1、“.....使其人均达到平方米， 住房成套率到以上，全市房地产开发拉动相关行业的产值不低于 亿，增加财政收入不低于亿，增加就业人数不少于万人。 年是十五计划实施的最后年，也是关键的年，所以， 该项目的建设符合山东省和济南市的住宅发展规划。 适应加快推进城市化的需要 为充分发挥城市在经济社会发展中的辐射带动作用，促进城市 环境协调发展，省委省政府确定了全省城市化发展目标到 年全省城市化水平达到左右，住宅人均使用面积达到平方米。 省政府第次省长办公会提出济南市可按万人口规模进行统 筹规划，到年人口城镇化率达到左右年前后，在全 市总人口达到万万人的情况下，城镇人口达到万人， 人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规 模有序设施完善高效的城镇体系。 济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化的中心。 年全市城镇人口万人，人口城镇化率为......”。

2、“.....为此，济南市把推进城市化进程 作为实现现代化的战略重点，纳入国民经济和社会发展的总体规划。 济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期， 将进入城市化加快发展的新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市 经济社会发展全局的重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城 市吸纳非农业人口的功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城 市居民的生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造 和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。力争到 年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到 。随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此， 该项目的建设，可有效扩大济南市的住宅供应量，有利于推进济南的 城市化进程。 有利于改善市民居住环境......”。

3、“.....济南市决定对城市布 局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施， 不断加快城市建设和房地产开发的步伐。十五及今后时期，济南 市的城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理的原则， 进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城 改造和住宅建设的需要，按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综 合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民的居住水平，以满 足人民群众日益增长的居住需要。 该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完 善，布局合理，营造出优美舒适安逸的生活环境，为社区内居民 提供个现代住宅新居。另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发， 既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场 社区文化活到 亿平方米左右。 年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈 现高速增长态势......”。

4、“.....其中住宅 投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过 万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好， 支柱作用进步显现。 年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不 断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和 市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各 地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居 者优其屋的二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有 的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品 房销售情况乐观，的企业对未来两年商品房销售前景看好。从 政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件， 对中低价位普通商品住房都是重点扶持。 二济南市房地产开发情况 九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平 稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势......”。

5、“.....全市房地产开发 企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。 房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展 的强劲拉动作用。 主要开发现状 年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近 亿元，同比增长。施工面积万多平方米，同比增长。 竣工面积万平方米，同比增长。土地购置面积万平方 米，同比下降。竣工住宅套，同比增长。全年实际 销售面积多万平方米，同比增长。新区安置用房建设竣工 面积约万平方米。 商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持 平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米，商 业营业性用房空置面积为万平方米。空置年以上的房屋万 平方米，年以下的房屋万平方米。 商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增 长。购房者的为自住。购买对象中本地城市居民占多数， 本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到......”。

6、“.....今年济南市围绕东拓西进南控 北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆 迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房的约 占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。 房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社 会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿 元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产 投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。 二房地产开发存在的主要问题 土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投 资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储 备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格 过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约 亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足 需要的六分之。 房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩......”。

7、“.....新上开发项目多为中高档项目，普通商 品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭 购买的商品房不足。目前我市空置商品房中，中高档住宅和写字楼 占。从当前的市场销售看，中档房的销售较好，低档房次之，高 档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移 的趋势将更加明显。调查显示的企业未来两年房地产开发首 选普通住宅。 第二节济南市住房市场情况分析 年，在宏观经济良好运行的背景下，随着济南新的城市 规划的实施，住房二级市场继续保持购销两旺的发展态势，联动 效应明显，对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。 综合情况 年全市房地产转让持续快速增长，转让件数超过万件， 达到件，同比增长，转让面积突破万平方米，达到 万平方米，增长，转让金额亿元，增长近亿， 增幅。 全市住房抵押件，同比增长倍抵押面积万平 方米......”。

8、“.....增长。 详细情况见下图 图全市房地产转让面积突破万平方米 第章总论 第节项目背景 项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目 二建设地址济南市历下区浆水泉路 三建设单位济南福泉房地产开发有限公司 四可行性研究报告编制依据 济南市城市总体规划 济南市房地产开发十五发展规划 济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目 立项事宜的复函济计投资函号 投资项目可行性研究指南 房地产开发项目经济评价方法 城市居民居住区规划设计规范 建设单位提供的其他资料 六项目提出的背景 随着我国城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住 房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产 市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 用......”。

9、“.....正式确立了房地产业作为国民经济支柱 产业的地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程居民住房状况和 收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现 多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意的房子。 根据山东省年城镇住宅发展纲要和济南市建设事业年 远景目标纲要的要求，济南市以建设现代化省会城市为目标，大力推 进城市化进程，进步加快旧城旧村改造和新区开发的步伐，不断 提高城市居民居住质量与水平。姚家小区西区改造开发项目作为旧 城旧村改造的历史遗留项目，符合政策规定和城市发展的要求，市 有关部门同意该项目进入建设程序。因此，济南福泉房地产开发有限 公司决定抓住当前有利时机，加快项目开发建设的进程。 七项目建设的必要性 符合国家的产业政策。 房地产业是国民经济中关联度较高的先导性基础性产业......”。