1、“.....使成为珠三角乃至广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公 里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全 面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源 也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水供电通讯和港口等基 础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势公司是全球 强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进 而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本田等批汽车零部件企业， 形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有 可能形成大型汽车装备业的出口基地......”。

2、“.....其发 展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地 面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到 外来投资商的高度关注。 市在珠三角的地位和作用 目前，是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息 产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。 惠阳市改市划区，拓展了中心城区的发展空间，从地理位置上实现了 从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海南海石化项目将 给市经济发展增添台强有力的发动机，推动工业化进程，拉长产 业链，使成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变在珠三角 的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠 三角提供强大的基础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海 发展......”。

3、“.....随着继续加强与深圳香港 东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直 接承接地。 第二章项目概括 研究基础 用地单位市房地产开发有限公司 发展商市房地产开发有限公司 用地性质商住楼高尚住宅 项目名称广场 用地位置市江北号小区 用地现状已开发 可行性研究分析的基本依据 国土证惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 惠府国用字第号 建设用地规划许可证市规字第号期 商品房预售许可证房预许号期 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积平方米，已开发......”。

4、“..... 研究过程 研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过 系统的研究，可依据房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成 本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形 成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行 性决策依据。 研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成 本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。 为了达到本初步投资可行性研究的既定目标......”。

5、“.....通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结 合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项 目的营销策划进行初步探讨。 研究内容 房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂， 总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分， 即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主 要分支内容包括 全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决 定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项价值影响的不定因素较多， 且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行了小区内 环境因素改善的系数修正......”。

6、“.....因此，当小区开发的第阶段启动成功后，后期的效益分析 反映的是后期开发内在的盈利能力。当后期开发期间的房地产市场维持目 前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。 项目总体开发盈亏平衡分析 经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈 亏平衡。首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元的测价和定价 方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。其中，推广价是由成本加 成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难 度较以成本加成价销售的难度大。因此，在二三期有必要对以推广价销 售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。综合本项目周边的市场竞争 环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推 广价销售之住宅物业销售率达到以上......”。

7、“.....针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的 结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近至，建安成本上 升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负 时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。但资 本收益率在选取的敏感性因素在区间的变化时，仍然保持 正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有 盈余的目标从回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险 能力较强。 后期开发敏感分析 选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分 析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有定的影响，但当建安 成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见， 建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。另方面......”。

8、“.....因此，如何去顺 应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。根据本项目的工程总量，估 计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。设定本项目总 投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。年利 率暂定为，按单利计算。 影响开发效益的主要因素 分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益 在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力。主要有两方面原因 建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价 在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为 固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将 成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结果来看，市楼盘基 本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米 以内实际测算的建安工程造价为元......”。

9、“..... 物业销售测价较为保守 本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的 详细调查以及结合了市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基 于目前的现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素 的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析的 假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。根 据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。同时，由于目 前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的 市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益的计算过程中， 所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情 形。现在市房地产开发比较理想的模式......”。