1、“.....该地块现状电信线路由西南侧的唐 家墩电信局引来。武汉市城市总体规划中确定在该地块西 侧新建姑嫂树电信分局,届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。 居民习惯此地区居民主要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民的文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不 关心和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响,生活已开 始城市化倾向。 三项目周边物业分析 晨星苑 项目规划 晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计， 武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。平 方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层， 栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立 面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年 月交房。 户型设计 多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为 平方米......”。

2、“.....面积为平方米。 价格策略 多层价格为元平方米，小高层价格为元平方 米，高层单身公寓价格为元平方米。物业管理费多层为 元平方米月，高层为元平方米月。付款方式灵活多样， 次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。 宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做 了版的广告。在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为 武汉市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。 销售情况 小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售 完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。 客户分析 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高 收入人员，另有部分中小企业的业主。 调查结果表明 项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞 相争艳。 项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正 称得上高品质的小区较少，因此......”。

3、“..... 项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。 中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格 差距则较为悬殊。 在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。 同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小， 决定价位的更多的是物业的品牌品质。第四章项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经 营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相 应的项目筹资计划和投资计划。 项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主 开发力创精品的灵活多变的开发经营策略。 整体规划。这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地 块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。 分期实施。该项目开发总建筑面积达万，预计总投资约 亿元人民币左右......”。

4、“.....次性开发资金筹取难度较大。同 时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市 场需求变化及。 工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。 随着工程的动工，项目环境及内部设施达到定程度并有定的氛 围后，尽快办理房屋预售许可证，并开盘预售。序号项目名称合计 投资比例 投资总额 建设投资 建设期利息 小计 资金筹措 自有资金 贷款 销售收入 小计 表项目投资计划和资金筹措表单位万元 建设期 第五章项目开发经营状况分析 本章对后湖花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入 成本利润投资利润，并计算项目资金现金流量财务净现值财务内 部收益率。 后湖花园项目中包括公寓式住宅小高层住宅以及幼儿园小学车库 等公建项目。其中，前者采用销售形式，公建项目可采用销售或出租，或 自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时......”。

5、“..... 公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室变电站，部分 为收益较少的物业，且要投入定的经营费用，如幼儿园小学。故公建 项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他项目在本报告中均未考虑。 项目的价格定位 根据对项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本项目的建筑 成本竞争对手和市场需求等对方面的情况，对项目作如下价格定位 多层住宅元小高层住宅元 车库万元 二项目销售计划 根据本报告的项目经营策略实施进度安排本物业供需状况的调查， 以及本物业的设计水准，确定后湖花园项目销售计划表。比例 销售时间多层公寓小高层住宅车库 表项目销售计划 销售计划 三项目销售收入估算 据前文确定的项目销售价位与上述物业销售预期计划......”。

6、“..... 其中 建造成本当年销售收入项目经营总收入总建筑投资上述公式仅为近似计算。 销售成本含广告费人员工资办公费等，按销售收入计取。 销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加。其中，营业税 取销售收入的，城乡建设维护税取营业税的，教育费附加取营业税的 ，三者合计为销售收入的。 ④财务费用为项目开发经营期间的利息支出。 项目经营成本的各项估算见表 五项目利润估算 根据后湖花园项目投资安排筹资方式建设进度销售情况......”。

7、“..... 年份序号 净现金流量 时的贴现因子 净现值 时的贴现因子 净现值 表内部收益率 其中 财务净现值万元 财务内部收益率 由上述计算可知，项目财务净现值，表明项目利润率超过 基准贴现率，具有财务上经济上的可行性，项目财务内部收益率 ，且水平较高，表明项目具有盈利能力。 第六章项目开发经营风险分析本章拟对后湖花园项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开 发经营风险......”。

8、“..... 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 项目经营收入保本点分析 项目经营成本万元，保本点 即销售收入达预测收入的时，项目处于盈亏平衡状态。 项目经营成本保本点 项目保本开发经营成本万元，保本点 即项目开发经营成本达到预测成本的，项目处于盈亏平衡状态。 实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均 状态计算的结果。 二项目敏感性分析 本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进 行。 项目总投资 由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变 化，故项目的总投资额可能会发生些变化，估计最大的变动幅度达， 如果的投资额增加，那么从全部资金的现金流量表表的情况来看项目仍然可行......”。

9、“.....由于销售收入的预测主要是建立在对本项 目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数， 销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响项目的 销售价位，从而对项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对 较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为，那么， 从全部投资现金流量表表的情况看，财务净现值下降至万元， 不过，其值仍大于零，项目仍然可行......”。