1、“.....交通拥挤出行难已成为个突出的矛盾。而桥 东区块工业生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块 位于市政府城市建设实现东扩南拓目标中东扩的中间节点上。为 此，通过改造形成与新安东路平行的严州大道和江滨大道，极大地提 高了城市道路网的通行能力和服务水平，破解了行路准的矛盾，同 时区域内公建配套设施得到改善，使城市东西二区域得以贯通，创 造了良好的休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚 功能，加快城市化进程，有十分重要意义。 二是市政府贯彻三个代表和以人为本，构建和谐社会的 重要实践。 由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下 几个方面企业用地尤其是些有定污染的化工企业用地与居住 用地混杂建筑密度高道路狭窄，排污交通等配套设施无法完 善建筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低④年久失修，违 章建筑多......”。

2、“.....通过改造项目实施，上述落后面貌 将彻底改变，最大限度改善了人民群众的居住环境，使更多百姓享受 到改革成果，这是市政府很好地贯彻三个代表重要思想和以人为 本，构建和谐社会的重要实践。 三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展的重大战略 桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显的区位优势，但由 于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后的代名词，严重地 影响了全国优秀旅游城市的形象。通过改造的桥东区块，使城市融 于山水之间，其不可多得的自然景观，和沿江休闲设施的配套，充分 体现了山水意识天人合的多层面山水之美，营造出诗意栖居 的城市环境。同时通过改造，统规划将彻底改变目前破旧的，建筑 与周边自然环境极不和谐极大浪费土地资源的现象，打造出体现江 南山水特色的精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值， 实现土地价值最大化和可持续的发展......”。

3、“.....维护城市安全的需要 桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业的存 在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计从宋绍兴 年公元年到年年中，就有水灾多次，平均每 二年发生次水灾，每年发生次大水灾。新安江水库自年 月竣工运行以来，共泄洪次。尤其上世纪年年年连续 三年开闸泄洪，造成桥东区块洪水灾害较为严重。通过改造区块内所 有企业得以外迁，沿江防洪工作得以建造，彻底解决了城市安全隐患， 提高了城市防洪能力，维护了城市的安全。 五是城市建设尤其是旧城改造的示范区 到目前为止，建德如此大规模的旧城改造尚属第例，对旧城改 造无经验可言。旧城改造是项既要对百姓负责，又要对政府负责， 既要对现实负责，更要对历史和未来负责，既要讲究社会效益，也要 强调经济效益的综合性工程。桥东区块改造打响了我市大面积旧城改 造的第炮......”。

4、“.....他 若能成功运作不仅会将桥东区块建设成为生态景观示范区休闲旅游 示范区品牌居住示范区景观商业示范区，而且将为建德市大面积 旧城改造起到示范作用，其意义深远。 第二章项目的规划设计 区块规划目标 将桥东区块建设成为滨江特色突出公共服务设施完善金融 商业氛围浓郁人居环境优良的建德市现代化城市功能区。成为建德 的生态景观示范区休闲旅游示范区品牌居住示范区景观商业示 范区。 二规划功能定位 根据建德市城市总体规划确定的发展目标和桥东区块的发展条 件，采取统规划统征用统搬拆迁统开发分批建 设的方式，建成以商业金融休闲娱乐和旅游接待三大功能为主的 主城区新中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色 的城市休闲游览地......”。

5、“..... 道路规划 区块内共有道路十三条，其中主干道严州大道条次干道五 条支路七条，道路总面积。 二供水规划 供水源区块供水纳入芹坑坞水厂供水系统。 供水方式供水管网采用主干管与树技状支管相结合的网络 系统，管网系统采用生活与消防合并系统由严州大道城市给水主干管 引入。 三雨污管道规划 雨水规划 区块道路及地块雨水有组织排入自然排水系统新安江。雨水 管道在建筑物周围每隔定距离预留雨水检查井......”。

6、“.....组织排至雨水检查井。道路及广场雨水由雨水口收集， 雨水口按规范布置。雨水管材采用钢筋砼管。 污水规划 规划对地块污水实行管网收集，形成完整的排水系统，随着道路 的逐步建设，同步埋建设使该区块土地达到可以出让的状态，本经济评 价即评估整个开发建设成本和通过土地出让收入的投入产出比，根据 国家计委和建设部年发布的建设项目经济评价方法与参数， 计算投入资金的收益率是否达到社会平均收益率，评估土地资源是否 得到更优利用。除评估项目的收益率，同时评估该项目的风险，该项 目承办方的债务偿还能力。 项目计算期本项目计算期按年计，其中开发建设期为年。 投资计划本项目投资总额为万元人民币，分五年投入， 各年所需投资详见投资使用计划和资金筹措表，表......”。

7、“..... 行政划拨用地开发成本的收入。 改造项目未能明确以后的收益是否缴纳企业所得税，该确定事项 对税后评估数据产生显著影响，但对评价结果没有影响。在评估过程 中，我们采用了税前全部投资的指标。拆现率采用社会平均收益率 。所有的附表是本财务评价的组成部分，数据单价是万元，因小 数点和四舍五入关系，合计数和各列数相加可能存在定的误差。 经营收入的测算 可出让土地的收入估算约万元 在完全市场经济条件下，土地的价值取决于市场的价格，根据建 德市国土局提供的资料和本报告第章对区块土地价格的预估分析， 该区块面江靠山，与本市区其它地块相比且有更理想的区位优势，是 建德城市总体规划区内属繁华核心的地块，而且是建德城区内不再有 的极具开发优势的地块。该地块经改造开发后出让的地价应为万 元亩，土地出让收入为亩万元亩万元......”。

8、“.....超拆迁面积部分按元计收。则收入为万元，其 中 集体土地安置房等面积部分收入 按市政府建政号文件和新安江东入城口土地征用房 屋拆迁补偿安置实施细则规定集体土地安置房的收入即为拆迁户 拆迁面积的拆迁补偿费见计万。 集体土地安置房超面积部分收入 万万 国有土地住宅安置房收入 由于安置小区的出售对象为属于原区块内国有土地上的被拆迁 户，在产权置换结算时，根据建政函号文件规定，属出让 地被拆迁户按出让土地房价元，属划拨地的被拆迁户按划拨 土地房价元，则收入为万元，其中 属出让土地住宅安置房收入 属划拨土地住宅安置房收入 商业用房拆迁安置房收入 商业安置房根据新安江城区市场价，该区块价格为元，划 拨土地商业安置房价为元，则收入为万元......”。

9、“.....其中营业税为营业收入的， 城市建设维护税为营业税的，教育附加费为营业税的，税金及 附加总计为万元。详见经营收入及税金预测表。详见表 经营收入及税金预测表表 营业收入税金预测 序号收入项目金额万元序号收税项目基数税率金额万元 土地出让金营业税 安置房城市建设 销售收入维护税 住宅安置房销 售收入 教育费附加 商业安置房销 售收入 小计小计 合计合计 经营成本预计 本效益分析中的经营成本，只考虑经营期内实际现金支付的成本， 即在总成本费用中剔除拆旧，摊销和各年根据收入分摊的开发成本。 出售安置房的建设成本，已在投资支出中考虑，在经营成本中， 不再计算 利息经营期间的利息和建设期的利息已计入建设投资中......”。