1、“..... 并且将在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量 管理系统和配送系统是专业店专卖店成功的要点。在未来北京零 售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。目前北京在图书 医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快的发展。 餐饮娱乐市场分析 娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特 点和餐饮有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。北京餐馆林立，名店星罗棋 布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不 同口味。 注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时 还提炼并渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是 楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重 蜀国情调品位的营造。 连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取 连锁策略......”。

2、“.....以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市特定的区域，围绕 这商圈做足做满。 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩 展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区 发展。 餐厅聚集旺市。北京的多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行 的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高， 非常红火。 商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷 把北京作为近几年开店的重点区域，使近年北京连锁企业如雨后 春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加 明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北 京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生 活节奏的加快和旅游业的发展......”。

3、“.....北京的 餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。 娱乐业异军突起。随居民生活水平的提高，娱乐业得到长足发展， 出现批连锁娱乐企业，并且其经营情况良好，正在向高端发展。 商业发展预测 基于对北京商业现状的认识和趋势分析研究，经专家反复论证，我 们认为北京商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局的战略发展模式，这战略模式的确定，对预测北京商业今后几年的发展 方向具有重要意义。 从零售业发展来看，根据业态的不同将走向不同的方向，经营日常 用品的超市便利店等业态其连锁经营的趋势已经非常明显，统 采购，统管理，同定价，统经营的方向已经势不可挡，追求 共性是这些业态的共同特征而专卖店专业市场百货店等提供 选择性商品则更多向个性化方向发展，将现有客层进行进步细 分，充分满足自己面向客层的需求。 餐饮娱乐业是讲求个性化消费的行业，随居民收入水平的提高和消 费习惯的变化......”。

4、“.....这些行业 都将得到更快速发展。 北京市商业地产市场的基本情况 据北京市统计局资料显示，年底北京市人均商业面积约为 平方米，而国外发达国家的平均水平却早已达到平方米， 上海大连等城市的人均商业面积也相继超过了平方米。北京作为 高度国际化的大都市，近几年商业地产的发展势头十分迅猛，开发商 也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发，商业 地产在部分地区已经出现饱和现象，但新出现的项目仍然越来越多。 预计在未来几年内，商业地产的盲目开发热潮将会回落。 商业地产开发企业发展概况 但是北京商铺所显示的空置率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业的开发量。根据北京市商委的商业发展规划，预计 在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年 提前实现，到年人均商业面积达到平方米。在最近新批的 房地产项目中......”。

5、“.....未来的北京商 业地产市场仍然火热。蓬勃发展的零售业将令北京商铺市场持续活跃， 并将进入个大浪淘沙的过程，在这个过程中，将有相当数量的企业 和项目被市场淘汰或更新。在这阶段，房地产开发企业在开发商业 地产时要格外慎重......”。

6、“..... 基本商圈划定和为其服务的商业体量 商业项目的基本商圈般为公里半径的范围，本项目在这 范围内现阶段居民主要由以下几个部分组成当地原住民周边工厂 职工，周边小商业服务业从业者外来居民和新建社区居民。其中原 住民小商业服务业从业者和外来居民占大多数。这部分居民的消费 档次和消费能力普遍偏低，对于购物娱乐等各个方面都不能形成有 效支撑。并且，这部分居民随未来房地产开发进程将被逐渐替代。因 此，在这里我们把未来入住本区域楼盘的居民作为主要的研究对象。 根据这部分居民的消费习惯来确定项目的定位和规模。 根据人均面积法计算总面积 项目周边公里将开发的住宅社区为世纪东方城世纪华侨城 和紫南家园，面积合计万平方米，根据这数据，按照人均平方米的住宅面积计算，未来项目周边公里将有约万人入住......”。

7、“.....即成 为本项目的商业面积最大值。根据北京市商委的统计数据，到年 底，北京市人均商业面积已经达到平方米，预计到年将达到 平方米，本项目按照平方米计算。周边的主要商业设施为，世 纪东方城万平方米社区商业，世纪华侨城万平方米主题商业，共 万平方米。 万平方米 根据商业平效法计算为居民提供日常用品的商业面积 根据居民人口数量和年平均消费支出，计算消费总量，再根据北 京市商场的平均商业平效，推算理想商业面积，减去与本项目商圈重 合的现有和潜在商业面积，即成为本项目的商业面积最大值。北京市 商业平效为元平方米天。 元万万平方米万平方米 根据上述对项目基本商圈的分析和计算，可以确认项目基于基本 商圈的面积在平方米左右。从具体零售业态来看，本项目二级商 圈超市经营者众多，竞争激烈，但本项目拥有良好的交通条件......”。

8、“.....在考虑超市规模时应该基于基本商圈消 费能力计算，但由于本项目辐射能力很强，在充分考虑二级商圈影响 的前提下，建议适当扩大超市面积到万平方米左右。 外围商圈划定和为其服务的商业体量 项目周边公里范围为项目的第二商圈，在这商圈内的拟开发住宅 面积为万平方米，未来居民总数量约为万人，根据这数量， 我们在的需求分析时已经计算了与这商圈情况相适应的商业面 积为万平方米，在这商业体量的前提下要如何进行定位，在定位 时安排哪些业态，需要对这商圈进行详细分析。下面我们将分别从 零售业餐饮业和娱乐健身业这三个方面对商圈进行分析。 零售业项目公里范围内零售业正处于高速发展阶段，近年内， 商圈内快速出现了众多的商业地产项目。并且，从招商情况来看， 已经进驻开业的有家乐福百安居等国际知名零售企业，还有国贸 商城燕莎这种国内顶级的品牌服装经营者。同时，根据 调查可知......”。

9、“.....因此，项目第二商圈内零售业的竞争将会比较激烈，需要 根据本项目位置特点，突出自身优势，引进有足够品牌知名度的商 家，才能达到在竞争中脱颖而出的目的。 本区域众多楼盘还处于开发阶段，百货业发展的基本条件还不完善，商家多处于观望阶段，需要等待商圈成熟。从竞争者来看，国贸商 城是北京市顶级品牌的聚集地，在其定位的档次内没有同级别的竞 争对手。燕莎是新型业态，其品牌和价格优势在国内商家 中无法替代，已经在全北京建立了大品牌低价格的形象，与其做正 面竞争将非常困难。因此，本项目不宜规划百货业态。 从建材市场来看，商圈内需求十分旺盛，未来几年内，项目区域将 有大量的住宅办公项目建成，地区办公项目在万平方米 以上，项目公里商圈范围内住宅面积在万平方米以上。这些 项目入住后，大多需要进行装修装饰，按照平均每平方米元 计算......”。