1、“.....江苏东晨置业公司萧县分公司商业居住开发建设工程的建设不但可 以为萧县白领工商人士公务员居民提供高质量的商住房新颖别致 建筑造型通透景观和生态的绿化环境满足人们对优质用房的需求，还给 该地区的人文自然环境带来了巨大的改善。由于该项目地处行政中心 商业中心，将会吸引附近大批工商业户工作人员公务员前来购置居住。 二提供大量的就业机会 除此之外，由于该项目的建设，将带来大量的就业机会。项目的建设 过程将会给包括设计院施工单位监理单位餐饮服务等第三产业带来无限商机。项目建成后，为保持良好的室内外环境，必须大量人员进行维 护，这就给物业公司提供了机会。可见本项目的建设将给社会提供大量的 就业机会。 三项目地段环境优越 地段环境优越 本项目位于萧县县城北部的核心地段，这里山清水秀，环境优美，已 确定作为萧县城市北部未来发展的主方向......”。

2、“.....龙凤山庄，坐落在风山怀抱，北有圣泉寺西靠虎山东临萧 县师范学校面对萧县中，城市公交直通小区，可实现本项目与城内的 零距离接触，可以说是萧县城区山清水秀之绝版。 第三章需求分析与营销策略 需求分析 萧县承接产业转移，吸引越来越多的投资者纷至踏来，加大了 项目区住房的刚性需求。 近年来，随着皖北经济体化的深入推进，萧县县作为徐州都市圈的 卫星城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者的广泛认同。另外 萧县拥有得天独厚的区位交通产业人文等优势条件，发展的空间十 分广阔。而工业园区建设日益完善，食品机械加工陶瓷合成革等制 造产业的集聚效应初步显现，形成了较强的投资吸引力。此外，萧县的投 资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得萧县在承接产业转移方 面具有较强的优势。 随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施的不断完善......”。

3、“.....届时将会有更多的企业 业主管理层专业技术等人员在萧县长期工作和生活。因此，他们非常 有必要在萧县购房生活，这无疑会为萧县的住宅产业带来非常好的发展机 遇和需求空间。 二城乡居民经济收入的持续增长，农民进城买房已成时尚。 由于萧县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设 单位考虑到不应过于细分化，本项目客户群体是以公务员企事业单位职 工以及在萧县投资置业的人员为主。 近年来，萧县经济和社会发展很快，致力于改善民生，群众生活质量 提高。财政保障能力不断增强，确保了全县干部职工工资按照收入分配制 度改革后的新标准足额发放确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴 的及时兑现。领导阶层企业老板住房已向高档住房发展，公务员住房向 平方米以上面积发展，此外，城乡居民收入增长快速，农民进城买房已 成时尚。 随着城乡居民收入的快速增长......”。

4、“.....再考虑到萧县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力 相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。 三为方便孩子进城接受教育，年轻父母投资首选城市购房。 萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私 立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小 学，在校生多人，是农村学生。绝大多数农村学生家长准备在县 城购房。因此，萧县县城房源缺口较大。平方平方米房源是他们 的首选。 四区位优势带动了萧县房地产用地发展。 萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少 徐州市工薪阶层的年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大 的发展空间。 据此估算萧县房源目前尚有套需求。 二营销策略 当今的消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求 种精神的享受和自我个性的表现......”。

5、“.....给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。 价格策略 在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广 互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好的开端往往也意味着 成功的优势 低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。 资金回笼迅速，有利于项目后期建设。 迎合了消费者买涨不买跌的心理。 根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期项 目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下 销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业， 基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。措施如下 以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者 对定数量的最先期购房者采用成本价出售 财购房者采用签名活动买房送物活动 保证购房者不满意可退房......”。

6、“.....针对本项目自己的特色和主题概念， 在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场 售楼等促销策略来打开市场，做好销售。 广告在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主 题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。 销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只 是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式 般应选择传播面较大的媒体，如报纸广播电视等等。广告应着重卖点 的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该 项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。 项目强销期这时的项目宣传应以鲜明的形象强烈的广告功势撼动 市场，以广告为先导，吸引客户的到来。这阶段的广告意图是全面突出 显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖......”。

7、“.....这期间的广告宣传主要 在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销 销售面积只剩多少等。 销售结案期房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已 售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。因此这阶段的广 告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱， 直到停止宣传。 三人员促销 选取有经验有能力的促销人员，措施如下 在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握定的促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。 四销售促进 价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素， 这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。 现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指 导参观，提高项目的市场知名度。 五公共关系 借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传......”。

8、“.....消除公众的戒备心理。 六调研活动 可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该 项目的价格质量功能房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后 的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要 七准备策略 样板房的准备在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能 刺激客户对自己所购买房屋的归属感和迫切感，能够从视觉上感 官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的助消作用。因 此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户 的品位和喜好。样板房应该保证每种户型套。 销售部的建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上 体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节的布置，如鲜花 的摆放接待桌椅的摆设等 现场包装调整根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈 视觉冲击力的包装......”。

9、“.....步入商住宅小区，就让客户 从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好的卖场环境 能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。建议现场做以下内容 销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服务销售人员服装，标志性 的景观等。 第四章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏 鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东南部为 海拔米的低山矮岭。人口万，辖镇乡个行政村。 二地理位置 萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公里 徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州的西大门之 称。 三自然条件 气候条件 萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明，气候 温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽......”。