1、“.....加强煤电油运输综合协调，注重结构和效益 的提高，才能保证经济的平稳较快增长 随着昭通的三大电站即将建成，这将大大的带动当地的经 济发展，其中溪洛渡为中国第二，世界第三大的电站。三大电站 的装机容量相对两个三峡电站，随着昭通近几年的招商引资位居 全省前例，昭通的高速发展。 四昭通市现有产权式酒店经营状况分析 星级酒店名称 销售价格 元 年入住率 年 酒店规模管理公司 海益大酒店自持物业层万多发展商自管 郑泰大酒店租赁物业层酒店自管 水怡大酒店租赁物业 栋层 酒店自管 恒宇大酒店自持物业 层约 酒店自管 浩源大酒店 栋层 栋层 酒店自管 销售价格分析 在市区，产权式商务型酒店般超出同类物业常规价格的 入住率分析 在年昭通市酒店的入住率达以上，淡季与旺季的入住 率区别不大。 酒店规模分析 酒店的规模在万万方左右......”。

2、“.....经营面积 不超过万平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强的产 权式酒店 酒店管理公司分析 昭通产权式酒店的管理企业分为三种情况 发展商自管 聘请国内外知名酒店管理公司全权管理 聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理 现有的昭通市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏 小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自 管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发 展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信 心。 三区域市场分析 昭通处于昆明成都贵阳重庆等中心城市经济社会发展 辐射的交汇点，位于国家规划的攀西六盘水经济开发区 腹心地带，是云南的北大门和滇川黔三省经济文化的交汇 重地。随着内昆铁路的建成通车，由公路铁路航空水运组 成的立体交通网络已具雏形。昭通正在成为云南连接长江经济带 和成渝经济区的重要门户......”。

3、“.....区位优势逐步凸现。 第三部分项目分析及评价 地块解析 项目技术经济指标 总用地面积 总建筑面积 商业建筑面积 其中栋栋栋栋 栋栋栋 地下车库建筑面积 建筑密度 容积率 停车位 地下车位 地面车位 酒店建筑面积 客房总数间 的客房套 的客房套 二交通条件及周边配套分析 位于昭通市经济文化中心，各种配套完善 项目方圆米内，高尚物业众多，紧邻昭通市政府 地处蒙泉大道，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并 且发展空间很大。 三景观价值分析 项目的景观资源丰富，坐拥昭收益。 四销售利润 根据测算，项目销售净收入约为万元， 项目销售净收入详见附表 第五部分财务与敏感性分析 赢利能力分析 目前产权式酒店的主要经营方式 固定回报模式 物业产权归业主所有......”。

4、“.....发展商承诺每年的固定投资回报业主每年可以享受 天分淡旺季免费自用业主只需交付成首期，剩余 月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月半年或年度返 还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置 相对偏远销售价格低酒店经营运作成本较低且入住率较高的产 权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产 权式酒店的主要回报模式。 小结 项目经营方式的选择关乎整个酒店后续经营的问题，也是项目 可持续发展和赢利能力的关键。我司认为每年固定回报模式比 较切合实际。 二本项目现有客房经营情况分析 客房经营情况表 房间类型入住率折实房价户型比例 单间 标准间 套房 注以上数据为近期酒店营业数字，不代表整个营业期水平。 小结 根据上表数据计算酒店现有客房入住率约为 平均房价约为元间天......”。

5、“.....经调查，该项成本约占总 收入的 员工费用 主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人， 按云南省酒店员工人均工资元月的标准计算，员工费用每年大 约为万元 维修费用 主要指酒店日常维修的费用，每年约需万元 保险费 主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元 管理费用 管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万 租赁管理费 主要是指出租时上交给政府部门的管理费用，占租金的 管理公司酬金 管理公司酬金为营业收入的 大修费用 为营业收入的。 行业正常经营成本与本项目成本比较 类别行业平均成本酒店营业额项目实际成本备注 能源费用万水电燃油等 能源耗费 工资保险福利 经营管理费用维修管理物 料消耗等 合计 注上述指标为整个酒店年运作所需成本，包括维持酒店客房设施 正常运营所需费用等。 小结 根据调查......”。

6、“.....客房经营所需成本般占总成本的 如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努 力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁 定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。 四本项目经营测算 按照行业平均成本率，入住率测算 经营测算表 类别合计 客房种类单间标准间套房 客户数量间 月出租率 实收房价元间天 实际客房月收入元 实际客户年收入元 月经营成本元按行业平均成本计算 年经营成本元按行业平均成本计算 月预期收益元 年预期收益元 回报 方式二 固定回报 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售总额为元， 按固定回报，每月还款为元 预期赢余 元 注 酒店现有实际用于对外经营的客房数为，根据套房面 积计算，实际可销售面积为平米 根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势......”。

7、“..... 按照项目实际成本率，入住率测算 经营测算表二 类别合计 客房种类单间标准间套房 客户数量间 月出租率 实收房价元间天 实际客房月收入元 实际客户年收入元 月经营成本元按行业平均成本计算 年经营成本元按行业平均成本计算 月预期收益元 年预期收益元 回报 方式二 固定回报 元 销售均价元平方米，销售总面积为 平方米，销售总额为元， 按固定回报，每月还款为元 预期赢余 元 小结 从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，固定 经营回报模式有定利润空间，后续经营风险较小 从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，固定经营 回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有 万元左右资金将用于补贴给业主的经营回报。按照年计算，在 现有酒店经营状况不变的情况下，总共补贴金额为万......”。

8、“.....则每月回报成本为元 下表分别计算 开房率月客房收 入 月客户成 本 回报方式回报成本利润年利润 万元 按照项目成本率计算经营收益 开房率月客房收 入 月客户成 本 回报方式回报成本利润元年利润 万元 小结 针对项目成本率从到的经营测算，我们可以明显看出 酒店运营成本的高低已成为本项目实施投资回报方式的决定因素。我 司认为项目酒店作为产权式经营模式的发展空间很大，如果在合理 的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问 题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍 然很大。 三社会效益和影响分析 完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程 该项目的销售将进步改善酒店的经营水平，提升区域形象......”。

9、“..... 第六部分可行性研究结论与建议 可行性研究结论 经过对全国和云南省经济状况的研究分析，以及对年 产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为 项目的变更是必要的可行的合理的 在目前各种利好因素的作用下，近几年内云南省产权式酒店市场 是乐观的 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划 在年将该项目投放市场的时机是可行的 考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展 需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟 结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在 保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销 手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的......”。