1、“.....特别是江苏省决定加快东陇海产业带建设 山东省提出济宁都市圈战略安徽省提出皖北崛起战略河南省提出豫东 大三角战略，这些战略对形成苏北鲁南皖北豫东四版块城市群将产 生重要影响。淮海地区正在成为四省经济发展的潜力所在。 在十届全国人大四次会议上数十位代表提出了关于将淮海经济区 作为全国区域综合试点区促进淮海经济区快速崛起的议案。建议国家把淮海经济区作为全国综合改革及区域经济整体开发试点区，列入国家 发展规划，予以优先扶持，确保重点推进建立跨省际区域经济联络协调 机制，对淮海经济区的各类资源进行集中整合，使其发挥出更好的效益， 促进区域经济快速健康可持续发展，实现与长三角珠三角和 环渤海三大经济区域的共同繁荣。 淮海经济区以徐州为中心。年江苏省政府正式批准了徐州都市 圈规划，规划的重点是培育发展协调......”。

2、“.....加强对产 业发展的规划引导，深化对城镇布局交通网络区域基础设施和公共 设施旅游资源生态环境等重大问题的协调。规划推动人口产业向都 市圈核心节点和发展轴聚集，形成个特大城市徐州，个大城市 枣庄滕州宿迁和批中小城市小城镇的等级规模结构。依据点轴 开发理论，结合区域优势，以徐州为核心，重点发展陇海徐连线，京沪 京福线两条放射状轴线，将其培育成为点轴结合的产业轴和城镇带。 京沪京福产业轴城镇带纵贯徐州都市圈煤炭最丰富的煤带，包括徐 州枣庄滕州萧县等，城镇密集，应凭借能源区位交通和原 有基础等优势，促进产业集聚，逐渐形成以机电仪体化工业煤化工 精细化工新型建材电子工业等附加值和技术含量高的工业为主的产业 带。 市应主动承接辐射主动融入参与，将融入淮海经济区和徐州经济 圈作为接轨长三角的起跳板和突破口，坚持以规划对接为先导，以交通对 接为支撑......”。

3、“.....全面推进产业协作市 场联接科技交流和企业合作，努力打造与徐州都市圈互动发展的工业品配套基地生态旅游休闲基地，开辟出条具有特色的东向发展道路。 安徽省承接长三角转移的优势加速扩大，等沿淮城市也将备受裨益 长江三角洲地区是我国经济最发达的地区之，在近年来的经济快速增长 过程中出现经济体化的趋势。为此，安徽省委省政府及时提出了向 东发展战略，充分发挥安徽作为长三角纵深腹地的区位产业科技和 市场优势，利用好长三角的资本市场人才科技资源，以更强地力度 推进大开放战略的实施，以开放促改革促发展，提高经济国际化水平。 年月日，国务院批准实施皖江城市带承接产业转移示范区 规划。这是我国第个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的战 略规划，也是安徽省第个上升到国家战略层面的发展规划，对于崛起中 的安徽具有里程碑式的重要意义......”。

4、“.....辐射安徽全省，对接长三角区域。皖 江城市带承接产业转移示范区将依托现有的产业基础，继续发挥区位和资 源优势，在空间布局上以沿长江线为发展轴，以合肥和芜湖两市为双 核，以滁州和宣城两市为双翼，构筑轴双核两翼产业分布 的新格局。以装备制造原材料轻纺高技术现代服务业现代农业 为产业承接发展重点，促进产业创新升级。加快推进芜马巢安池铜两个 省直管集中区承接产业转移建设。 规划明确将皖江城市带承接产业转移示范区定位为合作发展的先 行区科学发展的试验区中部地区崛起的重要增长极全国重要的先进 制造业和服务业基地。 皖江城市带承接产业转移示范区的设立进步带动长三角产业向皖中及皖北转移，从而推动安徽沿淮城市群发展。 沿淮城市群包括亳州淮北蚌埠阜阳淮南六个市，国土面 积万平方公里，约占全省的，人口占全省的......”。

5、“.....加快沿淮城市群的发展关系到全 省全面建设小康社会目标的如期实现，关系到中央中部崛起战略决策 的全面落实。因此，沿淮城市群应抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起，实现 跨越式发展。 京沪高铁将带动沿途经济带的崛起，有机会实现完美转身 京沪高速铁路位于中国东部地区的华北和华东地区，两端连接环渤海 和长江三角洲两个经济区域，总长度公里，计划年年底投入运 营。设计最高运行时速公里，北京南上海虹桥站全程运行时间为 小时分钟，列车最小追踪间隔按分钟设计。年客运输送能力双向达 到亿人次。它的贯通给的发展将会在空间范围产业结构发展理 念等方面带来巨大的机遇。 在空间范围上，时速高达公里的全新客运线路年投入运营后， 京沪间的陆上行程将从小时缩短为小时。京沪高铁将与现有京沪铁路 实现客货分流。高铁将成为客运专线，而京沪铁路则会改为货运主线。如 此来......”。

6、“.....通过经营创造高于价格的价值。商业项目必 须要系统考虑项目商业定位招商经营，才能实现高水平商业物业开发， 达到预期赢利目标。而住宅价值在于居住，保值升值。其关键是准确产品 定位及目标消费群体定位，最后通过销售实现开发价值。 利益关系 从主体上说，住宅地产价值链单，即开发商终端消费者。商业地 产利益参与者复杂，其价值链是投资者开发商营运商经营者 终端消费者。其中包含开发者所有者经营者管理者的权益......”。

7、“.....开发者是商业地产开发商，通过项目获得利 益所有者是商铺真正的拥有者，通过出租商业物业获取租金收入经营 者是进入这个商业里从事商品经营者，通过经营获取经营效益大型与中 小型商场都需要有统的管理者实施有效的管理，通过管理获取管理利益。 住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单价值链，商业地产价 值链上除了开发商，还包括消费者经营者和投资者，每个参与者都有自 己利益出发点，存在许多矛盾，发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求 好用，投资者要求高回报而经营者要求先培育市场，及商铺租与售的矛盾 等。商业地产开发要权衡四角恋爱利益关系。因此，为平衡不同主体利 益，商业地产开发不仅要考虑地段，更要考虑市场定位业态组合功能布局管理模式销售策略投资回报等因素。 开发利润 商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别......”。

8、“.....而商业地产如不使用经济利润来预算， 将难以实现利润最大化，并且将潜藏风险。 市场风险 开发商在看好商业地产开发利润的同时，也存在着市场风险。除土地成 本土建费用及些税费管理等因素比住宅用地高外，般投资商业的人群 相对较少，加之现今人们理智投资理念加强，所以为降低市场运作风险，商 业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商专业的商业地产顾问及经验丰富 的物业管理公司三大要素，以有场有市为开发目的，这样才能增强投资者的 信心，降低开发风险及提高开发价值。 而住宅相对来说开发风险较小，因住宅消费群体较广，住宅业态既具 有居住功能，也具有投资功能，其双重作用为销售提供了更广阔的购买群 体。 消费环节不样 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使 用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的......”。

9、“.....它还要进行招商装修进货和经营。 所以，住宅是个终端，售后就进入了终端消费，商业地产则是开端，销售 只是商业经营开始。开发商卖住宅时，来的都是客，有钞票就行。卖商业地 产呢不但要有投资能力，还要有经营能力，如果投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消费环节不样，不 能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。 投资回报形式 对于开发商而言，商业地产投资回报形式有三种销售获利后期经营 收益物业升值，住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短 期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题，而经营收益和物业升值是商 业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售，而是获 取长期的经营收益和物业升值。 开发层面的差异 产品功能属性 住宅地产开发的住宅是终端消费品，主要功能是用来满足消费者的居 住要求......”。