1、“.....毗邻海口市龙华区龙桥镇，占地约亩。该 区域大部分为荒坡地圣娘泉溪水在用地中间流过，南部形成浅水水库在 水库的北面树林从生，古树参天，在这森林古道深处，有个恒古千年的古 潭圣娘潭，古潭位于个群岭呈拜服状耸立在它的周围的小丘上，古潭 的边延种古朴久远落叶不息的气息扑面而来。稀稀落落地有几棵枯树立 在临近水潭的地方，面残旧的石碑上依稀可见几个模糊的圣娘仙台 文字在圣娘潭边上，当地百姓修建了座圣娘庙，该庙历史悠久，传说祭 拜祈求每每灵验，逢年过节，当地人蜂拥而至，有求必应。可见该区域的人 文地理环境都十分优越。 本项目拟规划建设成为 现代化养生养老居住区，其中包括老年居所商业及健身中心等其 他附属设施。现代原生态旅游休闲度假养老过渡区，项目建设绿色生态以及低 密度的老年活动区域。 现代农业观光园和热带亚热带雨林原生态度假农场，项目依托原 有土地性质建设生态农庄及私家农业庄园......”。

2、“.....积极响应海南省国际旅游岛建设的需要， 紧跟海南产业结构调整的步伐，积极配合海南省经济发展的纲要，经过多次 与海口市及琼山区主要领导的汇报，广泛调查和积极运做，项目初步得到了 有关领导和市政府大力的支持，我公司多次编制了项目建议书项目策划方 案和可行性预研报告，项目正有处在招商阶段，项目正积极报相关部门的审 核。 项目市场预测 近年来,随着我国宏观经济态势的持续走强，我国养老事业也得到迅速发展。 在国家下大力优惠，减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持养 老事业发展政策的形式下，养老事业成为社会事业的新亮点。建筑市场和建 筑法规的进步完善，使居住产业进入良性循环发展阶段。 另据调查显示，北京市岁以上的老年居民五年内准备进入养老院的占调 查总体的，在已拥有产权的家庭中的家庭预计五年内购买环境 更好的住房，为改善生活质量。据调查......”。

3、“.....养老住宅 的开发建设，其根本目的还是为了广大群众改善养老居住条件，现阶段老年 住宅的开发主流还是建设品质不高的老年公寓。 有资料表明，选择平方米左右的住房面积的老年居住者的比例为 ，至平方米的面积需求为，至平方米的住房需求 仅为，说明老年人目前倾向于选购中小户型住宅。究其原因，大多数 还是中产阶级和普遍老百姓，选购平方米左右的住房面积，既可以承受 得起，又改善和提高了生活素质，这也表明普通老百姓具有享受高品质生活 的愿望。 项目分析 项目的优势 依托海南大学养生研究雄厚的师资科研优势 依托海南国际旅游岛的政策优势 投资公司雄厚的资金实力 优美的自然景观和独特的天然人文环境 精心设计建设的居住环境 国家各部委老干局高端客源和海南及海口目前离退休干部客源。 项目的劣势 项目知名度不高，暂时不具备品牌效应项设的固定资产建筑物及附属设施按年计提折旧......”。

4、“.....采用年限平均法不考虑残值。 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第二版 投资项目可行性研究指南中国国际工程咨询公司编著。 财政部企业会计制度。 项目计算期本项目计算期定为年不含年建设期。 项目基础数据略 本项目分年度投资计划 为了计算现金流，根据本项目建设进度计划，计算出分年度投资计划见表。 表分年度投资计划表万元 第年第二年第三年合计 建设投资 其他资金 小计 销售收入估算 整个养生养老基地总建筑面积万多平方米，按人均占平方米计算，能 形成可容纳人以上的持续性照顾退休人士社区社区养生养老 公寓居家会所其中包括养生养老区候鸟养生区国际贵宾养生区 用于高端服务经营包括养生康复区护理式养生区和会所度假中心用 于租赁经营或外包经营。 高端服务经营的区域 总面积是万平方米，可实现有效居住房间约套，接待退休人士居 住人左右。其中 持续性照顾退休人士社区占，可接待人年......”。

5、“.....每年应该实现人年按每月每人消费元估算，该项社 区服务收入万元，扣除运营成本资金利息各种税费合计，实际可实现年纯利润万元。 自营的养生康复区和护理式养生区和会所经营主要针对高端的消费群 体，根据消费者选择不同的消费品种，收费标准定在元月养生 康复区护理式养生区和会所度假中心每月入住率计算，每 月接待有人左右，收入按最低标准的元人月计算，每月的收入 在万左右，年收入在万元左右，扣除运营成本资金利息各种 税费合计，实际可实现年纯利润万元。 其他收入益智康复训练特殊照料送终服务等预估年收入 万左右。 不确定性分析 本项目就收费标准工程投资土地开发和运营周期对财务内部收益率的影 响进行不确定性分析如下见表 表项目的不确定分析 项目 收费标准 工程投资 运营周期 以上计算表明，收费标准或价格对财务内部收益率的影响最为敏感，工程投 资次之，项目运营周期再次......”。

6、“.....本项目二期投资收益各项经济效益数据如下 年主营业务收入万元 其它服务收入万元 年净利润额万元 投资利润率 投资回收期年 综上所述,此项目具有较好的赢利能力和定的抗风险能力,在财务上是可 行的。 项目社会效益分析 本项目属新建项目，其建设方案符合海南省开发建设规划要求和经济发展的 需要。项目实施后能在很大程度上改善周围区域的发展面貌，能为提供个 高标准的养生养老生活居住环境，极大的提升区域经济发展和社会效益，还 可为社会提供定的商业及活动场所，创造大量的就业机会，对改善地方产 业发展和区域社会形象对改善海南地区的投资环境对促进海南的经济发 展和科技进步，具有十分重要的意义。 有利因素分析养老主题的优势 人口老龄化是当今世界面临的重大社会问题之。按照国际划分标准，我国 已于年进入老龄化社会。大力发展养老产业，解决老年人的老有所养 老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐......”。

7、“.....关系到经济政治和社会的协调发展，是贯彻落实 三个代表重要思想的具体体现。解放思想,更新观念，把养老产业发展 提高到发展新兴产业，扩大就业,维护社会稳定，建立新型的和谐社会。 远离城市的性地理特点 远离了嘈杂的城市，污染严重的空气，变差的水质，灰蒙蒙的天空。来到这 里，呼吸新鲜的空气，安静的乡村，享受明媚的阳关，清凉的溪水，再加上 周到的服务，可靠的医疗队伍。相信每个到这里的老人都能安享天年。周 末到这里度假的年轻人享受下轻松的生活也是不错的选择。获得健康长寿 的生活是每个人对子女，老人，自己的美好心愿。我们的宗旨就是实现这个 理想。 大城市的市场 北京上海天津等大中城市的在城市工作的主体人群平时都忙于工作， 没有时间和精力来照顾老人和孩子。以上的人愿意把老人或孩子送到专 业机构接受照顾，海南的大量的候鸟老人也愿意接受我们专业机构照顾......”。

8、“.....整个景区象尊如来佛像，民间称作如来圣地从轮廓上看，整个景区像朵莲花，由片水域即圣娘泉和古 潭自北向西南贯穿全区从高处看，就象莲花宝地。圣娘泉和千年古潭 是有特点的风景区。 不利因素分析 紧邻农业产业区 项目四周都是农业产业区，远离城市，属于农村的感觉。这对部分客户可 能会产生消极的影响，但好在是处天然原始热带雨林，只要宣传策划得当， 应该可以变不利因素为有利因素。 当地的综合发展状况较为落后 农村经济长期发展缓慢，生产落后，收入水平底。人群教育水平底，生存技 能素质比较差。 当地的居民素质偏低，社会治安需要进步加强综合治理。 效益评价 政治影响 我们这个项目主题是养老，项目定位的入住人群是首先富裕起来的 阶层。他们大部分来自机关退休的老同志，少部分来自商界和其他行业，这 些人群的不断流动，必然产生信息交通和现金的流动，也必将带动海南当 地的消费就业和税收......”。

9、“.....带动我们的信息和产品的外流。这种相互的流动，定会对地区性经济产生重大影响。 养生教育等社会服务培训，直接提升偏远山区劳动力，对其他地区有 明显的示范效果。 风险分析 本项目从老年康复中心开始运作，分步骤有计划的实施各个项目。每个阶段 考虑多个方案来应对发生各种不确定因素带来的各种风险。 按照这样的流程是为了降低投资的风险，预留改变投资方向的空间和时间。 比如说老年康复中心期运作不理想的话，可以中止这个主题，更换为其他 主题。相应的调整整个项目的运作计划。 由于当地旅游环境资源建筑材料资源风景资源交通资源文化历史资 源等比较雄厚，所以在发展空间上自由度比较大，可以打出的主题比较多。 因此，投资风险比较小。 目前可研究探讨的主题有 海口市逢考村农业观光园的项目建议 海南热带雨林原生态度假农场项目建议 项目风险规避与控制措施 认真进行项目选址......”。