1、“.....同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对 居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城 市居民的生活环境居住环境不断得到改善。 湘水明珠居住小区期号楼项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城 市景观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难 免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而 投资消费出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是 继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国每增长个百分点，全国可新提供多万个就 业岗位，而住宅投资每增加......”。

2、“.....则可提供 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的 作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之，将为增加衡阳市当地社 会就业岗位作出定的贡献。 拟建地点 本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积，平方米，小区西隔湘江 东路与湘江风光带相连南至望江路东隔规划中的小区小学与中天路相连北至小 区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望距衡阳市火车站不到米， 距离衡昆高速衡枣高速京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。 预期目标 湘水明珠居住小区期号楼项目拟在占地面积，平方米的土地 上，建设总容积率为，建设密度为，总建筑面积为，平方米的 栋号楼高层电梯住宅房其中住宅面积，平方米，层商铺面积 平方米，地下停车场面积，平方米......”。

3、“.....该项目分城市基础设施建设沿江风光带和商住房开发两部门进行，项 目以建筑自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵健康运动休闲生态养生的 水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持 续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤 路工程的建设。经考察，在中国年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产 开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导 小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相 关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省市 重点项目。考虑到该项目投资大建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对 该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发号文，关于湘江东岸南段堤 路建设工程实施细则的通知......”。

4、“.....在湘江东岸南段 堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加的回报 率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划国土资源等部门经依法批 准后将用红线划归投资方实行控制开发。第六条规定了东厢用地出让价。已改制企 业原则上按改制拍卖价取得土地使用权正在改制的企业，按市政府和省政府相关文 件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司原三机厂市住宅公司砂石 公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司 纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。 主要技术经济指标 序号项目单位数值 总用地面积， 规划总建筑面积， 其中住宅建筑面积， 其中层商铺建筑面积 其中地下停车场建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资万元， 财务净现值万元......”。

5、“.....各项建设手续正在申办中。分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家及衡阳的房地 产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市 场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源与知名专业设计公司中介顾问公司合作， 强强联合，打造小区品牌和企业品牌制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注 重营销推广，保证销售资金回款。 第章项目投资环境与市场研究 投资环境分析 国家政治经济形势及有关政策 年全年国内生产总值，亿元，比上年增长。分产业看......”。

6、“.....亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第 三产业增加值，亿元，增长。第产业增加值占国内生产总值的比重为 ，与上年持平第二产业增加值比重为，上升个百分点第三产业增 加值比重为，下务，单项合同估算价在万元人民币以上的 ④单项合同估算价低于本条第项第项规定标准，但项目总投资额在， 万元人民币以上的。 招标范围 序名称招标情况备注 号不招标招标 项目勘察设计招标 土方工程招标 桩基工程施工招标 土建工程施工招标 装修装饰工程招标 水电工程招标 小区绿化景观塑造招标 小区道路及基础设施施工招标 重要设备建筑材料等物资的采购招标 项目监理招标 招标方式 项目招标均采用公开招标的方式。 项目的勘察设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程， 绿化景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备材料等物资的采购......”。

7、“..... 第章投资估算与资金筹措 投资估算 法律依据 Ⅰ国家和有关部门颁布的有关投资的政策法规 Ⅱ国家发改委投资建设项目可行性研究指南试用版 Ⅲ中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究与快速报价 Ⅳ国家发展计划委员会建设部工程设计收费基价表 Ⅴ中华人民共和国土地管理法 Ⅵ中华人民共和国城市房地产管理法 Ⅶ中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程。 投资估算结果 项目总投资为，万元，包括工程费用，万元，前期费用 万元，土地费用，万元，报建费万元，监理费万元，设计费万 元，不可预见费万元，销售费用万元，建设期贷款利息万元，详 见附表总投资估算表 资金筹措 资本金筹措 本项目自筹资本金为，万元约占总投资的，全部用于本项目的开 发和建设。 债务资本筹措 本项目债务资金约，万元，全部用于本项目的开发和建设......”。

8、“.....按年期利率上浮计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。 资金来源落实情况 房地产开发企业资金运作方式般如下自有资金全部用于投资预售收入扣 除有关税费后用于投资若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发 投资的资金来源有两个渠道是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四 个行业投资项目资本金比例的通知房地产开发不含经济适用房项目资本金比例 提高到及以上，本项目自有资金，万元约占总投资的，向金融机构 融资，万元约占总投资的，本项目未考虑以销售回款补充建设资金......”。

9、“..... 财务评价基础数据的选择 销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定 营业税税率为 城市维护建设税按实际缴纳增值税计算 教育费附加按实际缴纳营业税的计算 所得税税率为。 折现率的设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平和企 业投资机会成本预期收益期待，将财务基准收益率定为 财务评价 基本报表 损益和利润分配表见附表六。 财务现金流量表全部投资见附表八。 盈利能力分析 财务内部收益率 根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率为 ，详见附表八。 财务净现值 根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为的前提下，可测算出其净现值 为，万元。详见附表八。 投资回收期 根据预计的现金流量表计算......”。