1、“.....所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的 市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我 们开发的商品房有较强的竞争力。 五市场风险分析 职业稳定改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定， 同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位 置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 收入稳定教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 文化水平较高他们的年龄的大多在岁之间，人到中 年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要个好的投资环境。 对家庭居室的要求较高除对住宅的舒适性安全性的要求以 外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺 利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计 要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投 资本金安全性的保证......”。

2、“.....通货膨胀的影响是 长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护 能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨 胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这 就为该项目的投资减轻了风险。 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假 如依照目前政府政策，风险较小。 三建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论 证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案设 备方案工程方案原材料供应方案及投资估算的依据。 建设规模 考虑到自有资金的有限，联盟社区项目规划建设用地平 方米，建筑面积平方米，其中住宅平方米，商服 平方米，公建平方米。总居住户数户，规划总居住人口 人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配套有 会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施......”。

3、“.....配以少量高档带电梯小高 层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计理念。 注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现世纪科技新 城高品质住宅区的风貌。 现代联盟社区主要居住对象以及其他知识层次较高，家庭收入较 好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型， 见下表 待设计 技术设备条件 室外 外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰，欧式设计 屋面现浇坡屋面彩色机制瓦欧式屋面 室内 内墙用户自理 顶棚用户自理 地面用户自理 窗塑钢窗 门分户门为高级防盗防火门，塑钢门 厨房用户自理 卫生间用户自理 楼梯间理石踏步 配套设备 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速 上网，报装后可立即使用。 电气配置开关照明插座电表各个。 煤气煤气管道安装到厨房。 给水变频式供水系统，每户水表......”。

4、“.....预设空调机专用冷凝水排水管。 智能化系统 人 民的生活水平 对居民就业的影 响 对哈尔滨市的 下岗职工设计 院施工单位 监理单位物业 管理公司等产 生积极的影响 提高居民就业率吸纳无业居民就业 对不同利益群体 的影响 项目投资经营 方项目出售对 象管理方政 府部门范围较 小 项目投资经营方获 得较大利润，提高 了居民的生活质 量。 定价要兼顾各方，按 政策承建项目 对地区文化 教育卫生的影 响 文化教育卫 生方面范围广 增添文化气氛促 进教育事业形成 健康卫生环境 持续发展 对地区基础设 施社会服务质 量和城市化进程 的影响 基础设施社会 服务质量等各 方面范围广 促进地区基础设施 建设，提高服务质 量......”。

5、“.....有必要对哈尔滨市平房区联盟社区 投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更 好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少 风险损失。 自然风险 自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过 程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对 房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括 火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。 政策风险 政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者 与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响 是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产 生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及 时处理由此而引发的风险......”。

6、“..... 经济风险 经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境 和经济发展有关的不确定因素。包括市场供求风险财务风险地 价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化 风险。 技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变 量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括建筑材料 改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动 或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风 险施工事故风险市场供求风险。 社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产 市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的 可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展 风险公众干预风险住客干预风险治安风险......”。

7、“.....包括投资方式地点类 型风险选择人财物组织管理风险等。 三投资风险的控制 及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解 或缓和减轻控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖 于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施 通过加快进度来回避风险 开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次， 开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房 地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提 高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招 投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金 的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样 极可能避免不必要因素的影响。 通过市场调查来降低风险 通过市场调查，获得尽可能多的信息......”。

8、“.....作出的预测就越精确，从而能进行正确 的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融 资的选择租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度， 较好地控制房地产投资过程中的风险。 通过加强管理来控制风险 良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的 投资进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常 有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控 制风险。 十五研究结论与建议 推荐方案的总体描述 中国加入后,投资政策再次放宽。通过研究本区域的经济 发展趋势,调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研 究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开 发经营房地产的投资方式。 二推荐方案的优缺点描述 优点 项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，政府对公司开 发本项目的鼎力支持......”。

9、“.....这 些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境与机遇。 项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积平方米 项目总投资万元 项目财务利润万元 项目财务内部收益率 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结 果。 项目具有突出优势 在附近区域与现代花园的竞争对手较少 哈尔滨市平房区联盟小区的定位属中高档次，在同供需圈 内缺少可替代物业，且需求量较大 公司的资金具有优势 项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境 项目所处地块的发展前景较好 项目开发经营风险较小 本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政 府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策 控制，应能稳获预期投资收益。 存在问题 项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成......”。