1、“.....提供万平方米写字 楼面积，是历史上供应最大的年份。其中，东二环和东三 环及周边区域的供应在万平方米左右，这将也使年以来 北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。与此同时，如 此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定的支撑。同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。 西部的金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目 竣工，落成面积达万平方米，但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定 的，但对市场仍将产生定的影响。 中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区 市场供应开始放缓......”。

2、“.....在年时基 本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受定压力。综上所述， 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升， 但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。 高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成 较早的项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具 电器等措施来增加竞争力。 年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求 量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响， 高级住宅的产品品质也会更好。 目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响......”。

3、“.....如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租，租金保持平稳。此外，枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的 汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。 服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美 元平方米月。 商铺市场竞争激烈 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北 京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城 万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等，面积在万平方米之间。 另外......”。

4、“.....未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积 总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在 万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区的营业 面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新 型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。 为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面， 政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。营业面积万 平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。二环路以内近期不再新发展大型百货店......”。

5、“.....北京的零售物 业市场不够成熟。不过，从现在到年，优质零售物业的新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。但是， 如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段 的零售商的需求。 为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与今年和年 入市新项目间的竞争优势，现有的些购物中心正试图提高其建筑外观 和零售租户的档次。尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓 地实施重新定位战略。另方面，家乐福也在对其在中国的家店进行 升级。 年北京有个项目落成，提供了约万平方米的优质零售商业 面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市 场和便利店方面另外，具有真正意义上的国际品牌也在加速进入北京 市场的步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另方面......”。

6、“.....以抵御来自多方面的市场竞争。预计 年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺的市场前景， 租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质费用 本项目占地面积为平方米的土地，土地取得的总费用是万元即 万亩，分摊到建筑面积元平米。 前期工程费用 前期工程及专业费用包括项目的可行性研究规划勘察设计监理 造价咨询标底编制决算审核等等相关工程师的费用，按元平米， 合计万元。 建筑安装工程费用 房屋建筑物建筑安装费用通常也称工程造价。它是指列入商品房施工图预 决算的房屋建筑安装工程费用。般包括房屋基础工程房屋主体工程 室内水电安装通讯等工程费用和房屋附属工程费用。 本项目建安费用按元平米，合计万元。 基础设施建设费用 设施配套费用综合规划费免交 其他配套费 道路绿化建设费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收......”。

7、“..... 供水供电配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。 煤气配套费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。 智能化系统费按合肥行业标准以建筑面积元平方米计收。 该项费用总计元平米，合计费用万元。 管理费用 管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供 各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费办公费用差旅费 固定资产使用费业务招待费等。按元平米，合计万元。 销售费用 按惯例取销售总额的。我们在此取。本项目销售费用约万 元即元平米。 营业税支出 营业税支出费用按元平米计，则合计万元。 其他成本支出估算 不可预见费是指在施工过程中因自然灾害人工材料设备工程量等 的变化而增加的费用。 按元平米计，合计万元。 总计成本元平米......”。

8、“.....总建筑施工周期两年半个月初步估算施工时期 年年底至年月交付。 销售进度预测 根据预测的施工进度，我们假设在主体结构完成三分之二后开始销售，即大 约在年月份开始销售。 根据目前的楼市行情和对宏观经济的预测，预计到年月写字楼销售 率在左右，到年月至，全部售完 商铺年月起售至年月全部售完。 第四部分项目可行性分析结论 经济评价 经营方案本项目建成后将写字楼商铺均用于出售，计划在两年内完成销售。 销售收入 销售在项目建设中进行。写字楼平均销售价格为元平米商铺平均销售 价格为元平米。 地下车位按可销售计算，每个车位万元。通过销售，预计项目实现 销售收入万元......”。

9、“.....成本合计万元，可获利润万元， 注本报告所涉及金额币种皆是人民币。 社会环境评价 设计中的环保 吊装的轴流风机均采用减振吊架，必要时还采取隔声措施。 水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。通风系统均安装消声器。 地下蓄水池与污水池及管道间要求有米以上的卫生防护带。 水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。 施工中的环保 现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸堆放拌和过程中会产生大 量粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点定位，并采取防尘措施，设置 挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染， 施工道路经常保持清洁湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污 染，同时车辆应限速行驶。 施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满 足环保要求......”。