1、“.....最初以为 三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是 以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点 放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限 制加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是 有限的和缓慢的。 据统计，年我国共有家庭万户，其中岁以上老年 人口的户数为万户。民政部等个部委提出，到本世纪末社区 服务设施要发展到万个，的街道都要有所老年公寓。这与现 有的不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的举措，仍采 取对现有房地产开发商的贷款条件自有项目资金贷款周期 年，养老设施的建设不可能现代化成规模和持续的发展，那么在未 来的年中......”。

2、“..... 我国老年人口的发展状况 我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之，年成 为老年型的国家。世纪年代以来，岁以上的老年人口平均每 年以的速度持续增长，更为突出的是，岁以上高龄老人已高达 万，并以年均的速度递增。本世纪中叶，岁以上的老年人 口将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的，占世界老年人 口总数的。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人 口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策 性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段 第阶段过渡阶段年年 岁以上老年人口由万增长到亿，占总人口的比重 由增长到。年比年老年人口几乎翻了番。 这期间，老年人口以的速度递增，大大快于总人口年均增长 的速度。 第二阶段发展阶段年 岁以上老年人口由亿增长到亿，比重由增 长到。从到年的年中，老年人口净增了二亿 多，翻了两番半多......”。

3、“.....比重由 增长到，比年翻了两番。 从区域来看，我国目前已有三分之的省市区人口呈老年型，其 中上海浙江北京江苏天津山东湖南广东广西四川 等省市区岁以上的老年人口已超过其总人口的，辽宁河南 安徽福建等省岁以上的人口接近。 表二 中国人口年龄构成及发展预测 年份 岁 岁 岁 国内老年住宅的现状 国内老年建筑的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过亿的岁以上的老年 人相比较，我国只有多所的养老机构，所拥有的床位还不到 万张，只能为亿的老年人解决住房问题。据估计， 目前全国老年人的退休金再就业收入和赡养费大约 性为岁，女性为岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年 限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口的消费 年限。平均预期寿命是按生命表计算的，它概括了总人口中各年龄段 的死亡概率。而实际上......”。

4、“.....这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费 人口的消费年限。对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人 口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。 老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄 消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主 的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要 别人帮助方可完成时，只要老人思考的能力依然存在，老年消费 意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于尚未进入社会，他们 的消费实际上是种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济 收入应是相对的，消费能力是自主的。 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目 消费少，这是老年消费的思想特征。当然，这种成熟的消费观与新时 代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较 为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭......”。

5、“.....但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向， 不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。 老年消费对商品质量和服务质量的要求高于般消费，这是老 年消费的质量特征。目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量 和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周 到。这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多 老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲 避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进生惰性消费。这 种消费心态与消费现象对积极发展老年消费市是很不利的。 老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消 费的内在特征。大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务 性消费为主。随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重， 各具特色......”。

6、“.....存在着批占当地老 年人口总数将近以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老 条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提 高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模 式。而老年社区能为这群体提供个性化的居住条件和人性化的服务 内容。 居家养老与社区服务相结合的模式 老年公寓与敬老院福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤 寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利 设施，而是由企业投资并公司化经营管理的老年专用住宅，般选址 在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人 可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服 务内容，因此其住宅形式般要包括居家式的私人住宅宿舍式的酒 店公寓以及医院式的养老病房......”。

7、“.....还要提供多种生活必备设施如购物场所银行邮局医院等 设施和娱乐锻炼的配套设施如体育馆餐厅娱乐场所老年大 学等，人性化的社区服务包括社区物业服务社区家政服务社区 医疗服务及社区娱乐服务。因此般房地产开发商的盖楼卖房和 普通养老机构的出租床位，服务内容单的旅店式运营模式不适 合老年公寓的正常经营。 具有福利性事业市场化经营的特点 我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于 低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保五保等 处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的 较少，只有些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。 同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会 化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和 操作方面相对滞后，所以般开发商在税费减免金融支持方面得不 到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年社区......”。

8、“..... 由于以上原因，老年社区运营需应遵循市场规律，走福利性事业 市场化经营的道路。 投资额大资金回收期长 老年公寓项目不同于般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还 包括许多服务配套项目，并且在设施设备规划设计安装方面都要 结合老年人的特点，有数据显示老年社区的总体造价要比普通房地产 项目高五成至倍。 另外老年公寓的租售方式比般住宅更为复杂，般住宅都通过 住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人 市场需求的多种形式，采取租售结合的方式满足老年人入住，其中 定比例的住宅面积可以实现销售，另部分须满足租用度假等需 求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公 寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。 老年公寓市场的发展呈现以下趋势 基于市场竞争愈来愈激烈......”。

9、“.....对居住条件 的要求不尽相同，因此对老年住宅的设计因地制宜，采用不同的开发 模式。 绿地城孝贤坊属于社区型的典型代表。作为个尊老社区， 她和其他的度假社区国际社区商务社区等，共同组成了绿地 城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较 好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施也可以是老两口住 老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十 分方便。社区内，有公寓连排别墅花园洋房等多种住宅样式，选 择余地很大。 注重以人为本的亲情关怀，老年住宅中出现亲情住宅 些开发商正尝试着从传统情感与现代生活模式中探寻出平衡 点，构建以人为本的亲情住宅。它将让人们享受到种温情的传 统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成 新的消费行为。 以北京楼市最近出现的澳洲康都的亲情社区项目为代表......”。