1、“.....平均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。 停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化......”。

2、“.....首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售......”。

3、“.....而融资结构的优劣又取决于公司 在资本市场的能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的 融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。具体测算详见附表。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。具体测算详见附表......”。

4、“.....并综合考虑深圳房地产市场的竞争 程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率 为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。 扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右......”。

5、“.....公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。 第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生 所得税的缴交。 宗地现金流量表与动态盈利分析见表 由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流 由负变正均要发生在最后个年度。但项目的内部收益率为，净现值为 万元，均处于较高水平。原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨 额现金流流出，而项目的开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑 面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。 相应的地价在万元和万元时的投资回报指标如表所示......”。

6、“.....因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售 收入的左右。 损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。 第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。直到最后年才发生 所得税的缴交。 宗地现金流量表与动态盈利分析见表 由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流 由负变正均要发生在最后个年度。但项目的内部收益率为，净现值为 万元......”。

7、“.....原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨 额现金流流出，而项目的开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑 面积不大，建设周期相对较短，故投资回收期指标也较为理想。 相应的地价在万元和万元时的投资回报指标如表所示......”。

8、“.....且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可 得，当销售率为时，宗地 全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较 小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。 敏感性分析影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成 本的高低建设经营期的长短销售税率等。根据宗地目前状况可知......”。

9、“.....因而， 本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标，和投资利润率，分 别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指 标的影响。计算结果详见敏感性分析表。 表项目敏感性分析表 全部投资基准方案地价变动售价变动 升降幅 度 升降幅 度 投资利润 率 投资利润率升降幅 度 由表中数据可得 地价售价变动对财务净现值的影响 当宗地价格上升到时，项目的净现值等于零，到达临界点。此时，如果地 价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至 时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财 务净现值小于零，出现亏损。 地价售价变动对财务内部收益率的影响 地价上升时......”。