1、“..... 项目劣势分析 规模较大，商业面积大 本项目占地面积达多平方米，三层商场的规划，建成后将成为融安县最大的商业项目，融安县外来人口 较少，要保证如此大的商业项目顺利地维持经营，单靠本县的人口较难支撑。 应对措施 利用旅游资源，拓展项目卖点，实现部分商业面积由外来商户消化。 项目工期长，市场有压力本项目现处于筹建阶段，距离商铺预售时间尚有较长时间，可能会错失商铺销售的先机。 应对措施 及时跟进本项目各种证照的办理过程，完善销售前期的法律手续 在项目客户的原始积累阶段和引导销售阶段，做好项目的宣传推广工作，来吸引潜在客户的注意。 同质项目竞争激烈 项目周边现有的竞争楼盘较多，给项目销售及招商带来定的压力 应对措施 提升项目的档次，完善商业功能的规划，以抢占人气为主要的竞争方向......”。

2、“.....辅以精品服饰商场经营，均强 调满足购物功能，忽略了休闲娱乐功能。但现阶段购物功能富余状况已出现。本项目作为新的商业楼盘开发，可针对该区购物功能富余休闲娱乐功 能不足的情况做规划，既可满足市场的需求，又可找寻本项目的机会点。 长安广场互补城区功能 项目北面的长安广场，该规划将县区分为大型购物区商务办公区文化中心区人民广场周边属于商务办公 区和文化中心区，本项目属于大型购物区范畴。 本项目作为商住体开发，住宅部分可考虑商务区的配套需求商场部分长安广场强调的是旅游文化功能， 而本项目则体现的是吃穿用住站式的消费中心，两者还是有区别的互补的。 强调中心区的城市生活和商业核心区的地位，会给大型购物娱乐区带来更多的客源和商机。 目前融安商业项目营销手段落后 如前文所述，将融安商业项目与柳州相比......”。

3、“.....是较为落后的。 这样，对本项目而言确是个较好的介入时机利用先进地区较好的营销理念结合当地的实际情况，可总结 出适合本项目的营销策略，在销售推广过程取得竞争优势。临街铺面拆迁促进租赁需求 近两年融安老城区大量的临街铺面被拆迁，激发了商铺经营需求或租或买。些好地段的商铺会成为商家 置业首选。 本项目地处融安城东区的商业旺地，会倍受投资者及用家的注意，这种由拆迁导致的商住新需求将持续定时 间如建筑周期等，对本项目而言是利好因素。 项目威胁分析 长安城市购物广场的先行，对本项目有直接威胁 长安城市购物广场于本项目处于同区域，并以长安命名，占据品牌上的优势就目前情况来看，其商业 投资价值高于本项目，长安城市购物广场与本项目的商业定位相似，对本项目的推广，有直接的威胁......”。

4、“.....年人均收入据统计局统计为多元经济承受能力较弱，对价格很敏感 假日消费经济还有待完善。国家政策频频出台，房产销售市场门槛提高 近期国家对房地产市场的宏观调控政策频频出台，银行贷款商品房预售商品房二手交易等新政策的出台及 实施，使商品房销售门槛的提高，令整个房地产开发界面临洗牌局面，要求发展商具备定量的开发资金，同时令 销售许可时间延后。 总结 从以上分析可知，本项目在区位交通地段人气项目可塑性配套等几个方面具备优势， 在项目规模周边现有商业业态因素等方面存在不足，因本项目尚处于策划销售初始阶段，只要能解决好 种种不足及威胁的影响，再辅以差异化的市场定位，把握住市场机遇，必能取得较理想的销售业绩。 第三章项目定位 项目市场定位 市场定位理念 根据对市场及本项目的优劣势所进行的分析，结合本项目所处地理位置的特性......”。

5、“.....目前融安主要以百 货公司街铺专卖店经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者的消费观念向休闲文化娱乐等精神 消费方面转移，对购物环境购物氛围购物功能的要求越来越高。融安已开始不再适合当前多样化个性化追 求休闲以及文化的消费趋向。本项目正好可以填补这方面的空白，为繁荣与振兴融安的商业将有较大作用。 市场定位 融安中心区商铺中的暴涨铺 将本项目规划成集购物餐饮娱乐休闲屋顶花园居住等多功能为体的综合性商业城，并赋予其鲜明 的特色和个性，引进高质素的商品和现代的经营管理模式，定将使本项目成为融安的标志性商厦。二项目形象定位 时尚的购物概念现代的功能配置丰富的商品组合舒适的购物环境优越的消费模式鲜明的特色，系 列的前景规划将使本项目成为融安档次最高功能最齐全最具现代化特色的大型休闲购物中心......”。

6、“.....具备极强的市场号召力。 商城是种集购物餐饮休闲娱乐于体的大规模购物中心，是目前最先进的商业形态。 体现了城市功能的完善和提供现代城市生活议本项目在营销推广时制定以下的总体营销推广方案 总体策划思路 在项目的原始积累阶段，成立商业管理公司，采取招商提前进入的策略，为本项目的顺利销售做好铺 垫工作，并在此时开始包装项目现场，来提高项目的认知度。 在项目的引导销售阶段，举办财富论坛暨本项推介会，并进行内部登记，进入储客期，蓄势待发。 在项目前期，利用政府部门对项目周边市政规划前景公布及进行炒作，提升项目区域形象，迅速成为市场 焦点，此期间开始对项目进行形象铺垫宣传。 在项目的强势推广阶段，加强项目各方面及销售信息的宣传攻势，进行排队轮号首次公开发售，采用 连租约销售的策略，将销售的热烈氛围推向高潮。 在销售持续阶段，提出利润分成计划......”。

7、“.....迅速扩大商铺的销售。在销售末期，提出购铺易计划，迅速扫清尾货，帮助发展商迅速回笼资金。 二营销策略 总体营销思路 思路创融安首个都市 思路二创融安首个大型双首层街铺广场 思路三创融安首个园林休闲式购物商城 思路四成立商业管理公司，同时制定招商政策 思路五招商提前介入，招商工作先期进行，销售与招商安排同公司的人员跟进 思路六举办财富论坛暨项目推介会 思路七引入主力商户进驻，迅速提高知名度 思路八采用连租约销售策略，将销售推向高潮 思路九实施利润分成计划，经营投资两不误 思路十实施购铺易计划，卖铺送好礼三事件营销策略 以上富诚公司所提到的策划思路及策划方案在实施的时候，如果可以配合相应的营销事件，将会加大其推广策 划的炒作性，令每次推广发挥最佳的销售效果。 以下敝司将提出些营销事件的初步建议......”。

8、“.....制定优先招商计划 事件二举办融安大型时尚品牌服装 事件三举办财富论坛暨项目推介会 事件四大型主力商家进驻暨新闻发布会 事件五开盘日购铺优惠大行动 事件六举办商铺投资大赢家铺经论坛研讨会 事件七节假日举办步行街时装婚纱彩绘 事件八交铺暨举办商铺经营大赢家铺经论坛研讨会 四项目定价策略 项目价格定位在销售中起着重要作用，它直接影响着竞争对手和消费者对项目的购买行为可能产生的直接反 映，对项目的销售速度起着制约作用。因此，营销部对本项目的定价方向作出如下分析及建议。 定价考虑因素 制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。 根据项目目前的租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上考虑。 项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打 下良好的基础......”。

9、“.....最终还须在定价时作个适当的调整，务求令整体价格合理。 商场销售价格建议 商场销售价格建议 综合市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况，以现时市场价格的水平看，我司认为本项目以下的价格定位是 贴近市场的。街铺 开发项目西面临街铺南面临街铺北面临街铺 均价元 商场 开发项目首层内铺层商铺 均价元 住宅部分价格建议 均价元 五招商策略 小区商铺比较分散，商铺销售后即可随时开张营业，通常无需统管理统经营，商铺销售出去，发展商就 算完成任务了但大型商厦和专业市场即使将商铺销售空，也不代表项目就开发成功，只是从开发到销售这个阶 段的完结，商场接下来最重大的工作是筹措开业，即招商招租。 招商工作成功与否，将直接影响商铺的销售成交进度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色产品 的经销商签约，必能让投资者增强投资信心......”。