1、“..... 确定合适的抵押资产和担保人。 的各方投资者，进行路演推介和谈判。 确定新股东进入后的股权比例和股本总额。 项目公司投资取得亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资 金运作建设物流园区。 项目公司完成物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年限内租赁 经营该部分资产，向项目公司支付租金每年万元暂定。 各投资方通过从项目公司租赁经营收入中获取投资分红，最终实现回笼资 通过提供物流园区发展规划物流园区项目投资价值分 析报告，突出介绍项目背景市场前景股东背景业务定位项目投资回报。 甄选有意向的投资者。需要对方提供营业执照公司介绍财务报表等材 料，谈判确定股东构成股权比例，签订发起人协议。 确定物流租赁经营项目公司的约定年限租金和各投资方的退出方式。土地房屋管理部门 办理土地房屋抵押手续。 项目公司融资 编写商业计划书......”。

2、“.....最终实现回笼资 金并获取相应投资回报，在约定年限后转让股权退出项目公司，由物流公司买入 股权控制公司经营。目公司完成物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年限内租赁 经营该部分资产，向项目公司支付租金项目公司投资取得亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资 金运作建设物流园区。 项 确定新股东进入后的股权比例和股本总额。 寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。部分内容简介部分内容简介项目投资回报等部分。 寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。 确定新股东进入后的股权比例和股本总额。 项目公司投资取得亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资 金运作建设物流园区。 项目公司完成物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年限内租赁 经营该部分资产，向项目公司支付租金每年万元暂定......”。

3、“.....最终实现回笼资 金并获取相应投资回报，在约定年限后转让股权退出项目公司，由物流公司买入 股权控制公司经营。 信托融资程序 根据市场调研，与信托公司协商确定信托计划的预期收益率担保等信托 条款。 确定合适的抵押资产和担保人。 组织进行推广宣传，开始发售信托计划。 按照信托计划分阶段投入信托贷款资金建设物流园区项目。 建设期完成开始经营项目，每年按约定收益率向投资者支付利息。 信托计划到期后，回购信托计划本金。 五需要重点解决的问题 债权融资 以物流园区土地亩和其他有形资产，确定适当的土地房屋等对象 作为项目融资的抵押物。 就抵押借款的金额利率借款方式还款方式等与投资方谈判。 通过协商或聘请评估机构进行评估确定土地房屋等抵押物的公允价值......”。

4、“.....以及公司情况等基本资料，与借款方在土地房屋管理部门 办理土地房屋抵押手续。 项目公司融资 编写商业计划书。通过提供物流园区发展规划物流园区项目投资价值分 析报告，突出介绍项目背景市场前景股东背景业务定位项目投资回报。 甄选有意向的投资者。需要对方提供营业执照公司介绍财务报表等材 料，谈判确定股东构成股权比例，签订发起人协议。 确定物流租赁经营项目公司的约定年限租金和各投资方的退出方式。 信托融资 根据周详的市场调研，与信托公司协商确定信托计划的资金规模预期收 益率期限担保信托贷款方式还款方式等信托条款。 以自有资产或与担保人协商确定抵押资产等担保合同条款。 投入信托贷款资金建设物流园区项目，注意施工质量和风险成本控制。 信托计划到期后，妥善组织资金回购信托计划本金......”。

5、“.....物流园区规划是系统工程，在进行建设前，需要明确系 列基本原则来对整个工程进行引导与协调，从而保证园区建设的科学性和可行 性。 从我国物流园区规划设计中存在的问题出发，借鉴发达国家物流园区规划设 计的经验，探讨规划设计的具体内容和基本原则，分析物流园区与产业集群的相 互关系，认为要统管理物流园区规划设计，以市场需求为导向，规范物流园区 优惠政策，以此促进物流园区的健康发展。 物流园区规划是对城市区域物流用地进行空间布局，对区内功能进行设计和 定位对设备与设施进行配置，对物流园区经营方针和管理政策进行规划。通过 合理规划和建设物流园区，可以实现对货物货场物流技术和物流管理甚至对 物流企业的集约化管理，最大程度地发挥现有物流资源的效益，增强物流园区的 竞争力......”。

6、“.....我国物流园区建设起步晚发展快，各类物流园区 的区域经济发展背景产业定位和园区的软硬件水平差别很大，在物流园区的设 计规划上存在如下突出的问题 盲目追求规模，缺乏统的规划管理 第二次全国物流园区基地调查报告显示，截止年上半年，我国 共有物流园区个，其中已经运营个，占在建的个，占 规划中的个，占。调查表明，政府规划推动的物流园区有个， 占企业自主开发的物流园区个，占。在政府规划推动建设的物流 园区中，通过省级政府审批的占地市级区县级政府审批的占，而 地方政府容易偏重地方发展，出台不同的优惠政策吸引投资家物流园区规划设 计的经验，探讨规划设计的具体内容和基本原则，分析物流园区与产业集群的相 互关系，认为要统管理物流园区规划设计，以市场需求为导向，规范物流园区 优惠政策，以此促进物流园区的健康发展......”。

7、“.....对区内功能进行设计和 定位对设备与设施进行配置，对物流园区经营方针和管理政策进行规划。通过 合理规划和建设物流园区，可以实现对货物货场物流技术和物流管理甚至对 物流企业的集约化管理，最大程度地发挥现有物流资源的效益，增强物流园区的 竞争力。 存在的主要问题 与发达国家或地区相比，我国物流园区建设起步晚发展快，各类物流园区 的区域经济发展背景产业定位和园区的软硬件水平差别很大，在物流园区的设 计规划上存在如下突出的问题 盲目追求规模，缺乏统的规划管理 第二次全国物流园区基地调查报告显示，截止年上半年，我国 共有物流园区个，其中已经运营个，占在建的个，占 规划中的个，占。调查表明，政府规划推动的物流园区有个， 占企业自主开发的物流园区个，占。在政府规划推动建设的物流 园区中，通过省级政府审批的占地市级区县级政府审批的占，而 地方政府容易偏重地方发展......”。

8、“.....导致目前国内物流 园区过度竞争，平均空置率达，造成资源的极大浪费。 我国近年的物流园区建设互相攀比，在数量和规模等方面求大求全。据 年的统计，全国物流园区面积在以上的占之多，其中以上的占 ，规模过大现象明显。我国由于管理体制落后，些地方政府忽视市场规律， 盲目追求政绩甚至仅仅为了增加财政收入而兴建物流园区。 日本自年至今已建个大规模的物流园区，平均占地德国的 些物流园区占地规模较大，如不莱梅物流园区占地在以上韩国于 年分别在富谷和梁山建立了两个物流园区，占地规模都是荷兰 的个物流园区，平均占地。日本对规模经营有总量的控制，建筑用地 相应作了限制，般物流园区用地约为万，不超过万，要求向高层发展。 日本政府把大型物流园区建设的总体规划交给通产省运输省农林水产省 建设省和经济企划厅等省主务大臣，凡需规划建设大型物流园区的城市......”。

9、“.....决定物流园区的建设地点数量规模及功能，并报 中央主务大臣审批。德国联邦政府在统筹考虑交通干线主枢纽规划的基础上， 通过广泛调查生产力布局物流分布现状，根据各种运输方式衔接的可能，在全 国范围内规划物流园区空间布局用地规模与未来发展。为引导各州按统规划 建设物流园区，德国交通主管部门还对符合规划的物流园区给予资助或者提供贷 款担保。 二功能和定位不明确 在日本，物流园区作为物流体系的基础设施，是项社会属性较强的公共设 施。物流园区是有效综合物流资源，实行物流现代化作业，减少重复运输，实现 设施共享，建立体化标准化的中心节点。 根据年的调查，我国物流园区的企业和实体中非物流企业的数量比例 超过，入驻最多的是商贸企业，而不是物流企业。 三未能产生明显的产业集群效应 德国不来梅物流园区拥有不同类型的企业单位......”。