1、“.....规划北京路为未来主城区的商业中心。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济 的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。 地理区位优势 目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目的地理区位优势必然会赢得 较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究供给 需求，便可以抢占先机。 项目连动实现价值最大化 为了适应新的铜山区的城市建设，区委区政府决心将现在的北京路打造 成为徐州市的主要商业街。为此，政府专门成立北京路开发管理办公室， 全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。目前北京路共推出宗地块， 都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。面对将来个商业项目的 起运作，能拥有充足的客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势， 降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益......”。

2、“.....融入徐州都市圈的战略目标， 规划北京路为未来主城区的商业中心决心将现在的北京路打造成为徐州市 的主要商业街。这利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，区位优 势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期完全可以借势造势，为增 加项目开发的安全性打下良好的基础。 四风险 市场因素 从目前徐州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发 商的重视，按我们的开发周期测算，旦这些开发商都清晰地认识到产品差 异性的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有定市场竞争的风险性。自身因素略 五综合分析 从市场调研结果分析本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯的办 法就是尊重市场适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要 素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性的产品，以合 理的成本利润，达到科学的投入产业比......”。

3、“.....使项目达到预期的市场期望值。 第二章定位策略 第节定位要素分析 区位利好因素分析 本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈的战略 目标，规划北京路为未来主城区的商业中心决心将现在的北京路打造成为 徐州市的主要商业街的城市经营理念。而徐州东襟淮海，西接中原，南屏 江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰 新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系的重要十 字路口。在交通人流资源丰富辐射周边省市广的徐州市铜山区决心将 北京路打造成为徐州市的主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场的空 白，并以具有新商务新环境的双重魅力来吸引消费者，对开发商来 讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产 品本身，提升了商品的功能价格比，这样也符合经济学的需求供给理论......”。

4、“.....植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位，结 合淮海经济区域发展需要，全新打造铜山新的产业经济增长极。 根据北京路城市规划的发展需要，聚合该地块的商业功能，使之成 为中国东部最大的产业集聚区和华东地区最专业的集高端品牌展示电 子商务终端体验休闲娱乐文化等功能为体的产业城市综合体。 构建核心消费价值观，在国内率先引入产业城市综合体概念，倡 导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又个行业坐标。 和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效 益的统。 二定位原则适应市场创造差异性。 定位产业城市综合体绿色商业中心 三产品定位 定位原则突出个性创造差异性 定位国家创新产业集聚区 特点商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化，使 蓝博湾数码城朝着生态化娱乐个性化等方向发展，成为个生态 型商业中心......”。

5、“.....追求共性，提升产品附加值。 定位商业环境文化相融合 本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点的北京路商业街又是其 中重要的组成部分，为此我们考虑采用内街的空间模式，更容易聚集人 气，营造出丰富活泼的商业氛围。已达到传统与现代相融合 第四节产品形象定位 定位原则提升企业项目品牌形象以及产品物业的知名度美誉度 社会认知度。 定位销售的对象为淮海经济区内具有中高级以上职称的高端人才，使 其成为名副其实的人才硅谷。现代都市人购物休闲的理想场所 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定个什么形象，而是顺 应消费趋势消费心理消费追求向往的，在消费者心里的定位。在 消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢认同并追求。 第五节功能定位 产业销售展示城市综合体 该项目商业部分面积预计约为万平米......”。

6、“.....引进商家约家，入住动漫产业行业主力商家余家，将引进部分配套的餐饮休闲品牌余家，打造 集电脑数码电子软件销售，休闲娱乐为体的终端服务区，年销售额 将达到亿元，成为中国东部名副其实的硅国经历了示销推销营销到今天的整合营销四个过程，这 显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发 营销有关的各种要素，进行立体整合营销。 卖点整合 概念卖点 展望未来，升值无限步行街购物中心专业性市场。 城市商业环境商业与环境结合之典范。 完善配套人性化物业管理......”。

7、“.....最终拿利润率同预计项目销售均价存在密切联系，本 项目建筑主体物业预计包含平层商住楼酒店式公寓裙楼商业部分， 商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价元平方米。项目裙楼 商业层均价保守预计元平方米。 蓝博湾数码陈销售总价测算表 分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元 住宅元平方米 商业用房层元平方米 商业用房层元平方米 商业用房层元平方米 酒店式公寓写字楼元平方米 总销额 项目开发成本费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用直接费用有土地成 本勘查设计和前期费用建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包 括财务费用及不可预见费用......”。

8、“..... 费用 减少 备注 编码费用名称 计 量 单 位 工程量 单价或 费率 造价或 费用 万元 楼面造 价元 比例 费用标准 费 用 或 造 价 项目总投 资 直接费 土地 费用 亩 含拆迁 费 二勘察 设计和前 期费 交通管理 费 参考， 元 图纸审查 费 参考， 元，按 建面 地质勘察 费 建筑设计 费 市政公用 基础设施 配套 测绘放线 费 建筑工程 招投标费 按工程造价 的计 提 监理费 安全质量 监督费 按工程造价 的计 提 质检费 按工程造价 的计 提 散装水泥 保证金 参考......”。

9、“.....按建 面 白蚁预防 费 参考， 元，按 建面 三通平 费 参考，元 自来水管 网建设工 程费 商业元 三建筑 工程造价 参考......”。