1、“.....因此，地方 政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性的救市政策。 国际性的低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性的普遍现象， 美国英国韩国等都出现房价快速上涨的现象。特别是我国经济发展处于快速 发展期，综合决定了本轮房地产业的发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房 价上升的速度，但并不能改变房价上升的趋势除部分土地投放过量的城市除 外。 杭州住宅市场走势基本分析 年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨的态势不复存在，杭州楼市进入政策 与市场的磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市的表现以及对影响楼市的 些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点 潜在自用性需求量大，需求依然坚挺 年我研究所与杭州市房管局起深入社区对名居民家庭住房现 状与需求进行问卷调研，调查结果表明大多数居民住房条件不佳......”。

2、“.....居住在三室及以上户型的只占 。居民对住房整体满意度不高，只有的被调查者对现有住房表示满意或较满意。购房意愿强烈，明确表示会在杭州购房的占，不定购 房的占。 我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，是现有在杭居民大量住房需求尚未 满足二是学在杭州品牌已经打响，每年有万名毕业生留在杭州工作， 产生大量租房购房需求三是城市吸引力强，特别是随着高速交通的开通，来自 周边地区的购房需求将继续增加。 年实施宏观调控以后杭州住宅市场的表现也证实这判断年 月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案的套数下降到套，但经过四 个月低迷期，月份的成交量上升到套，月上升到套，今年月 达到套。而在年月至年月杭州住宅市场最为火爆期，只有 个月份月成交量超过套，分别在年月月年月 月，分别为套，套，套和套。年月份新建商品 房成交套，同比去年的套，增加了......”。

3、“..... 图年月至年杭州商品房月成交趋势单位套 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 年 月 ......”。

4、“.....但预计很快进入供求平衡甚至供不应 求状态。 杭州透明售房系统显示目前可售的房源达套左右，比年月底 的套增加了，其中可售的商品住宅为套。若按年全年成 交商品房套的速度，在不增加套新预售房情况下，则消化已取得预售证的这部分房源需要整整年的时间。若按年全年成交商品房套的速 度，则需要个多月。今明年供给压力较大主要来自于格 相对稳定，进入年后，均表现出不同程度的上涨见下图。特别是中大吴 庄挂牌价从年月元平方米开始持续上升，月份的挂牌均价 为元平方米。 图部分高档二手房挂牌均价走势单位元平方米 白马公寓 绿园 世贸丽晶城 白马公寓 绿园 世贸丽晶城 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 年 季度 为什么在国家严厉的宏观调控政策下......”。

5、“.....尽管近年来杭州开发了不少住宅 区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求的房产品屈指可数，因此供给方容 易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层，他们的财富积累和财富积累 的速度大大超过普通人的想象，我们对这些购买者购房行为的研究结果表明这些 高收入群体对价格不敏感。 房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征 我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升的速度，但 并不会改变其上升的趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城 市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过 程中，房价上升是种常态。我国政府将实行最严厉的土地政策，加上杭州土 地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是 长期的......”。

6、“.....房价增长率基本上 与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极 为正常的。 杭州写字楼市场分析 根据招标文件的规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部 分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发的理由 市场潜在供应量大 从近两年的土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上的新写字 楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业 用房用途改变，且供应的楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化的部分存 量，导致杭州写字楼市场供应量相当的庞大。 年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途， 个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地 出让总面积的。从可建面积来看，年出让的写字楼用途地块可建建筑 面积约为万平方米。 年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途......”。

7、“.....总面积为平方米。从可建面积来看， 年出让的写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为 万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。 截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。从可建面积来看，截至年月底，出让的写字楼用途地块可建建筑 面积约为万平方米。 市场吸纳能力有限 与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量的有限，其市场吸纳能力有限。 也就是说，尽管的影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必 将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场定 会风起云涌。从产业规模结构商业环境角度看，上海无疑分流很大部分大 型企业的进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市的定位相距甚远， 因此杭州的国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大的变化虽有 定数量的省内企业进入杭州写字楼市场......”。

8、“..... 表杭州市区近年来写字楼成交面积 月 新建写字楼销售面积 万平方米 综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能 力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长， 资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好的因素存在，但作用有限， 供大于求的局面在近几年内不会得到根本改变。 写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离 般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼的价格应当是同地区普通住宅 的倍左右，而目前杭州的写字楼定价模式则更接近其邻近的住宅，甚至低于住 宅价格。 以武林商圈为例，目前白马公寓的二手房成交价在万元平方米左右，而 几乎是同时交付的白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。 从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼的代表浙江世贸中心二期开始 销售，每平方米售价约元同期......”。

9、“.....年过去了，如今曙光公寓的市场转手价高达万元平方米左右 和世贸差不多品质的新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅 远远低于住宅。 从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场的租金和价格存在定程度的背离。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。武林商圈的丽 阳国际商务，销售均价为元平方米，而目前日租金为元平方米，扣 除约的税金，收益率仅为。如果按照年的收益年限将年租金折现折 现率取，可得该物业的收益价为元平方米，远远低于其市场价格，这 种现状从长远看，对写字楼市场的投资非常不利......”。