1、“.....金融对合肥房地产市场的支持力度是开始下降。特别 是对项目贷款加大了监管力度，提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提 高了利率和降低贷款的比例和年限。 总的来看，年合肥房地产市场发展是正常和健康的。 分析总结及未来市场的预测与分析 商铺市场分析总结 行业五年总结 过去的年是合肥零售业平稳发展的年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在 ，而且行业具有大特点 传统零售业不断让位给现代零售业态 传统百货店大部分进入微利状态 连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点 新兴业态被不断引入并得到快速发展 购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多 专业市场逐渐发达......”。

2、“.....合肥商业街可分中心商业区次级商业 区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的淮河路长江路四牌楼和城隍 庙等个黄金地带次级商业区包括三孝口新站新合肥商业城及各区范围内的特色商业 区。 三政策牵动商铺旺销 合肥市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于政府方面并轨新政策的出 台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主 的投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战的形成。 更为有利的大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业的率先开放，国外零售 业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，合肥许多银行零售商已开始展开新 轮的圈地运动，其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位。而连续多年增幅自 然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大......”。

3、“.....销售开始走低，整体形势不容乐观 房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小，个别地区和个别楼盘甚 至可能会出现走跌现象 对部分楼盘的开盘时间推广计划已产生影响 对已开盘销售而目前仅余少部分产品的项目影响不大，但对于撞在枪口上的楼 盘影响甚大，对于即将开盘的项目则产生延迟观望的影响。 政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。 商业市场供需特征 居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特 点。由于中心城区的居民大量外迁，近年来环线外的消费日益增长。为了重振中心城区，市政 府又开始有意识的推进中心城区的商业结构，使外移的的消费回流部分。同时，旧商业市场 改造将使原有的商业进行重新组合......”。

4、“.....这又给中心城区的商业带来了新 的机遇。 商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 合肥商业步入群雄并起的战国时代。传统的百货业与新兴的连锁商业专业市场专卖店 等商业形态百舸争流。百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的 崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求 新的突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展的个前兆。 地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系 淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平般 地段，出租比例相对较低。 商场与店面需求分类明显，各取所需 休闲类对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。 已有定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺......”。

5、“..... 顶级品牌则会选择入住有商业氛围但又不像淮河路长江路那样过于喧哗的商业街。 大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常 会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较 高租金来弥补。 商场进入品牌竞争时代 知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。 据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水 平。 规模效应与错位经营 规模效应是指同等级同类型的商场聚集在起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类 型的商业聚集在起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到 最大，四牌楼商业布局是典型的案例......”。

6、“.....体验购物休 闲乐趣 从小孩到老人商之都倡导时尚追求品位的消费者 乐普生商厦服务普通百姓生活普通消会，形成商场派兴旺的景象。 商场的客流导向设计不仅仅解决商场内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是商场 内部人流与外部街区人流的沟通关系，商场平面或立体人流自然顺畅与平均分配关系。设计 来往的客流导向系统根本的目的就是最大限度地避免商场内出现盲区和死角，并考虑顾客在商场内浏览商品和购物时的感受，为消费者营造个自然舒适轻松的购物环境。 七物业管理商业管理建议 商场开业后能否逐渐旺场，不断吸引消费人流，很大程度取决于管理职能的施行状况。物 业管理和商业管理虽然都属于售后服务范畴，但在营销的角度上看，二者都是商铺推广的重要 构成，对商铺投资者的购买决策有举足轻重的作用，因此......”。

7、“.....让投资者可以感觉到，发展商将尽可能满足商户经营活动的合理要求，确保商铺 得到保值和增值。 物业管理提前介入的工作 就项目楼宇结构设计设备配置和功能分布提出建议 拟定管理项目服务内容 参与工程监理 参与设备购置 参与工程验收 拟定管理文本 拟定管理公司财务预算 确定管理费用标准 商业管理提前介入的工作 制定商场开业计划制定招商政策 制定商场租金方案 确定商户结构组成 制定商场推广活动计划 制定管理机构架构 拟定管理文本 确定管理费用宣传费用标准 九商场其他规划建议 人流引导 地下车库人流 车库管理处设在垂直电梯旁，方便驾车人士停车后顺利进入商场。 地面人流引入 商场的出入口不宜过多，防止消费人群过早流失。主入口设在显眼位置而且门面要够宽 敞是商场入口的必要条件，以方便从人流最旺的路段直接引入人流......”。

8、“.....令到搭乘手扶电梯的人流外露于中庭，显示种人流 旺盛的场面另外，手扶电梯的朝向对消费者的流动应具有定的指引作用，引导消费者均匀分布于场内，达到利用台手扶电梯就带活个功能区的目的。 平面交通组织 对于人流的引导及输送，务必要形成个循环的布局，避免出现死角位。另外要注意 的是货物的平层输送。 物流输送 仓库的预留 不同行业经营者对仓库存在不同的需求情况，利用较高楼层或商场偏僻位预留作仓库，可 以解除商家的部分担忧。 货梯的设置 商场内设置货梯是必不可少的，但必须货梯的位置，使货梯出口到商场各个铺位有个适 中的距离，货梯尽可能设在功能区的中段。 运输通路 通入地下车库的车道应设计成单向行驶，从边进，从另边出，车辆不走回头 路。 卸货位 地下车库应预留定的卸货位......”。

9、“.....并且卸货区应接 近商场货梯。另外，户外露天亦应留有卸货位，以方便大型运输车辆的停放及卸货。 营销篇 总体营销推广方案 总体推广战略思路 根据对城隍庙商业圈的市场分析，对于现时合肥市房地产及城市中心区商业楼市的状况 与变化，建议项目在营销推广时制定以下的总体营销推广方案 总体策划思路 在项目的原始积累阶段，委托商业管理公司或者成立商业管理公司，采取招商提前 进入的策略，为本项目的顺利销售做好铺垫工作，并在此时重点做好项目现场包装，来提 高项目的认知度。 在项目的引导销售阶段，举办财富论坛暨本项目推介会，并进行内部登记，进入 储客期，蓄势待发。 在项目前期，利用政府拆迁工作和对城隍庙商圈的远景规划进行炒作，提升项目区域 形象，迅速成为市场焦点，此期间开始对项目进行形象铺垫宣传。 在项目的强势推广阶段......”。