1、“.....混淆。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述土地登记状况说明估价对象来源及历史沿革，估价对象地理位置土地用途四至面积土地级别土地权属性质及权属变更土地登记证书号国有土地使用证编号登记时间地籍图号宗地号等建议说明是否登记，登记时间，登记机关不全面土地权利状况说明估价对象土地所有权使用权他项权利状况，以出让方式取得土地使用权要说明取得时间出让金数额批准使用年限已使用年限和剩余使用年限及宗地使用特殊规定，对估价对象存在抵押权担保权地役权租赁权地上地下权等他项权利相邻关系权利等要详加说明缺少出让内容土地利用状况说明估价对象利用现状及土地利用变迁。利用现状包括估价对象上建构筑物及其用途建筑容积率绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物耐用年限已使用年限建筑面积建筑结构建筑细部说明设备和安装状况确客观合理地进行估价。描述简单与项目名称所阐述目有出入如何正确描述规程要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价......”。

2、“.....例公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与银行协商并向国土资源局提出申请，拟抵押公司使用位于宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托评估有限公司评估拟抵押所涉及土地资产价格，为抵贷双方确定客观公正合理土地使用权价格并办理相关抵押登记手续提供价值参考依据。估价依据说明估价行为依据，包括，法律政策依据技术依据现场调查资料等。般性法律政策太多，估价对象方面太少少项不全涉及法律法规政策文件，不注明生效日期法律及政策调整后没有更新缺乏针对性地价定义地价定义是估价报告核心。地价定义应注明所估地价内涵是指在估价基准日现状利用或规划利用条件下设定开发程度与用途法定最高年限内定年期土地使用权或包括其它内容价格。基准日利用条件现状利用或规划利用用途实际用途设定用途开发程度实际开发程度设定开发程度年期实际年期评估年期土地使用权。存在问题描述不全面少项。设定个别利用条件错误。层次不清。例依据委托方提供资料和估价人员实地勘察......”。

3、“.....土地使用权终止日期为年月日，剩余使用年限为年基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”通路通电通上水通下水通讯通暖通燃气，宗地红线内“七通平”即通路通电通上水通下水通讯通暖通天然气及场地平整现状容积率为。宗地内“七通设施”已计入资产评估值中，为避免重复计算，本次评估不予考虑。考虑该项目估价目和委托意向，本次评估地价定义为土地用途为工业土地使用年期为年土地开发程度为“七通平”宗地红线外通路通电通上水通下水通讯通暖通燃气和宗地内场地平整容积率为于年月日现状利用条件下及现状利用条件下国有土地使用权价格。例依据委托方提供资料和规划与国土资源局规划意见以及估价人员实地勘察情况，估价对象为国有储备空地，规划用途为住宅用地，拟拍卖招标或挂牌出让规划容积率建筑密度绿化率分别为不大于不小于基础设施实际开发程度为宗地红线外市政“七通”通路通电通上水通下水通讯通暖通燃气宗地红线内基础设施现状未通，场地为空地，待开发。根据估价规程和有关国有土地使用权出让规定，考虑估价目和委托意向......”。

4、“.....宗地内“待开发”。现状开发程度容积率以规划为准估价基准日年月日估价结果表达所估价值大小，包括价值量单位币种等。存在主要问题主要是有报告无估价结果览表。需要特殊说明事项前提条件和假设条件前提条件如估价依据可靠性市场客观性地价内涵土地持续利用等。假设条件估价对象用途设定年期设定估价基准日设定等。估价结果和估价报告使用主要是些限制性条件，包括报告法律效力使用者使用目估价对象市场环境变化估价对象条件变化报告有效期完整使用报告要求违规使用报告后果等。对需要特殊说明事项有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认资料和估价事项对估价结果和估价工作可能产生影响变化事项估价对象特殊性估价中未考虑因素及采取特殊处理，必要时说明原因或依据其它需要特殊说明问题。问题阐述内容无关轻重不合理说明分类不清，混淆......”。

5、“.....估价对象地理位置土地用途四至面积土地级别土地权属性质及权属变更土地登记证书号国有土地使用证编号登记时间地籍图号宗地号等建议说明是否登记，登记时间，登记机关不全面土地权利状况说明估价对象土地所有权使用权他项权利状况，以出让方式取得土地使用权要说明取得时间出让金数额批准使用年限已使用年限和剩余使用年限及宗地使用特殊规定，对估价对象存在抵押权担保权地役权租赁权地上地下权等他项权利相邻关系权利等要详加说明缺少出让内容土地利用状况说明估价对象利用现状及土地利用变迁。利用现状包括估价对象上建构筑物及其用途建筑容积率绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物耐用年限已使用年限建筑面积建筑结构建筑细部说明设备和安装状况用状况说明土地周边平均费用情况及确定方法说明计算并确定总费用问题费用与收益方式不对应，或不合理不采用客观费用费用确定没有依据......”。

6、“.....没有依据缺乏背景分析没有推算过程不动产总价估算说明不动产状态说明不动产规划条件和实际利用状况，并进行最佳利用分析说明不动产实际价格状况说明不动产周边平均价格水平说明不动产价格确定方法及相关参数说明计算并确定不动产价格具体过程问题不对不动产最佳利用状态进行分析土地用途容积率等不符合规划和设计要求不对市场进行分析不动产价格确定方法过于简单直接使用不动产自身销售价格直接使用现在市场价格开发成本估算说明成本构成说明土地实际开发成本状况说明土地周边平均成本状况及确定方法说明计算并确定总成本具体过程问题费用少项不采用客观成本成本确定没有依据,没有清晰说明利息计算说明开发周期确定过程说明利率确定过程说明利率计算方式说明计算利率具体过程问题利率确定过程简单利润计算说明所在区域市场开发利润总体情况说明利润计算方法及计算基数说明利润率影响因素......”。

7、“.....并确定估价对象选择土地取得模式说明土地取得费用计算基本方法及费用基本构成说明估价对象所在区域取得费用平均水平及确定依据说明各项费用客观水平计算过程及总费用计算过程成本逼近法问题土地取得模式选择不恰当不使用客观费用不清楚取费内涵区片价土地开发费估算说明土地实际开发程度说明所在区域土地开发费用构成，并确定估价对象开发费用过程说明所在区域开发费用平均水平及确定依据说明估价对象自身实际发生开发费用水平说明各项开发费用客观水平计算过程及总开发费用计算过程说明开发期限问题开发程度与地价内涵不匹配依据不足土地增值估算说明所在区域市场土地开发增值总体情况说明影响估价对象增值主要因素......”。

8、“.....并说明对应基准地价所覆盖范围，以及分级和基准地价情况说明估价对象位臵，并说明所对应级别及其基准地价确定估价对象基准地价水平问题超范围使用不说明估价对象修正体系确定说明并列出基准地价公布修正体系表说明估价对象情况并与基准地价比较，并编制估价对象因素系数说明表确定开发程度交易期日容积率等修正系数列出详细计算过程问题不列表量化不具体与第二部分有出入内或在第二部分不体现因素系数说明表与修正系数说明表中因素不致基本内容列出各种方法估价结果......”。

9、“.....估价人员必须对土地产权证明原件如国有土地使用证土地产权证明房产证等进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章谢谢！如何写好土地估价报告辽宁沈阳估价报告的标准是什么逻辑正确方法得当价格合理估价报告的标准是什么估价人员资格。估价对象界定。估价所依据资料的质量。确客观合理地进行估价。描述简单与项目名称所阐述目有出入如何正确描述规程要求该项要说明委托方为了何种需要委托估价，有何依据注明文号批准单位批准时间等估价结果应用方向等。例公司因企业经营需要融资，意向银行申请贷款，经该公司与银行协商并向国土资源局提出申请，拟抵押公司使用位于宗国有出让工业土地使用权以获贷款，特委托评估有限公司评估拟抵押所涉及土地资产价格......”。