1、“.....很多地产商看好明后年的市场回暖于是这个时候出手拿 地企业大有人在。在预计明年市场逐步回暖的基调下，本项目的开工建设是个 入市的很好时机。 项目开发模式 本项目采用滚动开发分期销售滚动运转的模式，以求资金的尽快回笼， 以销售资金补充建设资金的不足。 第二部分项目投资环境和市场研究 项目投资环境分析 全国政策环境分析 年以来央行将村贷款款基准利率到世界有记录以来的最高水平，同时 要求贷款总量负增长。货币政策在近几年处于神经紧绷的状态。到了今年上半年 央行降息，这是年来首次降息。月日央行下调金融机构人民币存贷款基准 利率，同时个人住房贷款同时调整。这对于处于高压调控下的房地产业来说是在 炎炎夏日吹来的阵凉风。金融政策似有放松的迹象，然而土地政策亦有严加管 制的动向。为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性， 规范土地市场秩序......”。

2、“.....促进节约集约用地，防止楼 市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从年月日起，开始实施 闲置土地处置办法的政策。对于土地的闲置做出严肃的处置，防范炒作地皮 的行为。这在客观上定程度的促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。 全国经济环境分析 年以来，欧债危机反复恶化全球经济增长明显放缓国内主动调控房 地产市场和化解融资平台风险，经济增长面临较大的下行压力。今年两会把国内 生产总值定位增长。从上半年的国内生产总值亿元来看，按可比价 格计算，同比增长两会目标达到。但是总体经济运行企稳回升放缓延后。 地方政府受房地产业调整，开发商购置土地减少，财政收入受阻财力不足使得 地方政府投资扩张能力减弱。由于欧债危机持续期长，加上产能过剩，内外需求 同时收缩，导致商品去库存量持续时间长于以往。当热基础设施投资回升和房地 产市场回暖......”。

3、“.....企业盈利环比 改善，工业企业利润降幅收窄。总体来说今年经济增速放缓，经济增长阶段转换 的征兆更趋明显。福州市经济环境分析 今年以来，福州市市总体经济运行平稳，稳中求升。月实现地区生产总 值亿元，增长增长相对保持快速发展。在进出口方面，今年 月全市实现进出口总额亿美元，下降，其中进口总额亿美 元，下降出口总额亿美元，增长。在人民收入方面，至今 年月份城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素实际增 长城镇居民人均生活消费支出元，增长。月农村居民 人均现金收入元，增长，扣除价格因素实际增长农村居民 人均生活消费支出元，增长。可以看出城乡差距较大，不过农村人 均收入增长快于城镇。在固定资产投资方面，今年月份福州市固定资产投资 中固定资产建安投资亿元，增长而房地产投资完成亿元， 增长增幅延续回落态势。福州市经济整体运行良好，投资环境较佳......”。

4、“.....今年住房用地计划 供应总量由万公顷调整为万公顷，减少。但与历年实际计划完 成相比仍远超历史最高水平。上半年受调控影响，全国房地产企业纷纷以价促量 回笼资金。至月份市场情况开始改善，房价也有所上涨。年月份，房 地产市场开发投资同比增长，从销售面积和销售额来的监控来看分别下滑 了和降幅有所收窄。到了今年九月份各大企业销售额不同程度的完 成了今年的成任务。市场的明朗以及资金的回笼促使房地产企业积极拿地，储 备资金进入土地市场。中国是处在个转型期的国家，经济发展带动城镇化进程 而城镇化又反过来刺激经济的增长。而房地产业在这中起到了很大的作用。在短 期内中国不可能改变经济增长的推动主力，所以房地产市场发展趋势难以改变， 对此我们对认为房地产前景保持乐观态度......”。

5、“.....福州市结合本地实际认真贯彻国家和省里出台的系列房地产宏 观调控措施，坚持多措并举，多管齐下，通过综合调控和引导，着力促进房地产市场平稳健康发展。市场运行呈现出房地产投资增速加快，新开工成倍增长，供 求关系得到了改善，投机性投资性需求得到遏制，房价过快上涨势头得到有效 控制。今年月份福州市商品住宅销售总面积为万平方米，同比增长 。销售套数为套，同比增长。然而第三季度以来，福州市区 商品住宅签约量呈逐月下滑态势，月份商品住宅签约量为套，月份为 套，而月份福州市商品住宅签约量则下降至套，环比下降， 销售面积万平方米，环比下降。据调查显示，国庆天，福州市区 商品房签约套，同比下降，传统的金九银十未能显现。前三季福 州市区商品住宅签售变化如图 在住宅销售的套型面积分布方面，总体分布较为平均，套型面积平方米 以下的占总体的，平方米的占，平方米的占......”。

6、“..... 从购房群体来看，今年前三季度，福州市含县市本地购房者占，本省 其他地区占，外省购房者占，国外购房者占。 总之福州市房屋销售处在个起起伏伏不稳定的状态。而到了近几个月又处 在个销售的低位，在目标客户群体上应该盯住本地购房者。 福州房地产市场的需求类型分析 消费型需求 传统思想影响下的自住型需求 经济增长拉动州市上半年受国家政策影响较大。 在强大的调控政策下许多开发商都把以价促量作为应对低迷市场的举措。在 市场不见低以及前景不明了的情况下开发上拿地的积极性也相对较低，想开工面 积也下降。据统计月福州市区新批准上市预售商品房面积万平方米， 同比下降。然而，就算是在开发商降价让利的市场行情下，许多消费者还是 举棋不定，处在观望的态势下。这造成价格下降了市场对商品房的消化量却不大。 截至月末，福州市区累计可售商品房面积为万平方米，同比增长......”。

7、“..... 除了在整体市场行情下存在的风险，在价格方面也存在很大的销售风险。 如下图 从商品房网签均价看，前三季底福州市市区商品房销售均价为元平方 米含各类保障房，同比上涨。其中商品住宅均价为平平方米， 同比上涨。而从国家统计局分布的新建住房价格指数变化来看，前个 月，福州市市区新建住宅价格指数涨幅基本控制在之前，环比最高不超 高。在月份和六月份都出现了个相对的低位。但从前三季度福州市房 价走势来看，总体房价呈上升的态势。当然房价上升并不能完全肯定市场的回暖， 最重要的是本项目的均价定在元与之相比房价还是存在差距。而且， 市场价格又是处在个不明了的环境下。可以看出本项目在价格上还存在很大的 软肋，没有多大的优势。因此，从市场的总体行情来看本项目存在定的风险性。 为了防范风险开发商应严格控制开发期间费用，严格把控各个环节的运行。除此 之外......”。

8、“.....增加产品附加值已达到提高销售价格的目的。 项目经营风险分析 本项目只有尽快增加销售面积才能更快的降低经营的风险，建议加强市场 营销的工作，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售。 本项目是只有住宅的单性项目，在配套设施建设上竞争力不强。单 的住宅项目要有良好的商业配套而本项目又处于刚开发区域，这给项目的竞争力 降低了很大的竞争优势。建议开发者在小区的设计，绿化，配套设施以及户型设 计上多下功夫来弥补不足。 项目金融风险分析本项目地块相对较大造成土地价格高，项目开发周期长，这对于房地产企业 来说是个巨大的考验。除了资金实力雄厚的企业外，流动资金必须跟得上开发 建设的进度。建议在开发时合理规划周期建设进度，分期建设，分期开盘销售。 应采用多种付款方式来促销......”。

9、“.....使开发资金按预期回隆，消减金融财务危险。 项目自然环境风险分析 本项目处于个两面是山坡，中间低谷的地势上，酷似个狭长的峡谷。福 州市个台风多发的地区，每到夏季台风经常登录，狂风暴雨连绵不绝。这对于 本项目的开工建设进度造成很大的影响，会使得建设的陈本增加。而此地块的土 质疏松，难免发生泥石流等灾害。建议企业在开发前期做好预防工作准备，时刻 关注天气变化，以免损伤惨重。 项目风险控制对策 项目风险应对计划表 项目名 称 项目方项目组 业主方 项目进 行阶段 施工阶段 编号填表日期 方面类型风险风险应对措施 环境方 面 气象可能不利的天气每天检查及时安排，预防为主 公共服务在进行建设施工时必 须保持公共服务 订立制度，严格执行，预防为主 财产损失 可能 是否有制度和措施可以参加保险，转移为主......”。