1、“.....在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度 上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了 元平方米，涨幅为。 洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售 情况良好书香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了 平方米以上的销量。究其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是 该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资 者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。从市场现状看， 武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写 字楼或商住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城 等多个住宅项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在 元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购 房者多以高校教职工为主......”。

2、“.....总体而言，楚雄大道沿线楼盘体 本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖 山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新 开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在平方米左右。该区域楼盘呈 现别墅化大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的中国光谷所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均 价格在元平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目 均价为元平方米，仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方 米，销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅本季 也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登场，呈良好态势。 二产品供需预测 根据调查，目前市房地产投资大幅增加，年上半年完成住宅建 设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。 年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅投资亿元，同 比增长，占总投资的，经济房开发投资亿元......”。

3、“.....年销售额只占到投资额的，年上升到， 在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万 同比增长总销售额为亿元，同比增长。虹景花园华城 花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住光谷的高科技公司的 不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求定会更大，另外国 家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提 高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 三价格预测 据调查，今年市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次， 从而拉动市房价继续走高。今年市基础建设将要快速发展。几处大型房屋 拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为市商品房的销售提供了契机，这 将导致市商品房价格出现上涨趋势。今年市房价升幅在左右，其中适 用房升幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升......”。

4、“.....形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用 了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更 希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得 市场积累的需求量在短时期内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使 居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家 对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅 的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视评判选择住宅，对住 宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻 以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于市人口众多，消费市场巨大，加上房 地产发展水平相对较低......”。

5、“.....深圳万科浙江耀江广州保 利南京三金等国内著名房地产商的到来，使房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大 约每平方米元。 四竞争力分析 外地企业纷纷进入。由于市人口众多，消费市场巨大，加上房地产 发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻以争夺市场。深圳万取相应的措施或对策来减少风险损失。 敏感性分析 敏感性分析表见附表 敏感性分析图见附图 二定性分析 自然风险 自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者 造成经济上的损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险 雪灾风险气温风险。 政策风险 政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带 来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由 于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以......”。

6、“.....以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可 分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住 房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风 险审批手续过程风险法律风险。 经济风险 技术风险 房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给 房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括建筑材料改变和更新的风险建 筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损 坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。 社会风险 社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响， 从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社 会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险 治安风险......”。

7、“.....包括投资方式地点类型风险选择人财 物组织管理风险等。 三投资风险的控制 十五研究结论与建议 推荐方案的总体描述 光谷的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入 后,投资政策再次放宽。通过研究本区域的经济发展趋势,调查市场行情，研 究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大， 投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。 二推荐方案的优缺点描述 优点 项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的 鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提 供了个较好的投资环境与机遇。 项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积万平方米 项目总投资万元 项目财务净现值万元 项目财务内部收益率 上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果......”。

8、“.....在同供需圈内缺少可替代物业，且需 求量较大公司的资金具有优势 项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境 项目所处地块的发展前景较好 项目开发经营风险较小 本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸 多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投 资收益。 存在问题 主要争论与意见分歧 通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。 房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。方案为大面积 开发，方案为小面积开发。两方案的建设经营期都为年。大面积开发的 贷款多于小面积开发。 根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为,需求量较低 的概率为,后三年需求量较高的概率为,需求量较底的概率为 在这种情况下用决策树分析计算知 大面积开发期望值万元 小面积开发期望值万元 由于大于。故选择大面积开发方案为收益最大方案......”。

9、“.....进行了广泛深入的市场调 研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。 该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以 提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为光谷的房地产 经济注入了新鲜血液，有力的推动了光谷的房地产经济发展，起到了搞活经济的 作用。 从社会效益来说现代花园建成后，可提供住宅套，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为 高新技术开发区内又个亮点，为光谷地区的人民提高了优越的住宅环境， 积极有效的响应了市的安居工程，使光谷人民能够更好的生活和工作，同时 在微观上体现了三个代表，使光谷人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的 直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会 效益极为可观。 从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的 破坏，该工程完成后......”。