1、“.....总建筑面积在万平方米，容积率约。期推出 套住宅。 开盘时间年月 入住时间年月销售情况目前尚未有销售登记，销售情况尚不明晰。 主要卖点 大型社区公园梨园文化公园体育公园，运动休闲社区。 绣江南 开发进度期房 建筑形式层板楼。主力户型为平方米。 售价元平方米，单套总价万元。 总规模 占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，容积率。 约套住宅。 开盘时间年月 入住时间年月 销售情况尚处于开盘推广期，未有销售登记。 主要卖点江南境界，锦绣人家。 市场调研初步小结 本项目周边住宅项目众多，万平方米的中小型项目占 有相当比例。 目标客户基本上均定位为公司年轻职员建筑形式雷 同产品设计同质化突出。 三项目开发方案拟及经济分析 根据本项目规划要求，参照周边住宅市场的销售情况，提出以 下两开发方案......”。

2、“..... 方案层叠拼别墅类住宅 主要指标 总建筑面积万平方米 其中 住宅万平方米地上万平方米地下 万平方米 公建平方米地上平方米地下平方 米 会所平方米 容积率 参见附表项目面积表 产品定位初步 层住宅分为上下两户。 下户型为平方米地上平方米赠送地下 平方米，上户型为平方米可局部扩展顶层阁楼售价单方售价元平方米，单套总价万元。 开发进度计划 前期进度计划 年初签订土地开发协议及土地出让合同月 月进行项目方案设计月完成项目设计方案报批月开始 施工图设计，月完成施工图。 工程进度计划 年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月 进行地下工程施工月结构封顶粗装及外装月完成 室外管线园林道路施工。年初交付入住。 销售进度计划 年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米 年月竣工入住累计完成销售万平方米，约套......”。

3、“.....销售回款亿元年底累计 销售万平方米，售价调整至元平方米，累计销 售回款亿元年月完成项目销售，最高售价调整至 元平方米。全程销售均价元平方米，销售期年个 月。公建计划年月开盘，售价元平方米年 底完成公建销售，最高售价元平方米公建全程销售均价 元平方米，销售期年个月。住宅及公建销售总收入 亿元。 经济分析 成本 项目取得费亿元三通平含出让金，拟以亿元投 标 建安工程费亿元 市政工程费亿元红线内外 前期费亿元 小计亿元 不可预见费万元 管理费万元 财务费用万元 小计万元 销售费用万元 两税费万元 小计万元 成本合计亿元 销售总收入亿元 开发利润亿元 按建设期年计算，年投资回报率 参见附表项目成本初步测算 资金计划 项目开工前需公司投资约亿元取得土地亿元及部分 前期费用财务费用等年月项目取得土地证......”。

4、“.....资金 需要量加大，年月，公司资金需要量达到最高亿元 随着销售回款的实现，年月项目进入还款期，年底， 项目投资及银行借款基本回收年月项目资金进入盈余期， 月项目资金盈余达到亿元利润，可对其他项目提供资金 支持。 参见附表工程付款计划表销售收入计划表及资金计划表 主要经济指标 项目内部收益率 动态投资回收期个月年个月 参见附表现金流量表 基本评价 开发周期较长 中标后个月交付土地地下万平方米的工程施工及别 墅类住宅销售进度较慢等多方原因，造成该方案整个开发周期 较长，开发销售完成时间为年月。 占用资金量较大且周期较长 土地费用支付方式的不利及土地拖后交付是本项目资 金占用周期长的主要原因。自年月年月的年内，资金占用量均在亿元亿元之间。 高于周边项目的市场定位能否与本地区市场需求高度契 合......”。

5、“..... 方案二层洋房住宅 主要指标 总建筑面积万平方米 其中 住宅万平方米全部地上，无地下 公建平方米地上平方米地下平 方米 会所无利用公建提供基本生活配套 容积率 产品定位 层住宅每层户。 户型为平方米左右 售价单方售价元平方米，单套总价万元。 开发进度计划 前期进度计划 年初签订土地开发协议及土地出让合同月 月进行项目方案设计月完成项目设计方案报批月开始施工图设计，月完成施工图。 工程进度计划 年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月 结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。 月交付入住。 销售进度 层住宅每层户。 户型为平方米左右 售价单方售价元平方米，单套总价万元......”。

6、“.....月完成施工图。 工程进度计划 年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月 结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。 月交付入住。 销售进度计划 年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米 年月竣工累计完成销售万平方米，售价调整至 元平方米，销售回款亿元年底完成销售万平 方米，售价调整至元平方米，累计销售回款亿元。全 程销售均价元平方米，销售期年个月。公建计划 年月开盘，售价元平方米年底完成公建销售，最 高售价元平方米公建全程销售均价元平方米，销 售期年个月。住宅及公建销售总收入亿元。 经济分析 成本 项目取得费亿元三通平含出让金......”。

7、“.....年投资回报率 参见附表项目成本初步测算 资金计划 项目开工前需公司投资约亿元取得土地亿元及部分 前期费用财务费用等年月项目取得土地证，以 土地证抵押可取得部分银行贷款随着工程施工展开，资金 需要量加大，年月，公司资金需要量达到最高亿元 随着销售回款的实现，年月项目进入还款期，年 月，项目投资及银行借款基本回收年月项目资金进入盈余期，资金盈余达到万元利润，可对其他项目提供 资金支持。 参见附表工程付款计划表销售收入计划表及资金计划 表 主要经济指标 项目内部收益率 动态投资回收期个月年个月 参见附表现金流量表 基本评价 项目开发周期比叠拼方案缩短个月 项目占用资金量较小亿元周期较短 周边同质产品较多户型平方米单价元平 方米单套总价万元，市场竞争激烈......”。

8、“.....赢得目标客户的 认可是项目营销的难点。 四风险分析 法律风险本项目为进入土地市场的公开招标项目，合同对方均为政府机 构，法律关系明晰。 对策加强与政府主管部门的联系，建立良好的合作关系， 求得地方政府的扶持。 政策风险 本项目为中低档住宅项目，符合区域发展方向，不在政策控制 限制发展的范畴。其可能受到的政策影响将来自于金融政策的调 整贷款政策的变化贷款利息的调整等。 对策随时关注政策的调整，随政策变化及时研究应对措施 调整开发策略加强金融工具的拓展，开辟多元资金渠道 市场风险 区域市场商品房销售 叠拼方案是在小区域市场主流产品上的升级产品，赢得市场认 可度成为项目营销的关键洋房方案为目前区域市场主流产品， 与同类项目的竞争是项目营销的重点。 对策进行深入的市场调研和项目开发的多方案对比......”。

9、“.....突出本项目的个性和 可识别性。 区域市场的土地供应 因本项目前期拆迁时间限制，项目开工正式启动在年 月，而本项目向南区域尚有较大面积的开发用地现状为空地， 无地上建筑物，该土地存量如在近期释放，本项目将面临大量资金约亿元占压丧失市场先机的不利局面。 对策争取通过与通州土地分中心的洽谈，对后期大量土地 入市进行必要的限制，保护我方利益同时对可能面临的不利局 面给予高度重视，进行多种开发方案的准备，使项目设计方案具 有定的灵活调整空间。 财务风险 金融政策的调整销售市场的变化等对资金占用有重大影响。 对策在合同谈判中，尽可能减少资金占用总量延缓资金 支出时间，降低前期资金风险。 五主要结论及建议 主要优势 处于北京房地产开发热点地区之 交通便利，城市铁路等直达城市中心 规模适当 随着市政基础设施的进步改善......”。