1、“.....已经向多元化发展，目前主要有四种代表性学说第种是行政行为说，也有人称为公法行为说。该学说认为，在我国，登记是房地产登记机关依法实施具体行政行为，它体现了国家与登记申请主体之间管理与被王利明“试论我国不动产登记制度完善”，载民商法学年第期。姜明“不动产物权登记法律意义穿梭于历史与现实学理与法律实践之间”，载比较法研究年第期。三峡大学硕士学位论文管理关系。主要表现在以下方面是登记作为公示方式之，其作用是对房地产物权进行公示，并对其变动进行公告。虽然表面上是属于私权事项，但更进步来看，它更关系到公共利益范畴内如何维护正当交易秩序等问题。二是房地产登记是国家强制力体现。登记源于国家行政权力而不是当事人，申请人必须依法向登记机构提出登记申请。三是我国均由行政机关作为房地产登记机构。目前是由国土资源部和住建部及其各自下属分局分别具体负责对土地和对房地产登记统规范，而是对土地和城市房屋宏观方面管理，导致我国房地产登记方面规范缺乏统法律依据......”。

2、“.....导致了各下位规范立法思想不统制度不协调弊病。因为制度规定不完善，登记实务中矛盾频出，严重影响了登记公示公信效力。由于我国计划经济时期国家将切生产与生活资料均纳入计划管理，并严格限制房屋与土地流转，我国在房地产登记领域亦侧重强调行政职权管理职能而轻房地产登记物权公示效力，从而设置了以划分行政管理职能为基础各自为政登记机构。登记机构行政性质，导致了登记程序重管理功能轻公示效应登记机构各自为政，导致了我国房地登记分离，各管部门法规规章缺乏统性协调性，相互之间冲突严重。不动产物权登记作为不动产法最基本制度，因其对国民经济重要意义，大家逐渐认识到不动产登记制度重要性，众多法学家希望通过物权法解决这个问题。遗憾是，物权法虽设专节用个条文对不动产登记进行了规定，但因为研究尚不成熟，物权法对不动产登记中存在许多问题采取了暂时摘置态度，许多问题仍待进步研究和解决，很多规定仍有待进步细化，如不动产登记机构如何统等重大实务问题。房地产登记有序进行关系到房地产市场健康发展......”。

3、“.....国家必须加紧完善房地产登记相关法制。孙宪忠教授认为不动产登记应做到在法律依据登记机构登记程序登记效力权属证书五方面统。尽管由我国物权法第条第款规定可推断登记效力已经实现了统，但从房地产登记性质和房地关系理论人手，寻求解决房地产登记机构统等系列理论与实践难题路径，仍然值得进行深入探讨。三峡大学硕士学位论文第章房地产登记基本理论简述房地产登记作为物权领域项最基本制度之，因其对国民经济重要意义，直以来收到人们高度重视。房地产登记发展经历了个十分漫长过程，研究房地产及其登记制度必须首先厘清所研究对象概念性质等方面，才能对研究对象有个清晰认识和定位。房地产统登记是大势所趋，而房地体化理论正是其统理论依据所在。房地产与房地产登记谈到房地产就定要讲不动产，不动产是个非常古老术语，早在古罗马时期便已存在。古罗马人根据无可否移动为标准把物分为动产和不动产，这分类方法直延续至今，对各国物权理论和立法都产生极其深远影响。房地产作为不动产最主要和最重要部分，是不动产下位概念。房地产是个年轻概念......”。

4、“.....它实际上是我国内地借鉴我国香港澳门地区房地产制度而设计出来。房地产是土地财产和地上房屋财产总称，是土地与房屋统。房地产与不动产具有不可移动这共同属性，使用时虽侧重不同，但在惯用表述时往往指向是同个对象。房地产登记作为现今各国广泛采用房地产权属管理方式，是法律授权权威机构依法对房地产权属予以确认项重要活动，作为不动产物权公示方式之，房地产登记有广义和狭义之分，广义上登记包括权利来源房地产面积坐标图形等方面，而狭义上登记则是指土地及其定着物所有权及他项权利变动依法记载于登记册上。换言之，房地产登记指是法律授权权威房地产登记机关将由申请人申请登记房地产权利信息客体信息和其他应当记载事项在房地产登记簿中予以记载行为。二我国房地产登记制度发展历程我国房地产登记制度发展经理了个漫长过程，最早可追溯到周朝，尔后逐渐发展完善。大致可以分为下面几个阶段第个阶段是封建主义时期，周朝出土文献周礼大司徒中便出现了对土地管理记载，至唐代又设立了立契申碟制度，宋代以后，对于天地登记创造了鱼鳞册这登记方式......”。

5、“.....均是出于便于征收税赋考虑，其次才是为相关纠纷提供证明和依据，这观念影响直延续至今。第二个阶段是新中国成立至上世纪年代。新中国成立后，党中央和政府相当重视房地产权属登记管理工作，同时为了调动广大人民群众积极性，先后于年和年颁布了土地法大纲和土地改革法，标志着问过土地管理法律体系三峡大学硕士学位论文初步建立，但年代后期那场“革命”使问过房地产权属登记管理工作出现了严重倒退。登记制度几近废除。第三个阶段是十届三中全会至今，面对“文化大革命”后片荒凉，党中央力挽狂澜，在十届三中全会前中央工作会议上作了题为解放思想，实事求是，团结致向前看重要讲话，随后中共十届三中全会通过决议，将国家带回了经济建设正确道路上，我国房地产登记工作也随之重新获得了发展机会。根据改革开放总部署和保障产权人合法权益目，国家陆续制定了城镇房屋所有权登记暂行办法年城市房屋产权产籍管理办法年城市房屋权属登记管理办法年土地登记办法和房屋登记办法年等系列法律法规......”。

6、“.....保障权利人合法权益，维护交易安全提供了重要保障。由于我国实行土地公有制，土地归属国家和集体所有，因此土地不属于流通物，其所有权不可能发生流转，因此在相当长时间里，土地权属登记管理无人问津，在相当长历史进程中，房屋与土地这对密不可分权利客体长期处于分别被管理状态。随着改革开放不断深入，土地这社会稀缺资源对于经济发展和城市建设重要性和巨大价值逐渐得到了正确认识，但历史上积累下来种种旧观念和惯性是我国房地产登记制度至今仍然分属不同部门管理，尽管改革开放最前沿北广深等地区已经作出了积极尝试和探索，但从全国层面来看，现行房地分管体制仍然没有大改观。无论是从我国实际出发还是从国外先进经验来看，房地产登记管理统和整合是必然趋势，只有走这条道路才能更好地与国际接轨，才能进步提高国家对房地产登记管理成效。三房地产登记性质房地产登记性质理论学说对房地产登记性质探讨是个理论层面话题，却同时具有指引实践现实意义。登记行为定性研究将对登记实务产生重大影响......”。

7、“.....随着物权法出台以及物权意识在人们心目中增强，人们对房地产登记性质理解，已经向多元化发展，目前主要有四种代表性学说第种是行政行为说，也有人称为公法行为说。该学说认为，在我国，登记是房地产登记机关依法实施具体行政行为，它体现了国家与登记申请主体之间管理与被王利明“试论我国不动产登记制度完善”，载民商法学年第期。姜明“不动产物权登记法律意义穿梭于历史与现实学理与法律实践之间”，载比较法研究年第期。三峡大学硕士学位论文管理关系。主要表现在以下方面是登记作为公示方式之，其作用是对房地产物权进行公示，并对其变动进行公告。虽然表面上是属于私权事项，但更进步来看，它更关系到公共利益范畴内如何维护正当交易秩序等问题。二是房地产登记是国家强制力体现。登记源于国家行政权力而不是当事人，申请人必须依法向登记机构提出登记申请。三是我国均由行政机关作为房地产登记机构。目前是由国土资源部和住建部及其各自下属分局分别具体负责对土地和律出版社年版。江平主编中华人民共和国物权法精解，中国政法大学出版社年版......”。

8、“.....学林出版社年版。余能斌现代物权法专论，法律出版社年版。王轶物权变动论，中国人民大学出版社年版。申卫星期待权基本理论研究，中国人民大学出版社年版。王利民中国民法典学者建议稿及立法理由，法律出版社年版。胡康生主编中华人民共和国物权法释义，法律出版社年版。王宝发物权法要点解答，法律出版社年版。侯水平黄果天等物权法争点详析，法律出版社年版。陈华彬外国物权法，法律出版社年版。刘爱萍物权法问题研究，吉林人民出版社年版。陈华彬物权法研究修订版，法律出版社年版。马新彦主编中华人民共和国物权法法条精义与案例分析，中国法制出版社年版。孙鹏物权公示论以物权变动为中心，法律出版社年版。王泽鉴民法学说与判例研究第六册，北京大学出版社年版。孙宪忠中国物权法总论，法律出版社年版。崔建远等中国房地产研究，中国法制出版社年版。谢在全民法物权论上，中国政法大学出版社年版。刘云生主编中国不动产法研究，法律出版社年版。三峡大学硕士学位论文马栩生登记公信力研究，人民法院出版社年版......”。

9、“.....华东政法大学学报年第期。曹昌伟论不动产登记机构现实选择，广西政法管理干部学院学报年第期。王广华对我国不动产登记制度认识，测绘通报年第期。王智浅谈我国商品房预售合同备案登记制度完善，经济师年第期。郭斌对建立和完善我国不动产登记制度些思考，中国房地产年第期。石晓莉“进步完善不动产登记制度”，载四川师范大学学报年第期。李小兰浅议我国不动产异议登记制度，法制与社会年第期。王志红论异议登记制度在我国构建，湘潭师范学院学报年第期。郭卫华常鹏翱不动产登记制度司法适用，法学年第期。王艳芬善意取得适用范围研究，法制与社会年第期。朱岩形式审查抑或实质审查论不动产登记机关审查义务，法学杂志年第期。梁慧星若干问题，浙江工商大学学报年第期。王永波行政附带民事诉讼制度浅析，当代法学年第期。王崇敏我国不动产登记若干问题探讨，中国法学年第期。林依标从完善土地登记管理角度看草案，福建法学年第期。刘燕由房地产登记谈不动产统登记，中国土地年第期。孙宪忠论不动产物权登记，中国法学年第期......”。