1、“.....项目建成后，为保持良好的室内外环境，必须大量人员进行维 护，这就给物业公司提供了机会。可见本项目的建设将给社会提供大量的 就业机会。 三项目地段环境优越 地段环境优越 本项目位于萧县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已 确定作为萧县城市北部未来发展的主方向，作为徐州都市圈卫星城和后花 园的定位。龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠虎山东临萧 县师范学校面对萧县中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内的 零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。 第三章需求分析与营销策略 需求分析 萧县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来，加大了 项目区住房的刚性需求。 近年来，随着皖北经济体化的深入推进......”。

2、“.....发展优势投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外 萧县拥有得天独厚的区位交通产业人文等优势条件，发展的空间十 分广阔。而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制 造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。此外，萧县的投 资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得萧县在承接产业转移方 面具有较强的优势。 随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善，萧县将会 承接越来越多的来自南方发达地区的产业转移，届时将会有更多的企业 业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。因此，他们非常 有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县的住宅产业带来非常好的发展机 遇和需求空间。 二城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。 由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设 单位考虑到不应过于细分化......”。

3、“..... 近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量 提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制 度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴 的及时兑现。领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向 平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已 成时尚。 随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的 经济基础，再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力 相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。 三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。 萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私 立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小 学，在校生多人，是农村学生......”。

4、“.....因此，萧县县城房源缺口较大。平方平方米房源是他们 的首选。 四区位优势带动了萧县房地产用地发展。 萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少 徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大 的发展空间。 据此估算萧县房源目前尚有套需求。 二营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求 种精神的享受和自我个性的表现。因此作为营销的重要手段就是给房子赋 予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。 价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广 互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着 成功的半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的步。本 项目采用低开高走的价格策略。采用该策略有以下优势 低价开盘......”。

5、“.....掌握主动权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项 目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下 销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业， 基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以 首期采低价销售策略。措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房。 二促销策略 好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念， 在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场 售楼等促销策略来打开市场，做好销售。 广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主 题概念......”。

6、“..... 销售准备期与初销期在这个阶上三点，确定多层居住生活型 住宅是最佳选择。 别墅居住生活型别墅 缺乏旅游风景资源，不可能开发渡假型别墅和有经营性质的旅游型别 墅离闹市区很近，道路状况优良，具备第居所的条件缺乏外事办事 机构和大中型外资开发商，不具备出租条件，因此不能开发出租型别墅。 基于以上三点，确定居住生活型别墅是最佳选择。 三户型定位 户型多层以主流户型为主，紧凑型为适当的补充，建筑为层，最高 不要超过层。别墅建设以双拼，连排和独栋 为主，建筑为层，最高不要超过层 龙凤山庄户型表 类别户型类型 户型面积 面积比 多层住宅 二房二厅 紧凑型 主流型 三房二厅 紧凑型 主流型 四房二厅紧凑型 别墅 四房二厅 五房二厅 四价格定位 目前萧县的住宅的价格在元平米元平米之间......”。

7、“.....其中多层住宅价格为元之间，别墅价格在 元左右。 确定低开高走的基本原则方面避免开局不利，另外可以产生种 增值现象，刺激和逼迫消费者迅速购买，另外还可以吸引以投资为目的的 买家。以元平米低价入市方面可立即吸引定数量的消费者， 积蓄客户，另方面避免入市价格过高，造成销售障碍。 价格高走当销售段时间以后，单价上涨，然后逐渐上涨，再根据 萧县楼盘的特征，至三层单价逐步上涨，四层以上有浮动的下降，以达 到均价水平。最终达到元的均价。别墅价格均价设置在元 之间。商业用房以元平米低价入市。 五定位形象 项目尚未正式开盘，且无任何市场影响，因此需要全面进行专业的整 体包装。 六运作定位 强调精品物业是整个市场推广营销企划物业管理建材用料项 目室内设计及结构设计等重点。因此......”。

8、“.....只有各主体部分的相互关联，始终如，才能有效形成具有丰富内涵 的概念主题。 四客户群定位 结合的开发规模，结合自身的综合条件及萧县房产市场的开发状况， 必须集中地针对萧县及周遍城市个细分市场作为目标市场。 小型民营开发商主个体户 这部分人士月收入数万元至数十万元不等，在创业过程中，他们边 发展自己的事业，边提高生活质量，有较强的购买力，但比较实际，他 们将是我们项目的市场的主力。主要以煤矿和防腐工程个体企业主为主 二在萧县国企的工作人士萧县在岗职工 这部分人士家庭月收入十分稳定，稳定的收入就是用于提高生活质量， 而且文化层次比较高，他们将是我们项目的小部分买家 三萧县政府机关人士 这部分人家庭月收入虽然虽然比不上个体户，但是多年的积累加之灰 色收入......”。

9、“.....所以他们也 将是我们的下部分的买家。 四萧县乡镇开发商主 开发商已经有定的规模，在创业的过程中，积累了定的积蓄。随 着生活条件的改善，他们迫切希望改变自己现有的环境，但是他们也是比 较实际，注重的是住宅的质量以及舒适的程度，他们也是我们小部分买 家。 五徐州有车的有钱人 由于萧县离徐州只有公里，萧县属于徐州都是经济圈，开车去不要 半个小时。他们渴望有个比较安静的环境，多属于第二次置业。这些人 收入稳定，具有巨大的购买力，能打动他们的是环境现代品味的建筑风 格完善的配套设施及安全保障，他们将成为我们小部分买家。 第六章公用工程设计方案 给水排水设计方案 给水方案 需水预测 该居住小区规划人口为人，依据居住小区给水排水设计规范 居民生活用水定额为升人日，时变化系数取，则最高日生活用水 量为立方米......”。