1、“..... 项目内公共厕所，垃圾中转站设计齐全，为公共环境卫生具 备物质条件。项目内还规划物业管理办公文化娱乐活动室，为 创建现代城市购物中心提供必备条件。 物管优势 项目将聘请国内知名物业机构担任项目物业顾问，在封开县 城率先引进高尚安全周到舒适的服务型管理，并承诺不以 赢利为目的，建立与城市发展的管理需求相适应的物管样板。 二市场需求分析 随着封开县城城区的建设速度加快，以及封开中心城区新 区的建设速度加快，封开县城市的辖区人口数量迅速增加，客观 上要求封开城区内有个购物中心来引领封开城区商业的发展， 同时满足人民的日常生活需求，提高人们的生活质量。好又多购 物中心建设项目正是迎合这需求趋势而建设，项目以创新的 都市为核心经营模式，以大型超市精品百货写字 楼为经营主题，符合封开县城市商贸业的发展方向......”。

2、“.....毗邻广西梧洲市，素有两广门户之 称，是通往珠三角洲及大西南的咽喉之地。全县总面积极因 素平方公里，辖个镇，总人口万人。 气候 封开县属亚热带地缘季风气候，北回归线人境内穿过，土地 肥沃，雨量充沛， 物产丰富，封开县是全国农业综合项目开发示范县，全国已 基本形成黄烟麻竹杏花鸡莲都羊贺江水产名优水果 速生丰产林等三高农业基地。 交通 封开县的基础设施日臻完善，全县先后完成了县内国道 线级水泥路省首线二级水泥路和县道西线水泥路工程， 水陆交通便利。县内有直接出口货物的岸码头。 第五章项目生产规模及建设方案 项目建设规模和期限 项目建设规模 封开县城市封开城区西堤路号，项目建成后将辐射整个封开 县城市。好又多购物中心以美化城市提高城市服务功能为 目标，为辐射区内的消费者提供商务办公购物餐饮休闲 娱乐等服务。本项目将成为集品牌展示和销售为体......”。

3、“..... 二建设期限 本项目建设期限为年。完成可行性研究报告的编制申请立项 项目审批及安装工程。 三项目建设进度计划 按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施 项目准备阶段项目建议书可行性研究批准立项资金筹措 项目实施阶段勘察设计工程招投标设备采购道路施工 项目完成阶段试运营竣工验收。 四项目管理 为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资 效益，根据国家有关部门政策，本项目实行项目法人责任制项 目资本其它工程费之和的计算。 新增固定资产投资估算详见附表。 三新增固定资产资金来源与筹措 本项目新增固定资产投资万元，资金来源为企业自筹。 新增固定资产投资使用计划与资金筹措详见附表。 四流动资金估算及资金来源 本项目新增流动资金总额为万元，其中铺底流动资金 为万元，由企业自筹资金解决......”。

4、“.....建设期为年，经营期为年。第 年开始正式运营，第年达到满负荷运行年，满负荷经营年预计 实现收入总额为万元。其中，出租购物中心，预计实现收 入万元出租商铺，预计实现收入万元 二总成本测算 满负荷经营年项目总成本费用为万元，经营成本为 万元。 原材料价格的确定不含税 是以现行价格为基础进行计算。 二水电费 以现行价格为基础计算。 三工资及福利费 本项目技术人员和管理人员共计人，人均工资按万 元年计算。 四基本折旧和摊销费 固定资产中房屋折旧年限按年计算，机器设备折旧年限 按年计算，残值率为，递延资产按照年摊销。 五修理费用按折旧的计算 六销售费用按销售收入的计算 总成本费用估算详见附表。 三销售收入销售税金及附加利润及其分配 本项目拟通过出租购物中心商铺等，第三年满负荷经营 年预计收入为万元。 产品营业税按计算，城市建设维护税教育费附加分别为 ......”。

5、“..... 销售收入销售税金及附加和增值税估算详见附表。 满负荷经营年利润总额为万元，所得税率为，所得 税额为万元。在可分配利润中，盈余公积金提取比例为， 公益金提取比例为。满负荷经营年税后利润为万元。 损益和利润分配详见附表。 四项目盈利能力 财务内部收益率 税前 税后 二财务净现值 税前万元 税后万元 三投资回收期含建设期 税前年 税后年 四投资利润率 财务现金流量详见附表附表。 五经济效益与社会效益分析 经济效益分析 从以上财务数据中可以看出，其内部收益率超过社会基准折 现率，说明项目的经济效益较好，盈利能力较强。并能够满足银 行要求在规定的时间内还清贷款。 项目建成后，经济效益明显，该项目是可行的。 二社会效益分析 由于本项目建设内容中基础设施是其重点内容，公益性很 强，因而有较好的社会经济效益......”。

6、“.....摆脱了原 有城区对城市发展的资源和环境的束缚。封开县城市长期以来受 到用地条件和其它条件的束缚，城市的发展受到定的制约，已 不可能在原地进行大规模的城市建设。因此，好又多购物中心的 建设将会促进城市的发展，推动封开城区的建设步伐，成为市区 经济发展的支撑。 好又多购物中心的建设将会促进相关产业的发展 好又多购物中心的建设，必然带来技术人才信息资金 等的集聚效应，为经济的发展创造良好的社会环境。 好又多购物中心建设开发，可以较好地带动相关产业的发 展。好又多购物中心的发展对当地的建材工业食品工业运输 业等有较大的前瞻影响，房地产商贸金融社会服务业等有 较大的后续影响。可见好又多购物中心的建设对国民经济的其它 产业都产生了较好的带动作用，延长了产业链条，具有良好的国 民经济效益......”。

7、“.....有 利于经济总量的扩大，提高财政收入水平和人均收入水平。此外， 好又多购物中心的建设还有利于提高城市化水平，提高对外开放 水平，有利于发挥高新技术产业的后发优势，促进产业的跨越式 发展，实现产业结构的优化升级。 好又多购物中心的建设将会促进城市功能的改善 好又多购物中心建设的合理布局，可使区内交通秩序井然， 有效的预防和减少交通事故，使区内居民及其他人民群众的人身 安全和财产得到较好的保障。道路功能的改善与提高，还能有效 地缓减市区交通拥挤，减少货运和客运延时损失，增加可观的经 济效益。 好又多购物中心整体上实行市场化运作，必然要建立统 开放竞争有序的市场环境，有利于提高经济发展的市场化 水平，促进市场经济的发展和逐步完善。 好又多购物中心的建设有利于提高对外开放水平。好又多购 物中心的建设将借鉴国内外先进地区的成功经验，整体上实行市 场化运作......”。

8、“..... 第十章风险分析 盈亏平衡分析 满负荷经营年本项目的盈亏平衡点生产能力利用率为 ，即销售收入达到万元时，处于盈亏平衡状态，说明 企业的成本较低，盈利情况良好。 二敏感性分析 本报告分别对固定资产投资销售收入经营成本的变化进 行敏感性分析。 表敏感性分析表 序号项目变动幅度全部投资所得税前 内部收益率净现值投资回收期 万元年 基本方案 固定资产投资 销售收入 经营成本 从上表中可以看出，当这几种因素变化时，项目的税前 内部收益率仍在以上，说明项目具有很强的抗风险能力。 三其他可预见风险分析 开发规模过量 所谓过量是指在房地产领域内，商业地产的开发超过了 商业地产的需求量。同时，在具体开发地块上，商业地产的开发 量超过该地块或商圈的合理需求量。 前种整体过量引发资金分流，通常使新建商业购物中心项 目处于销售或出租不畅，价格走低的状态......”。

9、“.....使地块 或商圈内商业地产项目同样面临租售困难，并进而形成市场冷清 的困难。这两种因素是互相影响的，特别是总量过剩的不良影响 更大。 二建设结构不合乎商业经营需要 不同业态的商业建筑具有对般性经营的要求，如经营场地 宽敞透视性良好等，但也存在着些特殊性的要求，如仓储式 超市和普通超市对建筑层高的要求差距甚大。百货店和专卖店在 经营设施和场地面积上的需求也是极不相同的。 由于大多数开发商和建筑设计单位很少具备这方面的专业 经验，致使商业地产的建筑结构和最终使用者的要求不吻合，从 而在租售方面造成了诸多问题。 三投资或经营者的市场风险在增强 第，商业地产经历了从无到有，由少至多的系列过程， 现在已经处于买方市场，投资者或经营者可从容选择，使商业地 产资金的变现速度开始停滞，因而变数正在增多，风险也在加大。 第二，投资者或经营者在商业地产投资或经营上落败的事件 不断增多......”。