1、“.....各项政策在影响开发商的同时，对消费 者的心理影响也不可忽视。从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区 间，但已出现下降趋势。就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前 时期的高位运行而言的，而整个房地产市场就此继续大幅回落的可能性较小，从 前段时期的高位回落到平稳运行段时间的可能性较大，预计今年二增三降 的差距会有所缩小，即增幅会进步平稳，降幅会进步回升。 二年楼市概况 楼市发展潜力巨大，发展空间不可低估 藩内群雄逐鹿株洲，省外枭雄虎视眈眈 楼盘开发水平逐步提高，购房群体消费逐渐理性 市场成交表现分外活跃，开发与销售呈同步增长趋势 土地市场风起云涌，二手房市场骤然升温 株洲地产如沫春风 在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下在中国城市化进程迅速发展的历 史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到时，该国城市化建设将迅猛 发展......”。

2、“.....而我国的城市化水平刚好在左右，因 此，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的 飞速发展也必将是欣欣向荣。 大环 市场成交表现分外活跃，开发与销售呈同步增长趋势 土地市场风起云涌，二手房市场骤然升温 株洲地产如沫春风 在中国乃至世界经济稳定发展的大环境下在中国城市化进程迅速发展的历 史机遇下，据发达国家经验，在城市化水平达到时，该国城市化建设将迅猛 发展，直到左右时才会放慢下来，而我国的城市化水平刚好在左右，因 此，可以预计的将来，我国的城市建设将飞速发展，房地产业伴随着城市建设的 飞速发展也必将是欣欣向荣。 大环境如此，注定了株洲市房地产业的繁荣。 开发行业重新洗牌 本土开发企业随着市场的发展而成熟，而外来成熟开发商的强势介入必将进 步加速行业的整合，优胜劣汰势所必然。 株洲市现有余家开发公司，而年开发量在万平方米以上的企业仅仅 几家......”。

3、“.....而分摊到每家开发企业仅几千平 方米。这就意味着，株洲市众多的开发企业没有业绩，没有事做，形同空壳。 由此可知目前株洲市房地产公司除极少数初成规模外，普遍实力不足。市场 契机给予品牌地产公司巨大的成长空间，机遇与挑战并存。 产品有待创新，功能有待完善 建筑风格缺乏主题和个性。建筑是有语言的。而株洲市现有的建筑风格缺乏 创造力，不能充分体现建筑的美感，尤其是在整体楼盘风格营造上，同质化越来 越严重。另外在些细节如景观营造文化渲染上无法体现楼盘的主题风格，即 缺乏楼盘个性。再者在楼盘外立面颜色的运用上缺乏亮点，无法激起消费者的置 业欲望。 营销专业化水平有待提高 根据对株洲市房地产市场考察，发现株洲房产市场营销水平普遍不高。就目 前株洲市场而言，营销推广存在的主要问题是 项目包装 株洲的在售项目中，大部分项目未能达到工地包装外围包装导视系统外围环境营造的和谐统......”。

4、“.....开发商逐渐认 识到包装将成为吸引消费者的有力武器。 价格制定 在价格方面，大部分楼盘的价格制定不甚合理，没有充分融合景观位置 朝向污染等定价依据进行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体 现的价格差异挖掘较少。 营销模式 在营销模式方面，大部分还停留在自己的套土办法上，整体水平还是偏低， 与先进的科学的模式比较起来还是有段较大的差距。 销售人员能力有待提高 房地产线销售人员的水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前 期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线的销售人员把楼盘优势灌输给 客户并促使客户下定。根据对株洲销售人员的考察，发现存在以下几个问题 基本知识待加强 体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘的基本信 息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。 把握客户心态能力待加强 体现在对客户的真实目的理解不够......”。

5、“.....把握不住 客户的心理。 客户引导能力不强 销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。 三株洲房地产相关政策 目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑 制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常的经 济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲市地产市场。 征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前 土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻 落实中央下达的文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补偿费用个月 内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访 办结率。 影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年株洲市大宗开发项目比 较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂 企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策......”。

6、“.....整合 资源，另方面通过联建携手度过难关。 立项规划政策 坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培 训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大 高度密度出现了意料中的而作为与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济 的繁荣发展，行业形势必是片大工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业重 镇交通枢纽城市的特点。 综上所述，无论是从居民消费力还是社会投资，都表明了年的 居民收入大幅增加 年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元， 增长农民人均纯收入增幅达到，由年的元增加到 元城镇单位在岗职工人年平均工资达元，同比增长。 消费稳步上升 年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。其中城市消费品零售额亿元，增长 农村消费品零售额亿元，增长。有力支撑了株洲开发 量稳步增长......”。

7、“.....超出上半 年同期家，完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的， 提高了个百分点。家计划投资小于亿元的企业中有家本年没有开发投资， 仅有销售情况。另外家企业开发完成亿元，同比增长，户均完成 万元，同比增长。在今年注册的房地产开发企业中，有开 发业绩的企业明显增多，由上半年的家增加到家。餐饮业批发零售贸易业增势强劲， 实现营业收入亿元和亿元，分别增长和。其中城市消费品零售市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。到 元城镇单位在岗职工人年平均工资达元，同比增长。 居民收入大幅增加 年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元， 增长农民人均纯收入增幅达到，由年的元增加部分内容简介部分内容简介投资亿元，增长。 居民收入大幅增加 年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元， 增长农民人均纯收入增幅达到......”。

8、“.....同比增长。 消费稳步上升 年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。其中城市消费品零售额亿元，增长 农村消费品零售额亿元，增长。餐饮业批发零售贸易业增势强劲， 实现营业收入亿元和亿元，分别增长和。 综上所述，无论是从居民消费力还是社会投资，都表明了年的株洲经 济片欣欣向荣。工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业重 镇交通枢纽城市的特点。而作为与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济 的繁荣发展，行业形势必是片大好。 二株洲房地产市场分析 株洲年市场态势回顾 虽然投资增幅出现了意料中的下降，销售情况也还差强人意，但总体上沿袭 着近几年来的平稳发展态势，其主要特点是二增三降。 二增 投资总量继续增加。年，株洲完成房地产开发投资亿元， 比上年同期增长，增幅比首季下降个百分点，比二季度下降个百 分点......”。

9、“.....比上年同期增长商 业及服务业等经营性用房投资亿元，增长，其他投资亿元，增 长。房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长 。有开发业绩企业明显增加。在今年注册的房地产开发企业中，有开 发业绩的企业明显增多，由上半年的家增加到家。有力支撑了株洲开发 量稳步增长。今年有续建和新开工过亿元计划项目的企业就达家，超出上半 年同期家，完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的， 提高了个百分点。家计划投资小于亿元的企业中有家本年没有开发投资， 仅有销售情况。另外家企业开发完成亿元，同比增长，户均完成 万元，同比增长。 三降 竣工面积下降年，全市商品房竣工面积万平方米，比上 年同期下降。其中住宅万平方米，下降商业营业用房 万体化运作，提高物流效率。大力推进物流服务 的社会化和专业化。 鼓励生产和商贸企业按照分工协作的原则，剥离或外包物流企业 功能，整合物流资源......”。