1、“.....对城区街道进行 了硬化美化绿化亮化。主要商业呈现四纵两横格局。 以冯川路为主， 商贸步行街及迎宾路为辅助， 建设路横向连贯形成奉新最核心商圈。 冯川路是以服饰超市及大型专业买场经营为主， 业态较为高档，汇集了奉新最集中的人流量。 商业步行街主要是以服饰专卖为主，也是奉新人逛街较爱去的地段之。 建设路以服饰美容美发百货等业态经营为主，属于传统老街。 奉新大道以百货五金等零散商业经营为主， 汽车站位于奉新大道中端。 往北本项目，业态越为零散，渐至无。 迎宾路整体商业气氛较好，金穗广场及冯客隆商场为其汇聚了较多人流。 本街主要以手机通讯经营及服装批发店为主。 狮山大道以摩托专卖为多， 其他业态较为零散......”。

2、“.....南北贯穿奉新县城中心。延伸至北段， 以富民路为界，即被称为郊区，商业气氛淡弱。以低档餐饮百货汽车修理等 零散经营为主，租金水平在元之间。 小结 通过以上资料可以看出， 奉新拥有丰富蕴涵的历史文化资源优势和优越的地理位置， 距南昌仅公里的路程为奉新的整个经济带来了飞速的发展。 政府南迁，为城南新区的开发建设起到了政策导向的作用，随 着相关市政配套的逐步完善，城市将进步向南扩展。 做为以工业为主导产业的新兴县市，随着冯川工业区招商引资 的加快，将为奉新的经济发展更添强劲势头。 结合奉新县政府规划，城北老区将规划为商业居住区。随着旧城改造的步伐，商业布局将日趋集中并形成特色街。 市场篇 奉新房地产发展历程 严格意义上讲......”。

3、“..... 初级阶段年随着碧云花园钱鸿花园及应星花园等 小区的建设完工，奉新产生了最初级的商品房，多数为本地开发 商，形成定意义上的小区。从房价及整个市场规模来看，这个 时候，奉新县房地产尚处初级发展阶段。整个城区没有均价超过 元的小区，顶层复式只卖到元。私人集资建房成风， 虽然已停止审批私人建房和单位集资建房，但因原来批地较多，私 人建房和集资建房余波未尽，直接影响到城区的房价。除应星花园碧云花园及钱鸿花园成小区外，更多的是私人买地单栋建设， 栋五到六层，其中层有四到五个店面，二到六层为住房，没 有物业管理的概念。在这种情况下，奉新房地产市场化程度低， 房价难以有较大幅度的上升。 这个时期较具典型意义的是钱鸿花园，据走访中了解，在当初市 场上还没有形成商品房意识的情况下，迫于销售压力，开发商选 择以降价来做为销售手段......”。

4、“.....见证了奉新房地产发展初期的举步维艰。 发展阶段年 年，浙江伟星集团为奉新县修建县城公路，县政府以近亩 土地做为抵付，同年底，伟星地产奉新分公司成立。伟星滨海 新城期始建，年开始对外正式销售，当时销售境况不甚理想。 随着房地产市场的逐步升温，年基本完成了期的销售工作，当初均价为元，为奉新最高。 升级阶段末年 年，大批商品房项目出现，规模大小不。至年下半年，整 个奉新房地产均价达到元，而到了年末，价格则 攀升至元，年初，继续攀升至元， 年月份，狂飚至元，现多数在售项目销售情况火爆。 预计年奉新房地产市场将呈现白热化趋势，随着更多外来开 发商的进驻和土地资源的日益减少，竞争也将更加激烈。高层电 梯洋房及别墅项目将更多出现在市场上。而产品无具特色，相对 同质化的现象将会开始对部分项目的销售进度产生定的影响......”。

5、“.....我司就目前在售及已售项目的分布情况对整个奉 新房地产市场的趋势做以研判，目前，从整个奉新房地产市场来分析，该县的房地产市场将呈现以下发展趋势 城南新区，开发火热。 重点楼盘朝日温馨家园即将开盘碧水天河尾盘 恒昌花苑自售星光地产项目预计年将面市 碧水天河 项目总占地约亩，总建面积近 万，绿化率，由幢多层及 幢高层其中两幢为层，另幢 为层组成，小区共计户， 户型以三房为主，包括部分二房 四房错层及复式。多层均价元，电梯高 层元，销售已近，目前仅剩部分底层及顶层。 朝日温馨家园 项目位于书院路以北地段，规划有栋多层， 计套，店面间。户型以三房为主 ，辅以少量二房。 价格未定，预计下月开盘。 恒昌花苑 项目位于朝日佳乐上奉新的实际情况，因而不考虑设 房结构。 二房从调查过程中发现，二房在当地还是较受欢迎的，面积多 在之间，占左右......”。

6、“.....有定的市场需求。 三房含带主卫几乎是所有楼房的主打户型，面积在 之间，占左右。不带主卧卫生间的适合经济实惠型自 住买家，带主卧卫生间的适合追求生活享受经济富裕的 家庭购买。市场需求量大。 复式含四房随着近几年来经济的发展，人们思想观念的转变， 对复式楼及大户型的需求量越来越大由于人们想改变多 年居住层不变的空间，对复式充满了向往由于单价过 低，总房价也不高，占左右。 二户型设计建议建议在户型上增添特色，如功能房错层夹层跃式空 中院馆观景阳台等特色户型另将室内空间室外化立体化 经济化功能化，以此带动销售。 总结 根据奉新整个房地产市场发展趋势研判，我司总结如下 我司建议本案产品规划定位为纯多层纯住宅。 目前奉新高层项目仅有两个，为碧水天河今年入市伟星滨 江花城三期即将入市，高层产品为事业单位预定......”。

7、“.....销售不甚理 想。考虑到县城对高层产品的接受尚需时日，且本案已有存在 地段的阻力，故不建议规划高层产品。 本案距奉新商业中心距离偏远，且周边仅有数家修理厂零售 店等零散店面，无存在商业运作条件，经分析尚不存在商业带 延伸的可能性。故建议本案规划为纯住宅产品社区商业配套 的比率按为基准，大概控制在以内。考虑到对整个项目品质的提升，可在多层基础上设置少量花园 洋房，借以拉升项目的整体档次，在保证销售的前提下同时达 到开发利润的最大化。 附高层产品可行性分析 同类产品分析 碧水天河奉新第个带有电梯高层的住宅项目，位于城南新 区，临靠潦河。总计规划户数套其中高层 套，目前已售总计套其中高层套。 滨江花城据了解，其三期规划中的高层产品为奉新县财政局 做为其单位家属楼而建的，推出市场的可能性极小。 市场环境分析从奉新的整体房地产市场来分析......”。

8、“.....人 们对高层产品抵触较大，原因物业费较高二得房率较低 三价格较高四居住习惯。 项目地块分析 地段，是县城项目认知最为强烈的评判 价格，是县城项目销售最为敏感的指标高层，是县城项目操作最为抵触的产品 地段的弊端是先天存在的，价格则为产品类型所决定。 为避免本案出现不可预见之销售困境，我司不建议规划高层产品。 高层假设定价元 附别墅产品可行性分析 同类产品分析 名仕花园其背山临水，有规划近亩的人工湖 滨江花城临近市区，傍水而居潦河湾，开发商在当地较 具知名度，属于奉新地产龙头，别墅三十套均已前 期预定完毕。 康达小区城南新区，临潦河，为当地的康达集团私建别墅， 不做销售。 市场环境分析 据实地走访了解，别墅在奉新尚属新出现的产品类型，考虑到整 体的县域消费能力及别墅产品的高价格因素，当地人对别墅产品 相当抵触......”。

9、“.....三期地块临近潦河湾，即将推出的别墅被全部预定而做为严格意义上来讲 的第个别墅项目名仕家园，项目仅在进行前期客户登记中， 价格未做透露，等待着漫长的市场预热期。 项目地块分析 严格意义上讲本案并不具备完备的先天性景观优势 做为本案的最大软肋，项目地块的地段抗性相对较大 本案属开发商在当地第个项目，无品牌信任度积累 若规划以别墅产品，则与名仕花园形成恶性循环竞争。 故，我司主张以差异化产品概念运作本项目，不主张规划别墅, 别墅假设定价元 二我司建议本案入市前期保守均价为元。 理由年下半年至今，奉新房价出现狂飙，年上半年价 格仅为元，而目前所有在售项目均价已在 元之间浮动，上涨过快，对市场报以乐观的同时 需持谨慎的态度 参照目可类比项目阳光家园碧水佳园可参照性较大......”。