1、“.....建立了个国家级工程技术研究中心，个省级工 程技术研究中心和省级企业技术中心。 为搭建技术创新平台，释放国防科技潜能，更好地为国家和地方科技进步与 经济发展作贡献，中国工程物理研究院于年成立了中物院技术转移中心， 同时出资成立了四川中物技术有限责任公司简称中物技术，实行两块牌 子，套班子的运行模式。中物技术以实施资源整合型发展战略，培育和打造 以技术转移产业化为主导的中物品牌，矢志成为国内有较大影响的技术转移专 家。中物技术倡导帮助他人成就自我的核心价值观，致力于建立以学习力提 升为核心阳光团队打造为重点个人与组织协调发展为目标的企业成长模式， 逐步形成了人本诚信创新协作的企业精神。目前，中物技术正力求在重 点项目孵化创业投资技术转移平台建设与经营等方面取得切实成效，积极探 索资源经营资本经营和品牌经营的有机结合，加速推进技术转移产业化发展......”。

2、“.....重点孵化领域为光机电公共安全 新材料节能环保等。 光机电领域重点围绕固体激光太阳能汽车电子光传输等光机电 体化项目。 公共安全领域重点围绕信息安全特种材料应急救援等。 新材料领域重点围绕超硬材料高分子改性材料高分子功能材料 金属非金属复合材料新能源材料环保材料等。 节能环保领域重点污水处理粉尘处理固体废弃物处理等。 先期启动项目 在宁波鄞州创新孵化基地新大楼建设期间，利用现有资源和区政府及相关 部门提供的条件，拟先期租用万平方米左右的房产，启动鄞州区过渡性创新孵 化基地的建设和运营，吸引高新技术企业和高新技术项目的入驻......”。

3、“..... 表面工程技术中心超硬耐蚀等环保型新技术应用服务及产品开发。 高分子材料技术中心特种工程塑料等高分子材料技术的应用服务及产 品联合开发。 环保及资源再生工程技术中心推广工业污水市政污水的处理技术。 发展目标 在政府政策支持到位的情况下，引入政府企业等资源，采用投资主体多 元化，运行机制市场化和经营管理专业化的模式，未来年的发展目标如下 建设公共技术平台个，为入孵企业和入孵项目及区内科技企业服务。 孵化科技企业家。 孵化科技成果个，其中定规模的产业化项目个。 引入以色列科技项目个。 第三章孵化基地的业务运营及策略 孵化基地的建设运营及策略 孵化基地主要围绕二个功能区域进行规划建设。孵化区以中档高层写字楼式 标准建设，规划面积在万平方米左右。公共技术平台和专项服务区以拟建高档 写字楼配置服务性裙房设计建设......”。

4、“.....包括技术研发平 台以及餐饮食堂银行邮局健身花房等服务设施，并配置适当面积的专家公寓。 本孵化基地的建设和运营采取分期开发租售结合边建设边运营 的经营策略。 分期开发，根据目前宁波市科技孵化器和写字楼市场建设经营和市场情 况，为最大限度地在降低风险的同时争取收益的最大化，孵化基地拟采取分二期 开发的策略，计划在第期，建设完成万平方米的计容积率建筑面积和全部地 下建筑，根据市场等情况，再择机完成第二期另万平方米的计容积率建筑面积。 租售结合，为降低投资者和银行的资金风险，孵化基地拟采取租售结合 的业务策略，计划期开发建筑面积万平方米，其中出租及销售各万平方 米，计划二期开发建筑面积万平方米，其中出租万平方米以上，出售不超 过万平方米。 变建设边运营，考虑到孵化基地运营对孵化基地分期建设及租售的积极 促进作用，也考虑到孵化基地运营对地方经济的巨大提升作用......”。

5、“.....计划先期在鄞州区租用万平方米左右的临时写字楼 或厂房，在孵化基地的建设期，筹建市场需要的各万元 第期投资约为万元 土地部分约万元 地下部分万元 地面部分约万元 第二期地面部分约万元 具体投资进程初步计划如下表四 第年第二年第三年第四年第五年第六年合计 前期工程款 桩基及地下室费用 建安工程费 财务费用 其他费用减规费 减补贴 合计 备注以上投资计划不包括售楼费用及营业税约万元。 项目资金来源 计划本项目的资金来源包括 项目公司的自有资金 注册资本亿元人民币 项目公司的售楼收入 计划本项目期售楼万平方米，二期售楼万平方米，合计售楼万 平方米。如按平均售价为元，合计售楼收入为亿元。 资金来源为亿元人民币，资金运用为建筑总造价万元及售楼费用 和营业税万元合计万元，资金结余为万元......”。

6、“.....由于资金运用和资金来源的时间差造成的项目临时 资金缺口问题，公司将运用承建商垫资工程结算款股东借款及银行贷款等多 种方式解决。 第五章项目投资收益分析 本项目全部出售情况下的投资收益测算 本项目计划建筑面积为万平方米，此外，地下室建筑面积为万平方米 其中人防工程面积为万平方米，那么 本项目的售楼收益为 万元元，万元 本项目的车位收益为万元下表五，未考虑营业税 数量个售价万元销售金额万元 地下车位 地面车位 合计 本项目的售楼收益及车位出售收益合计为万元，由于国家对孵化器项 目的所得税政策另有减免规定，本初步报告暂不分析所得税政策对公司盈利的影 响，待可行性报告最终版本时再作进步测算。 当然，本项目作为科技孵化器用房，主要考虑租售结合的方式，以上测算主 要是为后续的分析测算提供个参照而已......”。

7、“.....作为国家级孵化器，需要预留 万平方米或以上的孵化用房。此外，从资金周转的角度考虑，本项目以无 负债状况下经营孵化器对股东各方为有利。鉴于上述考虑，本项目计划分期出售 地面建筑面积万平方米，其中期出售万平方米二期出售万平方米 其余万平方米地面建筑面积及地下车位地面车位则全部采用出租方式。 售楼业务收益分析 按平均售价元平均销售成本元计表三，含销售费用及 销售税金，销售万平方米的收入为万元，基本可以满足表三测算的投 资成本销售费用和销售税金支出共万元。换言之，如果如期完成投资计 划和销售计划，本项目万平方米地面建筑销售完成之后，从现金流的角度分析， 公司可还清全部银行贷款本息清偿完毕本项目的其他债务回收股东亿元出 资款，且拥有万平方米的孵化物业和万平方米的地下建筑或个车位， 自有物业的租赁收益测算如下节。 此时......”。

8、“.....万元 租赁物业收益分析 租赁物业包括孵化用房及配套物业万平方米地下室车库含人防工程 万平方米共个，地面车位个，在满租情况下，租赁物业的收益分析如 下表六 功能出租面积或个月租元或个月租金收入万元年租金收入万元 孵化用房 配套设 施 酒楼咖啡吧快餐等 员工食堂 银行健身房邮局等 车位地面车位地下车位 合计 孵化器运营收益分析暂略 其他收益分析暂略 敏感性分析 影响本项目最终收益的因素主要包括国家及地方政府对孵化器项目的税收 政策建安成本变动销售价格变动孵化用房及车位租金变动及出租率变动等 五个因素。 现金流量分析暂略 投资回报预期暂略 第六章项目投资风险评估 经营风险 本项目包括建设销售及运营三个部分。相应的经营风险包括建设风险销 售风险和运营风险三个部分。 建设风险 建设风险主要体现在项目的规划和配套设施等方面......”。

9、“.....具备了较好的项目外部环境，有利于与政府部门的协调和 沟通，特别是在项目规划及建设阶段具有较好的可控性和操作性。由于项目特征 为非经营性开发建设，因此可享受政府的些公共性资源使得项目建设的保障 性较好。 销售风险 销售风险主要体现在销售定价的合理性目标客户定位的选择以及营销策略 等方面。 经测算，本项目由于较低的出让地价和政府优惠政策的支持，概算综合造价 元，按照本产品定位参照区域市场调查情况市场销售定价元 平方米较为理性，具备合理的获利空间和价值贮备。 在目标客户定位的选择方面，市场营销策划体现二个要点，第点孵化大 楼入驻目标客户群以生产企业和产品研发机构为主，政府为入驻客户提供高新产 业相关优惠政策为企业招商引入提供了较好的政策条件......”。