等。和前者比较，体的要素对客户而言......”。

9、“.....但对今后的日常生活却密切相关，恰当的细节 表现有时也会增加对客户的影响程度。对开发商来说，因为其是产品 策略方面种类最多，可塑性最强，最易于调整，是在促销中最容易表 现的因素。所以，许多好的设想和大量资金的投入便会集中在这个方面，许多行销话题也由此而产生和发挥。 有关上述两个方面的基本要求，国家都有颁布相关的设计和建设 规定来加以约束。因此，些最基本的配置，房地产开发商都会尽力 办到，这不但是楼盘建设的品质底线，而且也是对消费者最基本利益 的保证。但随着市场的竞争日趋激烈，简单的配置已不再具有吸引力， 如何通过更符合时尚的房型设计新型建材的运用和些娱乐休闲设 施配套的添加来提高产品的竞争力，吸引更多的客户，渐渐成为开发 商们的共识。与价格策略广告策略和销售策略相比较，对产品本身 的投入可以说是实实在在的营销行为......”。