1、“.....整个区域展现出足够的发展势头。 旧居住区调查分析 我们通过对大东区些大型旧居住区的调查，可以看出。 目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。由于黎明公司 部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄， 支付首付款的能力偏低。但是由于黎明公司效益的提升，其贷款 偿还能力不断提升。 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。市场 调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部 分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次 住宅的要求不是很高。 除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明，环境 及地段的关注程度分别为和，对于其它诸如物业管 理开发商实力小区设施不甚关心 通过总体数据表明，大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的 需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高......”。

2、“.....还是职业层次上都要明显高于 老区居民。 新迁进居民的居住面积为平方米者居多，超过旧区居民 平方米以下的居住面积。 新迁进居民对所居住小区的总体感受般，并未达到最佳居住要 求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。 新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实 力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。 三丽苑保利海上五月花居民调查分析 我们还重点对保利海上五月花的居民做了详细的调查，以了解这部分消 费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。保利海上五月花的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之 间。 购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花的环境是吸引他 们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素。 保利海上五月花目前存在的最大的问题，依然是交通不便，周边 生活设施不完善......”。

3、“..... 这部分消费者十分看好保利地区将来的发展前景，坚信自己选择 的正确性，并认为保利地区有发展潜力。 四具体消费意向分析 通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不 难对消费者的住房消费意向得出如下结论。 多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改 变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行 为产生的主要因素。 每平方米的住宅为市场主流产品，又因各个 区域的价值发展水平不同而有所差别，万万元的住宅最 受市场欢迎。 地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住 区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。 由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量有道 路组织，每个地块采用具有差异化的规划理念单独规划，大社区 规划的整体性依靠大型公建的配置来体先现......”。

4、“.....结合大规模项目产 品多样化的特点，主要从三方面对目标客户群进行分析 从地域上划分 目前在附近地区居住的黎明公司员工。 在沈阳开发区和沈阳机场工作的高级白领。 少部分认可黎明生活坊地理位置，需要进行二次甚至多次置业的 富人阶层。 认可黎明品牌，相信黎明公司的实力，对黎明生活坊起步区充分 认可，相信黎明生活坊项目美好的发展前景，具有投资和居住双 重购房动机的购房者。 从收入上划分 与起步区不同，黎明生活坊的客户群在收入上应具有定的差异性， 主力客户群主要由以下两方面构成 拥有稳定未来收入的黎明公司高层领导，这部分人群的事业蒸蒸 日上，对未来信心十足，是社会的有生力量，他们向往综合素质 高，环境优美，与自身品位相符的项目......”。

5、“.....但收入处于中等水平的黎明公司的 员工及新参加工作的大学生。 从年龄上划分 从起步区购房客户的现状来看，主要集中在岁之间的年龄段，年 龄层次比较广泛。但从发展的角度看，年轻人充满活力，消费观念先进，代表了社会的发展潮流，所以二期的主力客户群应定位于岁这年龄 段，我们在进行环境设计外檐风格选择形象宣传等方面要注意迎合年轻 人的特点。 另方面，由于目前社会老龄化现象比较明显，要对老年人的居住需求 给予定的重视。 三产品设计思路 产品设计原则 产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上形成定的差异， 满足目标客户群的不同居住需求。 相对于起步区，在产品形式户型平立面设计环境营造等方面 实现定程度的创新与突破。 建筑形式 根据两个地块不同的特点，形成产品差异。结合黎明生活坊整体规划， 采取板式小高层普通多层与低层相结合的建筑形式......”。

6、“.....迎合不同层次客户群的不同 需求，多采用错层与跃层设计低层住宅在保证平面合理性与 居住舒适性的基础上，采用个性化设计。 通过加大面宽和提高层高等手段增强房型的舒适性。 通过落地窗外飘窗吹拔等手段增强房型的趣味性。 通过楼体挖槽阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理 手法，控制单套户型面积。 户均面积 结合起步区的销售情况，在起步区户型面积的基础上，适当放大单套面 积，具体指标见下表 户型 项目 两室三室低层住宅 面积 建筑立面 借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通过匀称的 线条处理与简洁明快的色彩，注重建筑的美感，强调可识别性。 住宅配套 采用中等档次的配套水平，在保证住宅品质的基础上尽量控制成本，充 分考虑舒适度成本与所产生收益之间的关系......”。

7、“.....铝合金散热器。 楼栋入口可视对讲防盗门 楼梯间地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆 精装修成品房设计 在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，黎明生活坊 期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础的同 时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如下 充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成 品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设计与材料选择。 在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必 要的更改，其中包括些平面结构的处理和对电路上下水暖 气的安排与布置等。 减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑以上的工作为外 加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果的 目的。 整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰的装 修理念......”。

8、“.....在整体预算的控制下 突出几个亮点，如些材质的使用，洁具淋浴房采取定制等。 注重细节处理，例如淋浴房地面的处理地面不同材质交接处的 处理等。 注意用装修弥补些房型设计中的缺陷。 强调成品房样板间的装饰，体现生活品位，根据户型特点选择适 当尺寸的家具，增强室内空间感受。 与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成本并为 提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分经济可行性分析 经济技术指标估算 规划总用地公顷 红线内占地公顷 居住区用地按红线内用地的计算 容积率估算 住宅建筑面积万平方米估算 二成本估算 估算范围 根据估算的居住区用地公顷，按容积率计算，黎明生活坊 期住宅建筑面积约为万平方米......”。

9、“.....则单方土地成本约为 元平方米。 万元万平方米元平方米 工程建设费用分析 工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用......”。