1、“.....高差较大，最大高差约为， 北低南高，北侧部分地块低于现规划的天中路延长断，最大有高差， 为现设计方案中的入口部分。整个工程挖填土石方不能平衡，有土外运。 小区因地理位置特殊，内有多条已形成的或规划建设的城市管网。 其中有二条电力线路贯穿南北方向，分属九龙坡区港务局和成渝铁路专 用线路总长约，且有高压铁塔座。在地块北部有已形成 的城市防洪沟渠条，贯穿东西方向，截面为平方米，条石砌 筑，埋深较深，主要引杨家坪地区的雨水及部分废水排至长江。另在此 地块内有规划的二条管沟，其中条为城市排污主管，规划截面， 沿天中路延长段内侧排列，接城市污水干管。另外道为新建城市防洪 沟渠，以满足三峡大坎形成，长江水位提高后的城市行供要求，规划截 面，对出口高程有小于米的限制。小区内新建的房屋，应 对以上三条管沟采取规避方式。 拆迁房屋情况 小区内的待拆迁房屋均非常破旧，残值率极低，最高层层......”。

2、“.....质量极差。 第三章市场分析及需求预测 宏观经济环境分析 在世界经济增长普遍放缓的情况下，中国经济仍能维持较高的增长 速度。统计资料显示，全年国内生产总值为亿元，按可比价格计 算，比上年增长，其中第三产业增加值亿元，增长。 年我国经济发展平稳，物价保持相对稳定。全年居民消费价格 总水平比上年上涨。其中住房价格上涨。工业品出厂价格下降 原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨 。 就业规模继续扩大。年末全国就业人员亿，比上年末增加万 人。其中城镇就业人员万人，增加万人。年末国有企业下岗职 工为万人，比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实 现了再就业。国民经济持续增长，成为房地产发展的最大支撑力。月北京申奥 成功，月中国正式成为成员国，宏观经济政策市场格局发生了 巨大的变化。就房地产而言，在刺激内需货币分房等年以来市场 持续发展，形势喜人。月房地产投资额同比增长......”。

3、“.....销售也同步增长，月全国商品房销售面积达到 万，同比增长商品房价格也从年年底的元上升 元，整个市场进入新轮景气上升周期。地市在刚刚过去的 年里，全市实现亿元，比年增长亿元，是直辖以来经 济总量增长最多的年，也是直辖以来宏观形势最好的年。年完 成地方预算财政收入亿元，比上年增长。经济增长速度从 年的上升到年，进而上升到年的，呈稳步增长态势。 年，第三产业实现增加值亿元，在总量上已经超过第二产业。 另外我国宏观政策在保持高速稳定增长的同时还呈现以下变化 存贷款利率第八次下调，房地产消费能力提高 人民银行自年以来连续周期超过年的项目，考虑资金的时间价值， 进行动态经济评价，折现率的选择原则开发期内资金市 场实际成本率房地产行业基准收益率中的较大者。 对资金的回收进度持谨慎性态度，物业预售收入估计 ，完工实售占......”。

4、“..... 二评价依据 国家计委年颁发的建设项目经济评价方法与参数。 财政部制定的房地产开发企业会计制度。地市建筑工程基价表。 开发小区规划详图。 开发项目市场调研报告。 近期商业银行流动资金贷款利率。 地市住宅项目开发规费收取标准。 有关工程技术方面的标准规范和指标。 三评价假设 城市建设加快，经济持续繁荣 房地产及相关政策稳定 银行贷款利率及行业基准收益率变化幅度较小 社会经济政治保持稳定，社区周边配套逐步完善 收入估算及销售进度安排 收入估算说明 项目二期住宅均价元，商业物业元 三期临江住宅均价元，商业物业元 车库元。 二销售进度安排 初步考虑年月住宅内部认购，年月项目期开始预售 此时主体已施工个多月，月开盘时计划销售合同金额万元 季度每月万，共计万季度每月万......”。

5、“.....实现销售额万元竣工后的年季度实现销售 收入万元，在期工程中有商业面积平方米，按均价元 计算，计划销售收入万元，年内均衡实现。 二期工程年月预售，具体销售进度计划为年季度实 现合同销售收入万元年至季度每季度销售收入万，剩 余部分年季度完成。车库销售从年季度到年季度，每 季度实现销售收入万元。 三期工程年月开盘，预计年季度实现销售收入万 元，季度万元，年季度分别实现销售收入和万 元。三期的商业面积，以每平方米元计算，从年季度 到年季度，每季度万左右。车库，从年季度到 年季度分别实现收入万元万元。 收入测算结果详见天宝城项目销售进度表。 项目损益静态分析 税前投资回报率本项目的销售总收入约万元，总投资约万元，销售税金 及交易手续费约为万元，项目总利润万元，扣除所得税后的 净利润为万元。税前投资回报率为，启动资金万，回 报率为按年建设周期计算的年启动资金回报率。从投资回报 率来看......”。

6、“..... 项目损益表单位万元 项目金额计算说明 销售收入 减直接成本含政府规费 销售费用 销售税费 二经营利润 减管理费用 财务费用 三营业利润 减土地增值税 四利润总额 减企业所得税 五净利润 静态投资回收期 从项目的现金流量表可以计算出个季度，即年，预计 年第四季度产生正现金流量，项目的投资回收期较短。 项目动态评价 关于动态评价的说明 折现率行业基准收益率取，季度 折现率为。 该项目开发周期年，从年至年，动态 评价的净现值的计算基期取年月，按复利进行计算。 二计算结果 万元，项目可行。 ，远远大于行业基准收益率， 因此项目无论是从静态，还是从动态财务评价来看都是可行的。关于项目的具体现金流量见附表......”。

7、“..... 从第三章的宏观投资环境分析中可以看出，我国的宏观经济运行质 量和效益良好，投资继续保持高速增长，拉动内需，因此国内需求继续 保持稳定增长，微观基础将进步改善，城镇居民的收入预期提高，因 此项目在此时开发是非常好的时机，面临的宏观经济风险很小。 与房地产业相关的政策法规主要有房地产金融政策如银行利率 调整个人住房抵押贷款管理办法住房公积金管理办法房地产交 易法规如城市商品房预售管理办法商品房销售管理办法房地产 税费管理如契税城市建设配套费房地产开发建设管理如城市 房屋拆迁管理条例建筑工程质量管理条例城市规划法。在这些法 规中最突出的变化是银行利率的降低和城市建设配套的提高，前者对刺 激住房消费将起到极大的推动作用，对房市是大利好消息，但配套费 的提高无疑将增加项目的开发成本，致使房地产销售压力增大，如果不 顾消费者的承受力，味提高商品房的销售价格，恐怕潜在的消费群体 不定接受......”。

8、“..... 房地产由于其固有的特征，具有很强的区域性。从第三章的地房 地产市场分析中我们可以看出，年及今后几年，销售的总体形势不 错。而且项目具有比较优势，周围的竞争楼盘有珠江花园金江明珠 润安大厦斌馨丰泽园广厦经典等。其中大部分已竣工或即将竣工， 到年至年，开盘的楼盘数量较少，而且不能形成完善的配套和 万平方米的规模。从中长期看，房价有上升的趋势，因此项目二 三期的销售定价是合理的，这方面的风险虽然存在，但现在看来问题不 大，关键看市场推广的力度和销售策略的制定是否得当。 公司的经营管理风险的确存在，因为到目前为止，晋愉公司尚未开 发过万平方米以上的住宅小区。但该公司人才的年龄结构知识结构 学历结构合理，具备不断创新的能力，有迎接挑战的勇气和信心，所以 项目应能顺利开发成功。 至于项目的财务风险，我们认为由于天宝城采取了分期开发，减 少资金压力，期启动只要万左右。目前公司已有资金万......”。

9、“.....如果再贷款万，完成该项目的开发不会有什么财务风险。不过这其中的前提是项目 的销售进度顺利进行，如果项目推广销售业绩欠佳，将会影响项目的现 金流入量，从而造成短时间资金紧张。 项目盈亏平衡分析 通过对天宝城项目的保本生产量计算，盈亏平衡点万平 方米即保本生产量约为万平方米，项目的安全率，大于， 项目非常安全。 保本销售量经计算为为万平方米，占总开发量的，在有少 量商品房空置的情况下仍有赢利空间。 具体详见项目盈亏平衡表。 项目敏感性分析 在正常情况下，项目的总投资为万元，销售均价元， 现对总投资和销售均价这两个因素分别进行单敏感性分析 开发总投资。当其上升时，税前利润为万元，净利润为 万元当下降时，税前利润为万元，净利润为万 元。因此项目总投资在正负以内无论如何变化，均能取得定的利 润。 销售均价。当其上升即元时，税前利润为 万元，净现值万元......”。