1、“.....市区房地产实际销售面积 年平均增长了，其中年的销售面积达到了万平方米，超过了 年年这四年的销售面积总和。 调控调整阶段年，约年。年开始，国家为了遏止略有抬 头的全国性的房地产泡沫现象，陆续推出了以规范房地产市场和稳定房地产价格为主要 目标的宏观调控政策，绍兴市区房地产市场在调控政策的影响下迅速降温，房地产企业 经营压力明显增加，销售速度明显减缓，而投资开发速度也明显趋缓。逐步繁荣阶段年至今。年伴随全国房地产市场的持续走强，绍兴 房地产市场也开始走进了全面繁荣的时代，开发区域从原来的越城区发展为城东开发区 迪荡新城板快城南老城区板快会嵇山高端别墅区板块火车站北大滩高端公 寓板块袍江新城板块柯桥商住板块以及滨海商贸板块等四大区域七大板块的全新格 局随着上投世茂坤和卧龙绿城滨江等系列外地品牌开发商的进驻，加上 金昌置业北辰等本地开发商对房产品价值理解的逐步深入......”。

2、“.....诞生了批以高品质的楼盘。整个行业在经历了年短暂震荡之后， 又重新崛起，将绍兴房地产市场推向又个高峰。 二绍兴市区商品房价格走势轨迹 房地产市场发展形势，方面反映在房地产开发投资量，而另方面更反映在市场 的供求关系及商品房价格的高低变化上。 绍兴市区进入实质性住房制度改革是在年，当时各级政府机关开始实行货币 分配而停止实物分房。也就是从那时起，集团购房逐渐淡出，而个人购房日渐成为市场 的主体，商品房市场成为真正市场经济意义上的格局才初步形成。因此，分析市区商品 房市场价格的走势，也从年开始。见表 表绍兴市区商品房销售价格变化情况单位元平方米 年份 住宅价格 价格涨幅 绍兴市区商品房价格在年年间基本维持在相对稳定的水平 年之后商品房价格开始突飞猛进，连续三年保持两位数增长。年到达 元平方米，比全省平均价格高元，居全省第三......”。

3、“.....绍兴房地产市场回归理性，价格涨幅回落，房价与 年基本持平 年，市区房屋销售价格比上年上涨，其中商品房销售价格上涨， 二手房价格上涨。 年，以品质为卖点楼盘集中面市，世茂迪荡山水人家白鹭金滩金湖 湾等楼盘持续热销售，绍兴市区高端楼盘部分房源首次迈过万元大关。 年，受宏观调控影响，销售额和销售面积分别下降和，大量绍兴 企业面临经营困境，购买力持续萎缩。 年全市手商品房签约金额约万元，其中住宅签约金额约万元， 较年同期大幅增加。手住宅签约均价约元平方米，较年同期略升 。绍兴高端住宅推广力度加强，成交比重增大，中低端住宅在成交激增的势头下稳中有升......”。

4、“.....绍兴市区房地产开发逐 步形成了从环线二环线到三环线逐步延伸的边缘化开发趋势......”。

5、“.....城南是开发较早的居住区域，随着人文公园的开发，城 南新住宅区的外围环境得到了明显的改善城西经过前几年的开发，胜利西路的延伸以 及绍兴县柯桥新县城的崛起，吸引了众多开发商和购房者的关注，同时，随着新轮越 州新城城市发展规划的明确，城西的发展方向已经比较明确，围绕青甸湖的中高档住 宅用地将会陆续推出而以袍江开发区为代表的城北板块，在经过前几年的冷寂之后， 已经开始明显升温城东则是人们目光的聚焦点，迪荡新城的开发建设将使其成为绍兴 未来又个理想的居住区而城北的镜湖新区，由于规划上将成为今后绍兴市级行政办 公中心和生态居住区，通过市政府对镜湖新区较大力度的开发和宣传，目前以大滩区块 为代表的镜湖新区已经成为绍兴高档住宅开发的代表区块。 从总体上说，绍兴市区目前六大板块住宅的层次可粗略地划分为高中低三个层次。 高档楼盘主要分布在大滩迪荡新城带......”。

6、“.....是财务评价的重要依 据。本项目的资金来源与运用如销售部分资金来源的资金，本项目具有较强的贷款偿 还能力和自身平衡力。 第十部分项目销售方式及经营收入测算 项目销售方式 根据现行的商品房销售政策，房地产项目须投资达到总投资的百分之三十后可 预销售，般执行原则是工程形象地下室部分完成允许申领商品房预售许可证。 按现行的中国央行的住房信贷政策，对于多层建筑须主体封顶高层建筑达主 体三分之二工程形象进度时，可以办理按揭手续并向开发商支付按揭款项。 按目前行业的惯例，初步考虑本项目在开工后六个月取得预售许可证后开始对 市场发售期房。根据本项目的区位及项目的综合竞争力分析，我们设定开始预售开始， 两年内完成销售。 根据项目的开发和销售进程......”。

7、“..... 二项目经营收入测算 根据项目市场调研报告制定价格体系，住宅按毛坯元平米销售，商业 元平米，地下车位按万元只平均价格 建议销售测算单价运用最低估算标准 住宅平米，按毛坯元平米销售，销售约亿元 商业平米，按元平米销售，约亿元 地下车位只，按万元只，约亿元 总销售收入的确定 总销售收入亿元 三销售收入测算表 项目总可售面积平方米销售价元平米销售收入万元备注 住宅 商铺 地上车位 地下车库 收入合计 税金及附加 小计 营业税水利建设基金印花税按销 售收入计征并按营 业税的分别计征城市建设维护税 教育附加税，销售税金及附加综合税 率为销售收入的，土地增值税按 亿预计......”。

8、“.....以及根据项目建设和销售进度的初步安 排，整个项目的销售周期三年。 各期的销售回款计划为 年度销售回款万元比例累计备注 项目还未入市销售 作为建设资金来源 建设资金来源与还贷 税收与利润 税收与利润 第十二部分不确定性因素分析 不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等盈 利能力分析 项目盈利能力分析 本项目在计算期内预计经营收入万元，开发总投资万元，可获得 投资利润万元，投资收益率为，缴纳所得税万元，扣除所得税 后净利润为万元，项目盈利能力很强......”。

9、“.....盈亏临界点是指企业收入和成本相等的经营状态，即企业处于既不盈利又不 亏损的状态，通常用定的销售量来表示这种状态。 以销售率表示项目的盈亏平衡点，本项目总投资为万元，销售收 入为万元，盈亏平衡点的计算依据为 盈亏平衡点的经营收入项目总投资销售税金 其中销售税金为销售收入的，销售费用为销售收入的。 在盈亏平衡点时，所得税为，因此不计所得税，有 开发成本管理费用财务费用销售费用销售税金销售收入 开发成本管理费用财务费用销售总额销售费用率销售税费率销售 总额 计算得 由数据证明洋江西路号地块项目抗风险能力较强 第十三部分国民经济评价 项目社会效益评价 项目对社会发展的适应性 适合城市韵味，促进城市发展。洋江路号地块项目的建成是经济效益社 会效益的双赢。促进了绍兴城市发展的基础力量......”。