将致力于为在工作的国家工作人员 企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高家庭收入较好的市 民家庭提供个优美舒适的居住环境。 项目建设期限 花苑住宅小区建设项目拟分三期完成，建设期限从 期工程土建开始施工到三期工程配套工程结束，建设期限计划为 个月，即从年月起至年月。 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为万元，资金来源为自有资金 万元预售房款收入万元，申请银行贷款万元。 该项目开发商自有资金比例为，高于国家的房地产开发 项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去 销售营业税金及附加万元土地增值税万元 后，预计利润总额为万元。 主要技术经济指标 主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 开发规模 占地面积 总建筑面积 其中商业部分面积 住宅部分面积 绿地率 容积率 二经济数据 总投资万元 资金来源万元 其中自有资金万元 预售收入万元 银行贷款万元 营业收入经营期平均万元 营业税金及附加经营期平均万元 土地增值税万元 利润总额经营期平均万元 所得税经营期平均万元 税后利润经营期平均万元 三财务评价指标 销售利润率 投资利润率 财务内部收益率所得税前 财务净现值所得税前万元 投资回收期所得税前年 资本金收益率 资产负债率经营期第期沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 利息备付率偿还期内平均 偿债备付率偿还期内平均 总投资收益率 项目资本金净利润率 问题与建议 考虑到花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较 高文化层次和收入的国家工作人员企业白领和商业成功人士及其 他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要 特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另 外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求 的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各 种政策以及国内外大型企业入驻带来的商机，而且要重视该项目 的社会效益。 第二章项目建设背景 国家宏观环境对房地产行业的影响 十五规划对房地产行业的影响 区域经济协调发展对房地产市场的影响 首先，十五规划提出了优先支持中西部地区的发展，可以 预计未来定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣基础 设施落后的西部相比，中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的 些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好的工农业基础， 也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜 力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多， 旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，十五规划提出了 城市群的概念，明确提出了加强区内城市的分工协作和优势互补， 增强城市竞争力。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大 受惠者。些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的 发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸 引到外来人才的迁入。 关于土地增值收益的重新分配问题 在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革， 健全被征地农民的合理补偿机制。可以预见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机 会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。从 发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主 将承担更高的税收。物业税土地增值税和二手房的所得税的征收不仅 是贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。 调整住房供应体系完善供应结构的问题 十五规划建议中提出方面，要继续改善居住条件， 尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题另方面，又要坚持最 严格的耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价的稳定也是 实现价格水平总体稳定的重要前提。可以看出，要同时实现上述 的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。前面我 们提出，要更好地化解以上的矛盾处理好住房问题，必须构建 个更加多层次更加复杂的住房供应体系，而不是把所有的问题都 交给市场来解决。由于收入和累积财富的差距，老百姓对房价的承 受能力有很大的差异，要满足他们各自的需求，必须利用产权和交 易管理税收甚至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同的细 分市场。 提出宅抗 震系数要求为最低度，本项目为保证建筑质量，针对地质特点沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 采用先进的抗震基础，抗震等级为度，在结构上保证业主居住安 全。 配套工程齐全 电梯层以上商品房均配置高档名牌电梯 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带高速 上网，报装后可立即使用 电气配置开关照明插座电表各个 煤气煤气管道安装到厨房 给水变频式供水系统，每户水表 排水有组织排水 智能化系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲防盗门 小时电子巡更系统车库管理系统等。 主要设计指标 表主要设计指标 项目单位数量总占地面积 总建筑面积 其中商业部分面积 住宅部分面积 高层住宅 多层住宅 复式楼 容积率 绿地率 第六章项目分析及销售推广策略 沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 本项目的分析 优势 尊居金钻区位，是尊崇与荣耀的官方诠释 怀府路景观大道覃怀路西环路阡陌交通，脉络畅达， 市政各级机关纷纷入驻，各界商家慧眼投资，年励精图治，近亿 元大手笔投资，规划高起点建设高品位管理高水平经营高效 能的西部，是市全新的政治经济文化居住中心。 项目北临市黄金大道怀府路，作为贯穿东西的交通大动脉， 怀府路东起东环，西达西环，交通优势无可匹敌。社区东倚西区首 条人居大道沁水路，新建西环线驱车即到，轻松实现与周边县市的 快速联通，路公交门前设站，直达全程，方便出行。 社区区位优势是本项目最大的优势。 尽善尽美的市政配套，惬意舒心的人生 以花苑为圆心，与周边配套形成分钟生活圈。市 委市政府各局委中国移动中国网通中国银行建设银行 邮政储蓄文化艺术中心新影剧院新华书店中城西 小学实验中学职业技术学院亿万饭店神农山大酒店怀府 音乐广场河朔公园新人民医院焦百商厦等党政机关通讯 金融文化休闲教育卫生餐饮商务环临四周，生活设施，应有 尽有，花苑以城市的配套，为业主提供舒心的生活。 产品的独特性 万磅礴大盘，首席社区，卓然挺立，傲视全城 多层花园洋房组团布局，兼顾景观和朝向，打造丰富的社区层次 经典户型，灵动空间，为业主量身定做 社区首席国际双语幼儿园，精英式教育，让孩子领先现在， 应在未来 余多功能会所，专为业主建造，私享空间，尽显尊贵 余中心水系景观龙吟湖，打造城市景观，成就园林 极致高度。 上述项目的价值优势的特质，将成为该项目最大的卖点，也是 该项目能够取得成功的基本保证。 项目劣势 项目开发时间较晚，失去了占领市场的先机。 项目机会 具有稳定收入但是尚未置业的国家机关事业单位工作人 员企业白领和商业成功人士最可能在本项目置业，他们向往 具有良好居住品质能够体现现代生活气息的居住生活 市还具有相当数量的持币待购者，这些人有的可能是因为家 庭人口的增加需要更换大面积的住房，有的是因为对原有住 宅的不满需要更换具有时代特征的新户型住房等，这些人将 成为本项目潜在的最大买家。 项目威胁 与同质产品的竞争 本项目定位于大型中高档花园式居住社区，目前的大型开发 项目，也大都推出这概念，项目同质产品较多，销售时可能会存沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告 第页达华工程管理集团有限公司 在较为激烈的竞争，这是项目存在的最大威胁。但由于具有本项目 区位地段优势和城市配套设施的项目不多，因此通过不断地摸清市 场的脉搏，及时调整销售策略，这威胁还是可以化解的。 工程进度的快慢 本案的产品要与工期抗争，滞后的工期将会面临滞后的产品滞 销，给销售带来了极大的负面影响。如果工程跟的上，严格按照建 设计划进行，让消费者看到项目的成长过程，会极大增强消费者的 信心保障，这点也是项目的重中之重。 通货膨胀的防护能力 在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房 地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产 本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响， 同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资 减轻了风险。 政策风险 房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假 如依照目前政府政策，风险较小。 对策 充分发挥项目区位优势 努力创造机会 营销推广策略 基本思路 通过引导式推广强化项目的优势，化解项目的劣势，刺激消费者购买的欲望和冲动，达到销售目的。 概念