1、“.....由于老年公寓的特性决定其区别于般养老机构和普通房地产的 运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为其 运营模式应遵循二路出击的市场定位原则三方并举的销售原则四 点标新的社区服务原则。 老年公寓具备的特点 特点老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住 条件和人性化的服务内容。在北京上海广州等经济发达的大城市， 存在着批占当地老年人口总数将近以上的中高收入老年群体， 他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都 不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养 老需求的新型养老模式老年公寓。 老年公寓是种专供老人居住的专用住宅，是种居家养老与社 区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收 养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人......”。

2、“.....而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的 老年专用住宅，般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景 优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房 类型等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服 务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓般兴建在城市周 边，还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等 设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大 学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区 医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商的盖楼卖房和 普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适 合老年公寓的正常经营。 特点二老年公寓属于商业房地产范畴，具有福利性事业市 场化经营的特点。我国人口众多，经济发展不均衡......”。

3、“.....并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低 保五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群 养老生活关注的较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中 可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养 老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政 策制定和操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持 方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发 商需要完全按照市场条件解决项目立项项目审批资金筹措等系 列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走福利 性事业市场化经营的道路。 特点三老年公寓项目相对于般房地产项目投资额大资金回 收期长。老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身， 还包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要结合老年人的特点......”。

4、“.....另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂， 般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则 需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老 年人入住，其中定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足 租用度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投 资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常 经营。 二老年公寓运营模式应遵循的原则 老年公寓运营模式中的市场定位销售方式服务体系的建立直 接影响老年公寓的经营成败，因此老年公寓的运营模式要遵循二路出 击的目标市场定位原则三方并举的销售原则四点标新的社区服务 原则。 原则目标市场定位二路出击。老年公寓的市场定位应该 遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的二路出击原则......”。

5、“.....包括旅游观光者购物者 就医者等群体。 老年公寓具有低二高的特点，即低容积率高比例公建设 施高水平的社区服务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公 建设施高水平的社区服务存在矛盾，因此其公建设施和服务资源在 充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样方面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另方 面可以最大限度地发挥公建设施和服务资源的效能。 为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜 地开发利用当地的特色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该 发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色服务的同时对游客提供住 宿娱乐等服务，这样方面减少老年公寓作为老年社区的暮气， 让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另 方面可以增加社区的收入，维持其正常经营......”。

6、“..... 北京房山中慈颐和老年服务中心是成功开发老年公寓的典范。采 用福利性事业，商业化运作的模式，走以老年人养老，带动医疗 商业娱乐旅游的多元化经营与发展的管道。 对厨房油烟可采用水膜滤清器处理，废气经处理达标后，通过排 气筒排入大气。 发电机组采用超低噪声发电机，并在四周设置减噪围墙。 对娱乐噪声，采用隔音措施，禁呜高音喇叭。 第二节能源节约 所选用的卫生器具照明灯具生活设备等均采用新型节能型 产品，以利降低能耗，节约能源，并最大限度的使用太阳能和 沼气能源 二室内吊顶材料可选用具有除湿等特性的新型材料，市内取暖尽 可能使用地热设备，以减少空调使用率，节约能源。 三其它建筑材料根据使用要求，选择新型的材料，以利节能。四各种阀门选用优质产品，严防伪劣产品混入，杜绝跑漏滴 现象存在。 五各用水点用电点均设置水表电表进行计量......”。

7、“..... 管理中心的组织机构是协调各部门之间的组织网络，以组织形式 来明确员工的工作岗位，职责和业务范围，根据本项目的特点设置的 组织管理机构如下图 第二节劳动定员 养老中心按其运行机构进行合理的配备，以节约人力资源保证 康复中心正常运行为原则，配以高效率优质服务的各级管理人员和 服务人员。 本项目劳动定员预计人左右，作服务员护理员保安员 设备维修炊事员餐厅司机杂务等。另外有管理人员人， 分别担任服务职能与综合管理职能。 各职能管理服务人员需具备较高的文化修养及技能水平，要有良 好的服务意识和管理水平。 第三节人员培训 部门经理以上均招聘学历较高并有定的相关管理经验者从事 管理工作。其它员工招聘时也选择具有定技能基础的人员如司机保安等。所有员工均需进行职业培训......”。

8、“.....具体培训工作由各部门与人力资源部共同配合进 行。随着项目进步运行，对表现优良的部门经理及其它管理人员还 将采取送出去的培训方式，以使休闲中心各级管理人员的管理水平更 上档次，各项管理工作更上层楼。 附老年公寓工作人员规章制度 老年公寓所有职员，律要求穿戴整洁行为端庄。 言行文明礼貌，使用文明用语，禁止粗语脏话。 工作态度要热情体贴积极肯干吃苦耐劳。 同情善待老人，奉献爱心，日常生活中能处处尊敬老人，对 老人要轻言细语，如有辱骂激怒老人者律辞退。 所有工作人员律服从和遵守我院切工作制度，并要服从 负责人的安排。 老年公寓工作人员不得乱带外人进入逗留和住宿。 爱护院里的公共财物，如有损坏，应照价赔偿。 值班的护理员，如有因失职而造成老人发生意外者，需视情 节轻重，追究其应负的责任。 工作时间要准时上班......”。

9、“.....要打电话通 知，便于安排人员代班。 所有工作人员要勤俭节约，不得随意打私人电话工作业务 除外，并注意水电煤气节约使用。 第十章项目建设管理及招标投标 第节建设管理 为防止在投资建设项目中出现漏洞，从以下几个主要的方面加强 项目建设管理。 严格工程管理，建立层层负责质量责任制，要逐级明确责任， 对工程质量长期负责 严格执行规范的工程招标制度，同时防止中标单位对工程项 目转包和违法分包 严格项目的监理监督，特别对隐蔽工程重点监理，严防偷 工减料。实施三个监理即质量监理工程监理财 务监理 建设资金要严加管理，严禁挪用资金，切实做到专款专用 加强项目档案工作，严格按规定收集整理归档，建立健 全项目档案。 第二节招标投标 为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过 程中严格执行规范的工程招投标制度。 成立专门的项目管理办公室......”。