的最新抽样调查显示，由于天津城市规划建设项目的 实施，特别是市民生活水平的不断提高，使得年天津城市居民家庭消费呈 现出购建房支出增势强劲居民社保意识增强居民通讯消费结构发生根本性改 变居民家庭耐用消费品市场新老交替等大消费热点。 统计资料显示，年城市居民家庭人均用于购建房的支出为元，比 上年增长，增幅比年上升个百分点。家庭商品房拥有率为， 提高了个百分点。另外，本市城市居民家庭年住房贷款人均元，比 上年增长。表明经济环境持续良好的态势，促进了房地产消费。天津市仍 处于稳定发展的起跑阶段，大量有效消费需求拉动市场长线增长。 年月居住土地让出状况览表 地块位置用途占地面积 平方 米 起拍价 万元 起始日期截止日期 津静静海县大 邱庄镇规 划十八号 路南侧 城镇住宅月日月日 津宝宝坻区钰 华街道办 事处通唐 公路南侧 城镇住宅月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 商业酒 店式公 寓居住 月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住月日月日 津滨渔港汉沽海滨 大道南侧 居住商 业金融 业 月日月日 年月居住土地成交状况览表 地块位置用途占地面积 平方米 成交价 亿 成交日期楼面地价 元平 方米 津武武清区京 津公路西 侧 城镇住宅月日 津武武清区南 蔡村镇莲 胜路北侧 城镇住宅月日 津宁宁河县造 甲城镇田 辛村 城镇住宅月日 津宁宁河县造 甲城镇田 辛村赵 温村 城镇住宅月日 津丽东丽区津 汉公路 北杨北 公路东 城镇住 宅商服 月日 津丽东丽区津 汉公路 北杨北 公路东 城镇住 宅商服 月日 津蓟蓟县人民 西大街南 侧 商业金 融业居 住 月日 产品供需预测 年天津土地市场推出情况对比 年天津土地市场成交情况对比 市内六区全年仅出让宗，总建筑面积为万平方米，在全市所占的比 重最小，不足随着市内六区供地日益稀缺，其土地价值将更为突出。 环城四区和远郊五区县的土地供应量相差不多，分别占全市的 远郊区县推出土地宗数跃居全市最高，环城四区的土地单宗面积要大于 远郊区县。 随着普通住宅产品主要供应区的价格上涨，普通住宅项目之间的竞争日趋激 烈，而市场需求方基于控制购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为 认可，对于此类产品需求量较大。同时由于房地产市场供应价格保持高位，市场 需求对于平米两居平米三居等经济型户型的需求范围也扩大到部 分中高档产品中。 年是天津城建力度极大的年，目前规划的快速路长度就达公里， 整个快速路工程预计于年全部完工，快速路将设置座互通式立交桥 座分离式立交桥和座下穿地道。便捷的交通环境将在很大程度上提升周边项 目的价值潜力。快速路周边新项目在规划时就已经受到了市场各方面的关注，快 速路沿线项目将成为今后两年房地产市场中新的焦点。 价格预测 周边楼盘定价调查 楼盘楼盘性质售价元 百家湖花园公寓现房 江南文枢院多层现房 温泉公寓多层住宅现房 温泉花园别墅联排别墅现房 天津第城多层住宅现房 湖滨世纪花园多层住宅 太阳城多层住宅 碧水华庭公寓别墅 中国人家别墅期房 养龙山庄多层住宅现房 世纪假日花园多层住宅期房 年天津土地市场发展平稳，价格在平稳基础上有定涨幅，预计 年天津土地供应结构将更趋完善，房价在稳定中会有所提高。 从目前的市场趋势来看，天津的房地产市场不存在恶性炒作囤积房屋的违 规行为，整体上来说是平稳健康上升的发展趋势，价格稍有上升的主要原因还是 供应结构所致。 十五后三年，即年，是本市房价的快速上涨时期。自 年以来，本市房地产投资房屋销售等各项指标呈全面增长态势，海河综合开发 改造城市基础设施建设为房地产的发展注入新的活力，房地产市场急剧升温， 商品房销售火爆，各类房屋销售价格上涨迅猛。据统计，与年相比， 年房屋销售价格上涨。年继续保持了较快增长的势头，价格水平上涨 幅度较大，与年同期相比，房屋销售价格上涨，成为房价涨幅最大 的时期。年国家及本市为抑制房地产过热的发展势头及过快的价格涨幅， 相继出台以调控房地产价格为主要目标的各项措施点击浏览专题，房价大幅度 上涨的势头已有所减弱，并趋于平稳。据统计，年本市房屋销售价格比 年上涨，涨幅训和安全教育，建立安全操作规程和安全制度，按 有关规定配备安全防护用品 对有噪声的场所采取降噪隔噪等措施。 项目使用期劳动安全措施 加强对工作人员的安全教育，建立安全用电和管理制度 在楼内配置机械通风消防设备，配比醒目标志，并设置防火安全通道，保 持畅通的出口 制定应对各类突发事件灾害的应急预案，加强工作人员应对各类突发事件 灾害的技能培训 卫生防疫及职业病防范 项目施工期卫生防疫及职业病防范 管理应严格制定合理的工作制服，建立卫生管理制度 加强施工人员的日常生活卫生安全管理，尤其是饮食卫生 对工作中的劳动伤害应及时救治 公用场所应保持清洁整齐按时清理，垃圾日产日清 加强水泥等扬尘材料的存放处使用出的扬尘防护，施工人员配备防护用品 对油漆粉刷电镀电焊等接触有毒物质的工作人员应采取有效的防护措施。 项目试用期卫生防疫及职业病防范 楼内部装修及设备安装，均按国家卫生防疫标准进行设计施工，验收，合 格后投入使用。 建立卫生管理制度，配备专职或者兼职卫生管理人员，对建筑物内卫生状况 进行经常性检查，并提供必要的条件。 第十章项目实施进度 项目工期 项目计划周期年，建设期年期二期各年 编制进度计划 进度计划编制的主要依据是项目目标范围工期的要求项目特 点项目的内外部条件项目结构分解单元项目对各项工作的时间估计项目 的资源供应状况等。进度计划编制要与费用质量安全等目标相协调，充分考 虑客观条件和风险预计，确保项目目标的实现。 横道图见附图 进度控制 采用科学的方法确定进度目标，编制进度计划与资源供应计划，进行进度 控制，在与质量费用安全目标协调的基础上，实现工期目标。由于进度计划 实施过程中目标明确，而资源有限，不确定因素多，干扰因素多，这些因素有客 观的主观的，主客观条件的不断变化，计划也随着改变，因此，在项目施工过 程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时 采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。采用规划控 制协调等动态的全过程的进度控制管理。采取积极的措施赶工，以弥补或部 分地弥补已经产生的拖延。主要通过调整后期计划，采取措施赶工，修改网络等 方法解决进度拖延问题。 附图 第十章投资估算和资金筹措 编制依据 国家计委与建设部颁发的投资项目可行性研究指南规定的投资估算范围 年天津市建筑安装工程预算基价 年月工程造价信息 类似工程项目的投资 本可行性研究报告相关章节。 投资估算编制说明 本投资估算包括建筑及室外工程建安工程费设备购置费及其他相关费用 室外工程包括绿地室外给水排水燃气管道电力设施投资 建设小区总建筑面平方米 电力设施建设费根据变压器容量，按照元计取 工程勘察设计费按照计价格号工程勘察设计收费标准计 取 工程监理费按照发改价格建筑工程监理与相关服务收费管理规定计取 人防易地建设费按照地上建筑面积的按规定计取 项目建设期为个月。 投资估算 本建设项目总投资为万元。资金来源由开发商自有款及筹措资金解 决。 投资总额及资金筹措表 序号项目合计建设期 投资总额 建设投资 建安费 其他工程费用 预备费 贷款利息 资金筹措 自有资金 贷款 销售收入回收 第十二章融资方案 目前房地产企业可选择的融资方式有很多，如可以选择股票，贷款，信托，债 券，房地产基金，金融，租赁，典当融资，合作开发等单方式或其组合进行融资 研究发现，股票，贷款，信托，债券，房地产基金等融资方式不适合中小型房地产开 发企业。此外，典当融资方式资金成本太高，金融租赁融资的操作过程较复杂， 也不适合中小型企业。因此，只能选择以资产抵押担保形式为基础的银行贷款方 式以及与其他企业合作开发等两种融资方式，现设计融资方案如下 在不考虑财务费用的情况下，项目总建设成本要万元，前期工程费用建 安成本与其它工程费用之和为万元，约占项目总成本的，可以通 过和建筑商的谈判分期支付或者延迟支付因此，在未取得土地使用权及抵押贷款 的开发初期，须垫付部分自有资金或者考虑集团内部调拨资金，用于支付土地总 费用，项目收购土地出让金拆迁费等后期的费用可通过与建筑商协商，由其先垫 资，等到符合预售条件后，以商品房为抵押物向银行进行抵押贷款，取得资金以 偿还建筑商而期间产生的营销费用财务费用及相关税费，可以通过预收款项解 决