1、“.....考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理 性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。 第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 原先城区周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。城中村在行 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民......”。

2、“.....土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。 管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。 这样......”。

3、“.....乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。 人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此 可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的 存在制约着城市的健康发展。 公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住......”。

4、“.....使给 水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。 村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文 化素质的提高。同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量 减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高 额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中......”。

5、“.....游手好闲 无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相 当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题 的严重还会引发社会危机。 城中村改造的历史使命城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重 要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进 步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造， 具有历史使命。 同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区 回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项 目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代 表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺 势而上......”。

6、“.....但由于远城区因交通商业教育金融等大 配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则 由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的 改观名称价格元 青扬六和 江南春城期 洪福美邻城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 新奥•依江畔园 青山世纪街 开来九州国际 天佳大城小院 新家园 剑锋御花园 园林星城 在售楼盘均价在元平方米左右。 区域供应略显不足供应不足，刺激房价上涨武汉火车站及天兴 洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，消费者心理预期的提高将促 使房价上涨。 本项目处于徐东与青山之间，根据谨慎性原则，本项目住宅楼单 价按元平方米估算。 商铺销售收入估算 经调查，年月本项目周边的福星惠誉国际城 的商铺销售均价为元平方米......”。

7、“.....按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平 方米估算。 根据市场调研结果，参照周边楼盘销售价格，住宅楼销售价格按 元平米估算商业门面销售价格按元平米估算，以销售 单价和销售面积加权计算的房地产加权平均单价元平方米。 销售税金和附加估算 销售税金主要包括房地产销售产生的营业税，按营业收入的 计算附加税费包括城市维护建设税教育附加费堤防费地方教 育发展费平抑基金等。根据国家税收政策，销售税金和附加费按销 售收入的计算。城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 土地增值税估算 根据国家有关税务政策，按照房地产销售收入及可扣除金额含 加扣部分测算，本报告按增值额的计算。 企业所得税估算 企业所得税率为 第九部分财务评价 财务指标分析 投资利润率分析 根据损益估算表......”。

8、“.....根据投资效果标准系数标准， 表明项目投资效果非常成功。 现金流量分析 财务净现值 财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金 流量折现到建设期初的现值之和，通过该指标的计算，可以考查项目 在计算期内的动态盈利能力。假设折现率为，公式为 净现值各期现金流入量贴现系数各期现金流 出量贴现系数，则 所得税前的财务净现值万元 同样所得税后的财务净现值为万元。城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 详见附表现金流量表 评价财务净现值大于零，从净现值角度讲，本项目盈利能力较 强......”。

9、“.....它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目 盈利能力的主要动态指标。本次财务分析评估，根据插补法反复测试， 确定结果。 公式为采用低贴现率时的净现值 公式中采用低贴现率时的净现值，为正数， 采用高贴现率时的净现值，为负数。 将现金流量表中的有关数据代入公式，则 所得税前财务内部收益率 所得税后财务内部收益率 详见附表现金流量表 评价财务内部收益率超过借款利息，说明本项目在财务上可以 接受。 由上述计算可知，本项目内部收益率大于借款利息，财务净现值 ，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上经济上 的可行性。 投资回收期分析 投资回收期是通过对经济项目的投资收益进行比较，是投资引起 的现金流入累计到与投资额相等所需要的时间。 计算公式为 公式中第年的现金流入量 第年的现金流出量 将现金流量表中数据代入公式......”。