区位优势明显。 三突出的产业发展优势。通过近年来的发展，目前已形成以洛 玻龙昊金堆城低辐射镀膜玻璃为依托的新型建材产业，以天泽焦化 为依托的煤化工产业，以博华铁合金英德机械润峰特钢为依托的 特种金属材料产业，产业体系基本成型，集聚效应初步显现。 汝阳县产业集聚区已经成为汝阳县的经济第二中心，拉动了汝阳 县北部区域经济的发展，带动了汝阳县整体经济模式的转变，提高了 汝阳县的整体竞争力。 汝阳县产业集聚区十二五期间，将建设成为中西部地区最大 的玻璃和陶瓷等新型建材基地。玻璃产业，以洛玻集团和洛阳金堆城 低辐射镀膜玻璃为依托，推动加工玻璃生产向配套化系列化基地 化发展，大力发展中空玻璃真空玻璃热反射玻璃低辐射玻璃 汽车玻璃制镜玻璃超薄和超厚玻璃及些具有特殊性能的高质量 高技术高附加值的玻璃深加工产品。年洛玻集团完成整体搬迁， 金堆城低辐射镀膜玻璃二期建成投产，至十二五末，玻璃深加工 企业达家以上，产值亿以上，将汝阳产业集聚区打造成中部五 省最大的玻璃生产加工基地。陶瓷产业。以中洲名原强盛国邦 家陶瓷企业为依托，加快产业升级，淘汰落后产能，向节能节水 抗菌除臭及优质高档化多功能化艺术化系列配套化方向发展， 将建成陶瓷生产线条以上，实现产值达到亿以上，将汝阳产业 集聚区打造成中原地区最大的陶瓷生产基地。 项目选址位于汝阳县产业集聚区规划范围内，项目规划区内交通 发达路网通畅，二广高速宁洛高速在此交汇通行焦柳铁路由北 向南而过，且火车站铁路货场等配套设施完善省道郭木线穿越整 个产业集聚区。便利快捷有效的交通运输条件使得近家大型企 业在此安家落户。项目的建成可以凭借四通八达的路网系统，将整 个产品进行整合销售，极大的提高商品销售状况，且提升汝阳县产业 集聚区的在招商引资其它投资项目中的地区知名度。 项目建设的区域经济带动理由 项目所在地至周边城市郑州市公里洛阳市公里许昌市 公里三门峡市公里南阳市公里焦作市公里平 顶山市公里，以及山西省晋城市公里运城市公里。由于 发达的路网交通和优越的地理位置与上述城市相通，行车时间均在 小时以内，项目建成后产品可以快速融入当地石材市场，对区域内居 高不下的石材产品起到缓和稳定作用。 通过建设集产品展示商贸物流为体的综合配套物流园，将 在新源县建成洛阳市唯家石材交易场，带动相关商贸交通物流 租赁广告等相关行业就业和发展。 拟建地点 汝阳县石材厂建设地点位于汝阳县产业聚集区，经七路 东，汝安路以北，紧邻焦柳铁路。建设用地为通过购买获得开 发权。 主要建设内容和规模 现拟投资建设汝阳县石材厂项目，该项目规划用地平方 米合亩，其中石材厂车间用房及其他附属设施建设用地平方 米，项目概算投资万元人民币。 建设方案 规划指导思想 本项目产品定位不但要能符合目前主题商业销售经营的需求， 而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未 来用途。因此，产品定位应符合以下原则 符合项目经济效益目标的需求。 充分利用项目地处汝安路与经七路交汇处，双面临路的特点， 发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。 在符合项目整体规划构思的前提下，做好产品展示商贸物 流的相关前期工作。 项目产品定位应充分考虑石材行业的特殊性，对相关物流交 通层高等要求进行有效把握。 项目应有清晰的交通组织系统，实现生产与货物进出的分离。 本可研报告对项目的建筑总体布局进行了综合分析比较优化， 实现功能分区更加明确。 项目总体规划方案 建成成品展示区及物流园，以商促产，以工促贸，无商不活， 形成良性循环。 指导思想 在充分调研石材行业市场的基础上，以优质优价为目标，建设洛 阳市规模较大的专业的能够提供全方位服务的大型综合石材生产 销售项目。利用市场管理优势，疏通流通环节，整合行业资源，促进 石材产业健康发展。 基本原则 突出其专业性的原则。本项目建设的市场是石材行业的专业市场。 市场必须高标准定位。汝阳县县还没有较为系统的石材市场，作 为引导和规范国家建材行业的专业石材市场必须具有定的规模，定 位要高，专业的石材加工是符合当前政府相关政策与建材行业发展趋 势的。 市场应具有较强的综合功能。本项目建设的市场不仅是个简单 的石材交易场所，而且还是技术研发技术服务行业指导招投标 市场咨询等多种功能，是个立足于石材的综合性市场。 建设目标 市场定位建设面向国内外石材生产商承销商及进出口公司和 服务机制。 管理目标规范行业交易行为，保护制造商生产商，减少流通 环节，改善当地供求关系。提高行业整体水平，利用市场管理优势， 疏通流通环节整合行业资源打造交易平台，繁荣新源县经济，创 造流的有形石材交易市场。 总体规划 项目建设分两步走，是措施 破坏因素的治理 在项目的规划建设中，提高区内绿地的绿化面积，以降低 对环境造成的不利影响。 污染因素的治理 施工期间的污染治理 施工噪声是短期行为，如果施工场地靠近居民区， 建议夜间停止施工。 在建设过程中，严格对施工现场的管理，料场布置 在远离居民区的位置，采用喷水降尘减震降噪等方法减低粉 尘噪声对环境的影响。 在运输易洒落粉尘物料时，应采取遮盖措施。 使用期间的污染治理 生活污水经化粪池沉淀后，排入市政污水管网统 处理。 垃圾生活垃圾集中由城区环卫部门收集按有关要 求方法处理。 环境影响评价 虽然本项目在建设与运营过程中对环境有定的影响，但 由于该地域环境容量较大，并且在项目的规划建设中采取定 的防范措施，在项目的运营过程中，对垃圾生活污水进行处 理，所以，本项目在建设中与建成后的运营中，对当地的自然 环境及生态环境造成的影响不大。 环境保护建议 植被绿化能够起到吸收有害气体改善小气候降低噪声 美化环境的作用。场区可选择合适的花草树木，合理绿化， 利用绿色植物减尘阻噪美化环境。 第六章经济影响分析 经济费用效益分析 投资估算估算依据与说明 项目投资可行性研究指南计办投资号 投资项目经济咨询评估指南咨经号 建设项目经济评价方法与参数第三版 房地产开发项目经济评价方法建标号 河南省建筑装饰工程综合基价 河南省安装工程综合基价 基本建设财务管理规定豫财建号 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规 定的通知计价格号文 国家发展和改革委员会建设部建设工程监理与相关服 务收费标准 国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定计价格 号 国家发改委关于招标代理服务收费管理暂行办法的通 知计价格号 洛阳市建设工程价格信息 项目用地拆迁安置费用实际投入情况 土建工程 根据项目单位提供的土建工程资料，参考汝阳县现行概算 编制定额材料预算价和各类收费标准估算各建构筑物的 工程费用。 建筑物和构筑物均按般的天然基础进行设计，未考虑地 基需特殊处理的费用。 建筑工程费用估算见下表 主要建构筑工程费用估算表 序 号 名称 建筑 面积 单 位 金额 万元 备注 商铺仓库元 道路元 绿地元 配套水电 合计 其它费用估算 建设单位管理费按工程费用的估算 工程设计费按工程费用的估算 勘察费按工程费的估算 文物普探费元平方米 图纸审查费 地震安全影响评价 工程监理费按工程费用的估算 市政设施配套费按元平方米减半估算 工程招标费按工程费的估算 其他费用计算表 序号费用名称金额万元备注 建设单位管理费 工程勘察设计费 文物普探费 图纸审查费 地震安全影响评价 项目可研费用 环评费用 工程监理费 工程招标费 合计 土地费用 项目建设区域内拆迁房屋及果园，经测算地面障碍物拆迁 补偿费用及其他拆迁费用，万元亩，拆迁补偿费用万元 万元。 预备费估算 基本预备费按工程费用估算，由于建设期较短，本项 目不考虑涨价预备费。 总投资估算 本项目总投资估算为万元。其中工程建设费用 万元，其它费用万元，拆迁补偿费万元。 见下表 总投资估算表 序号名称单位金额占总投资比例 工程费用万元 其它费用万元 土地费用万元 预备费万元 合计万元 资金筹措及资金来源 本项目总投资万元，全部资金由招商引资筹措，来 源于招商引资资金，预售房收入等。 效益分析 本项目财务评价根据建设项目经济评价方法与参数第 三版及现行的财税制度编制进行评价。 基础数据 本项目总投资万元 本项目投资资金全部由招商引资筹措。 项目建筑面积平方米，建筑多层商铺楼间 平方米，仓库平方米。 预计商铺仓库售价测算 预计商铺平米售价均价 每平方米建筑成本价 商铺仓库元 销售费用及管理费元 法定利润元 税 预计售价元平方米， 投资利润 本项目按照国家有关政策规定利润率为。 投资回收期 投资回收期为年含建设期个月 经济指标计算表 序号费用名称单位数量备注 估算总投资万元 预计销售总额万元 销售费用及税万元 利润总额万元 投资回收期月 综合投资利润率 评价结论 经过计算可以看出本项目利润率为。综上所述，本项 目为建材建材城开发建设项目，投资风险不大，收益较稳定。 项目在财务上是可行的。影响本项目的两个敏感性因素主要是 销售价格和销售数量。只要加大对产品的