1、“.....上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积为万平方米。年的商品房上市节奏将明显加快。今后几 年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住房占住房供应总量的比 例将接近......”。

2、“..... 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。 今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。 总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右。 商业用房市场分析 年是上海商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步 确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 展......”。

3、“.....相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市区约万平方米，约占居住物业的外围区域 约万平方米，约占居住物业的。 黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的 同楼层划小零销售。这政策的出台将对市场产生定的影响，也是上海商业用房 开发类型变化的个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统， 有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。 今年下半年将出现商铺现房集中上市的情况。届时，招商困难这矛盾将更为突出。 预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之......”。

4、“.....这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格 方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体的物贸基地。随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看......”。

5、“.....众多商 业设施的集中在这区域产生了越来越强的商业聚合效应，进步带动了周边地区的 人气，使之成为上海西区处重要的商业中心地带。该区域主要商业设施情况详见下 表 真北路地区现有商业设施情况 序号名称面积万平方米经营类型 麦德龙销售中心大卖场 农工商配货中心大卖场 建材超市建材装饰 红星麦凯龙家具装饰城建材家具 光彩小商品市场小商品 本项目地处曹安路真北路交叉口处，处于普陀区规划的大型商务中心范围之内， 具有良好的商业前景。 从交通情况看沪宁高速公路是上海市西北部和江苏省进出上海市区的交通要道， 真北路上在建的城市中环线即将完成，交通非常便利。这为顾客往来，扩大本商业中 心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前地块周边已有祥和家园祥和名邸泰宸景苑真源居住区 真西新村梅川新村等多个居民新村，并有多个中高档商品住宅区正在建设之中......”。

6、“..... 从竞争环境看地块周边以有批知名度较高的大卖场，以及在真北地区已经发 展较成熟的梅川路欧亚商业休闲街。这些商业对本项目利弊共发展时期。 年上海市见下表。 上海历年亿元 中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随 着全球经济体化，国际零售业餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。 同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高 速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于 这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发 展。 本项目处于普陀区规划建设的真北路商业圈的中心地带，周边围绕着众多的商业 设施及大卖场，根据普陀区整体建设规划......”。

7、“.....周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区批高水平的商业贸易设 施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮 娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。 从现状来看，真北路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建 筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越 旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。 根据普陀区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂 定为元平方米日。 办公楼市场分析 上海写字楼市场自年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。 上海已经连续年保持两位数增长，持续平稳有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长......”。

8、“.....此外作为中国经济的领头羊， 上海吸引了众多的国内企业，其中民营企业也是个不可忽视的生力军。与外资企业 相比，国内企业更愿将写字楼作为项资产投资。调查显示，目前市场上的主要买家 为国内的些金融投资和贸易机构。 上海写字楼市场过去年的新供应量和租售量分别为年平方米与 平方米，年平方米与平方米，年预计平方米 与平方米。可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗，空臵率大幅下降， 浦东市场从年的下降到最近的，浦西市场则从年的降至 的新低。与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从年的每天 每平方米美元，回升到目前的每天每平方米美元，涨幅高达。 上海市写字楼市场供需情况 供应量平方米销售量平方米 现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米美元，高端市场每天 每平方米美元......”。

9、“.....年收益率约为 。 年度在上海经济运行状况良好的背景下，虽然受到上半年非典影响，但 随后强劲的反弹使国内外企业对上海的投资信心逐渐增强。在非典之后，写字楼 市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年， 随着新供应量的萎缩使用需求的升温，租金水平将进步上扬，继而刺激购买需求， 估计上海写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。 普陀区虽不是上海传统的商务区，但由于普陀区是上海通往西北方向外省市的主 要门户，大量的商贸活动都市型工业和外省市企事业单位驻沪机构的需求促进了普陀区办公楼市场的形成和发展。 根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在普陀区区境内呈有规则的分布， 主要有三大块 长寿路江宁路板块由于靠近市中心和上海火车站，同时长寿路是该区最重要 的商业中心，江宁路是连接静安区进入市区的重要通道......”。