1、“.....可得出如下评 价结论 本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充 足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。 衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长 阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者 提供了难得的投资获利机会。 项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地 成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。 项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操 作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经 具备。 项目经济效益及社会效益具佳 项目总投资万元，利润总额万元，税后利润 万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率, 经济效益较好贷款偿还期年,偿债备付率，具有较强的偿 债能力,贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提 高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。 综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。 项目各项经济评价指标详见表......”。

2、“.....湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接 邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政 治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因市区地处南岳衡 山的南面，顾名衡阳。 衡阳市是湖南省第二大城市，全市辖县市区，总面积 万平方公里,总人口万。其中城区面积平方公里,市区常住 人口万......”。

3、“.....境内公路铁路水运十分便利。 衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内 地的前沿扼两广，锁荆吴，地处南北要冲，历来是商贾云集 之处和江南主要商品集散地。 衡阳资源丰富，是全国著名的有色金属之乡非金属之乡 和鱼米之乡衡阳旅游资源丰富，遍布自然景观和人文景观，特 别是南岳衡山，以山川形胜而独秀，以佛道共荣而扬名，是名闻天下 的集揽胜探险度假避暑于体的多功能旅游胜地。 本项目所在的衡阳市高新技术开发区是年成立的省级重点 开发区。高新区位于市区西部，规划总面积为平方公里，首期开 发平方公里。高新区环境优美交通便捷，基础设施易于配套，邻 近众多政府机关大专院校等。二衡阳市经济发展情况 衡阳税收地方财政收入情况 近几年，与财政收入同步增长，由年的亿 元上升到年的亿元，财政收入由年的亿元 增长到年的亿元，具体数据见表......”。

4、“.....年达到亿美 元，年增长倍。年注册外资亿美元，年达到 亿美元。年实际投入外资亿美元，年达到 亿美元。外贸进出口与引进外资的快速增长成为衡阳经济发展的强大 动力。见表。 衡阳进出口及引进外资统计 表单位亿美元 项目年年年 进出口总额注册外资 实际利用外资 衡阳固定资产投资及消费品零售情况 衡阳固定资产投资年亿元年达到亿元 年增长倍多,消费品零售总额从年的亿元上升到 亿元,增长倍。见下表衡阳固定资产投资及消费品零售总额统计 表单位亿元 项目年年年 固定资产投资 消费品零售总额 衡阳工业和旅游业发展情况 衡阳工业年工业总产值亿元年达亿 元,增长倍多,旅游收入由年的亿元年达 亿元,增长倍。见下表。 衡阳工业总产值及旅游收入统计 表单位亿元 项目年年年年年 工业总产值 旅游收入 从以数据可以看出，衡阳市经济在近几年在稳步增长，随着广东 省经济的产业升级，大量劳动密集型企业向内地转移，而衡阳距广东 较近......”。

5、“.....有着丰富的劳动力资源，较低的土地价格。衡 阳市正积极承接广东向外产业转移，大力发展制造业，以招商引资和 民营经济为动力，争取成为湖南省次级经济中心。衡阳经济的快速发 展，城市化进程的不断提高，居民收入水平的持续增长是衡阳房地产 业规模不断扩大，价格稳步提升的主要动力。三衡阳城市化进程与房地产发展 衡阳经济的快速发展加快了衡阳 本项目规模巨大，属于超级大盘，价格和地段的成熟度是两个吸 引客户的决定因素，因此，本项目期工程定价的最佳策略，应以快 速产生聚集效应，提高成熟度为主要目标，适当兼顾效益。 为此，在元有竞争能力价格的基础上，首期开盘价定为每平方米元，达到集聚人气，迅速提高市场占有率，挤占竞争对 手市场份额。本项目由于开发量大，项目周期长达年，在确定了 期开盘价格后，合理确定以后每年的销售价格至关重要。目前衡阳 市无论是房屋的销售价格居民房价收入比都处于低位，具有较大的 上涨空间，再加上有的居民迫切希望改善住房......”。

6、“.....年年衡阳市人 均可支配收入同比增长，房价按每年同比增长，即每季度约 增长，我们认为是完全可以达到的，也是个相对保守的指标。 本项目有商业房万平方米,衡阳市年商业房平均售价为 每平方米元，高新区杨柳苑项目商铺销售价为每平方米元， 本项目商业房年起步均价按每平方米元，每年均价按 增长,即每年每平方米增长约元。本项目有办公楼万平方米， 因开发量相对较小，定价参照商业房定价。第三章项目建设方案 项目规划方案 项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米， 商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。该项目 规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体的城市 综合功能区。 项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共 区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。 项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉 路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有 东西向船山路和立新路形成个地块的总体规划，成为心廊 三公园......”。

7、“..... 项目规划模式本项目利用三个主题公园中央公园东区休闲 文化园和西区体育公园，用条公里的观景长廊连串成条都 市景观轴并将中央商务区酒店商业广场和蒸水河沿岸风光带融 为体，同时利用项目独特的米架空层创建立体交通空间和人车 分流系统并和观景长廊连通,将居住区内的个中庭公园联成个完 整的立体景观绿化系统同时利用天桥和架空层为每个区内住户自然 形成了风雨廊系统,不论天气如何变化城内活动均可做到风雨无阻 完善的人车分流系统通过观景天桥保证了现代城任何区域均和商业 体育休闲广场相通，并在分钟左右步行至中心商业广场和中央公园区，真正实现分钟，衣食住行娱完善的都市生活圈。 本项目地块东西长公里,南北宽公里,呈长条形状,项目 在规划上充分地考虑了地形特点,规划将个居住区分布在项目四周, 将个商业服务区分布在项目中间地块,个公共配套区分布在长条 型中间地块,确保居民用最近的距离获得商业和公共配套服务中间 条长廊解决了社区内公共交通问题，同时能避风雨......”。

8、“.....并成为条绿色景观带，将三个主题公园串联起来。项目在整体 规划上确有独到之处。 二项目建设计划参数 项目分期建设参数 项目分期开工年份开工季度竣工年份竣工季度 项目开发节点参数 项目分期单项工程产品类型 开发 面积万 开盘年份 季度 开工年份 季度 竣工年份 季度 容积率 第期期高层住宅普通住宅 第期二期高层住宅普通住宅 第期三期高层住宅普通住宅 第期四期高层住宅普通住宅四期商业房商铺写字楼 第期 五期高层住宅普通住宅 五期商业房商铺写字楼 五期办公楼商铺写字楼 五期酒店配套工程 三土地条件分析 项目地块位于外环路与船山路之交，与平湖公园隔路相望，具体 四至为东至外环西路，西至蒸水河绿化风光带，南至船山路，北至立 新路。项目地块为毛地，由开发商代建城市道路基础设施，即长湖 片区路网建设工程项目，开发商支付的基础设施建设费从以后应上 交的公共配套费中扣除，基础设施由开发商统代建......”。

9、“.....避免基础设施滞后影响项目开发进度。 总体来看，项目东边是外环路，西边是蒸水河绿化风光带，南面 是船山路，北面是立新路，交通便利，周边既有河又有湖，环境较好， 是建设住宅商业的良好用地。 四基础设施分析 本项目政府提供的是毛地，与项目相关的城市道路基础设施项目 即长湖片区路网建设工程由冠都集团代建。 由冠都集团规划承建的道路基础设施工程规划总体布局结合四 条城市主次干道南北引入基地，东西向二条城市支路将用地分成 个地块，由此形成规划总体结构心轴廊三个公园二 十四组团。道路交通充分尊重城市总体规划，协调与周边的路网关系，体现汽车时代对交通的要求。遵循以人为本的原则，既满足自行 车者的要求，又为步行者提供安全便捷的步行系统。 道路建设内容包括延伸修建蔡伦大道，道路长约米船 山路与立新大道之间宽米修建立新大道，该道路长约 米修建长湖路北段，该道路长约米宽米修建 长丰大道北段，该道路长约米宽米修建光辉路北段......”。